Slik fører du leieinntekt fra bolig i utlandet
Leieinntekt fra bolig i utlandet føres i den norske skattemeldingen når du er bosatt i Norge. Utgangspunktet er leie minus kostnader, regnet om til kroner. Landet boligen ligger i, kan også skattlegge leien, og da kan du kreve fradrag i norsk skatt for skatten du har betalt der. Om sjablongreglene for utleie av egen bolig og fritidsbolig kan brukes på en utenlandsk bolig, sier loven ikke uttrykkelig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor leien skal med i Norge
Bor du i Norge, skal du svare skatt av inntekt både her og i utlandet (skatteloven § 2-1 niende ledd). Leie fra en leilighet i Kroatia eller et sommerhus i Danmark er avkastning av fast eiendom og regnes som kapitalinntekt (§ 5-20).
Banker og plattformer i Norge rapporterer til Skatteetaten. Utenlandske utleiebyråer og boligplattformer er normalt ikke en del av den rapporteringen, så leien står ikke forhåndsutfylt. Du skal selv gi riktige og fullstendige opplysninger (skatteforvaltningsloven § 8-1).
Hvilke regler du regner etter
Skatteloven § 7-2 har regler for utleie av egen bolig og fritidseiendom. Hovedlinjene i paragrafen er disse:
- Utleie av egen bolig er skattefri hvis leieforholdet varer minst 30 dager sammenhengende og du selv bruker minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdien.
- Utleie av hele eller en større del av boligen er etter ordlyden skattefri hvis leien ikke overstiger 20 000 kroner i året.
- For fritidseiendom som er delvis utleid, og for utleie av egen bolig under 30 dager, regnes 85 prosent av utleieinntekten over 15 000 kroner som inntekt.
- Flermannsboliger og utleiehytter er unntatt, og det samme gjelder når utleien regnes som virksomhet.
Ordlyden i § 7-2 sier ikke at den bare gjelder norske boliger. Likevel er det ikke avklart i lovteksten hvordan reglene skal brukes på en utenlandsk bolig, og hvordan de passer sammen med utenlandske beregningsregler. Faller utleien utenfor sjablongene, regner du etter vanlige regler: leieinntekt minus kostnader som er pådratt for å erverve, vedlikeholde eller sikre inntekten (§ 6-1). Private kostnader til bolig, mat og underhold gir ikke fradrag.
Er utleien så omfattende at den regnes som virksomhet, gjelder andre regler. Leier du ut gjennom en plattform, kan plattformen og landet boligen ligger i, også ha opplysninger om leieinntekten din.
Slik fører du leien og kostnadene
Hent oversikten fra utleiebyrået eller plattformen. Den viser brutto leie, provisjon og eventuell skatt som er trukket. Regn om til norske kroner med kursen på det tidspunktet du fikk betalt, eller et gjennomsnitt for året hvis det dreier seg om mange små beløp. Bruk samme metode hvert år.
Før kostnadene på boligen som direkte hører til utleien: vask, strøm i utleieperioden, forvaltning og vedlikehold. Kostnader til din egen bruk skal ikke med. Er boligen utleid bare deler av året, må du fordele fellesutgifter forholdsmessig. Har du krav på et skattefritak etter en skatteavtale, gis det ikke fradrag for tilhørende kostnader i Norge (§ 6-3 femte ledd).
Skatt du har betalt i utlandet
Mange land skattlegger leien. Etter skatteloven § 16-20 kan du kreve fradrag i norsk skatt for skatt som er endelig fastsatt, ilagt deg og betalt i landet der inntekten har kilde. Fradraget kan ikke bli større enn den norske skatten som forholdsmessig faller på inntekten fra utlandet (§ 16-21). Skatt du ikke får brukt, kan i noen tilfeller fremføres i inntil fem år (§ 16-22).
Kravet må fremsettes innen fristen for skattemeldingen eller senest seks måneder etter endelig fastsetting i utlandet hvis det ikke kan godtgjøres før. Kravet kan aldri komme senere enn ti år etter utløpet av inntektsåret (§ 16-25). Du må kunne vise vedtak og kvittering for betalingen.
Nora og leiligheten på Kreta
Nora Lie bor i Tromsø og eier en leilighet på Kreta. I fjor leide hun den ut gjennom et byrå og fikk 4 800 euro etter at byrået hadde tatt sin del. I eksempelet regner vi med en kurs på 11,50 kroner per euro. Det blir 55 200 kroner. Kostnadene til vask, vedlikehold og forvaltning var 14 200 kroner.
Nettoinntekten er 55 200 minus 14 200, altså 41 000 kroner. Med 22 prosent skatt på alminnelig inntekt blir norsk skatt 9 020 kroner. Hun har betalt 5 100 kroner i skatt av leien i Hellas, og har kvittering. Hun krever fradrag for 5 100 kroner, som er mindre enn den norske skatten på samme inntekt. Hun betaler 9 020 minus 5 100, altså 3 920 kroner, til Norge.
Hadde greske myndigheter krevd 11 000 kroner, ville fradraget stoppet på 9 020 kroner. Resten kunne hun i noen tilfeller fremført, men ikke fått utbetalt.
Hva skjer hvis du ikke fører leien
Utleieinntekt du ikke fører, kan gi tilleggsskatt på 20 prosent av den skattemessige fordelen (skatteforvaltningsloven § 14-5). Retter du feilen frivillig før kontrolltiltak er satt i verk, faller tilleggsskatten bort (§ 14-4). Skattemyndighetene kan også få opplysninger om utenlandsk eiendom og utleie fra andre land.
Kort oppsummert
- Bor du i Norge, skal leieinntekt fra bolig i utlandet føres i den norske skattemeldingen.
- Utgangspunktet er leie minus kostnader, regnet om til norske kroner, med mindre en sjablongregel i § 7-2 passer.
- Det er uavklart i loven om sjablongene for utleie av egen bolig og fritidsbolig kan brukes på utenlandsk eiendom.
- Skatt du har betalt i landet boligen ligger i, gir fradrag i norsk skatt opp til den norske skatten på samme inntekt.
- Ta vare på utleieoversikter og kvittering for utenlandsk skatt, og før leien selv hvis den ikke er forhåndsutfylt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.