Flere små feil som til sammen blir mye

Hver feil må stå på egne bein

Avhendingslova § 3-2 sier at eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Det er ikke nok at du er misfornøyd med summen av småting. Hver feil må være en mangel i seg selv, ellers regnes den ikke med.

En eldre bolig har normalt slitasje: knirkende gulv, eldre vinduer og sprekker i puss. Slikt kan du ikke regne som mangel bare fordi det samlet blir mange punkter. Det du derimot kan kreve for, er det som avviker fra hva du hadde grunn til å forvente.

Gå gjennom hver feil og skriv ned hva som er annerledes enn opplyst eller enn du kunne vente. Det du kjente til før kjøpet, eller som gikk tydelig fram av tilstandsrapporten, kan du ikke bruke mot selgeren (avhendingslova § 3-10 første ledd).

Slik regnes småfeilene sammen

Prisavslaget settes normalt til hva det koster å rette mangelen (avhendingslova § 4-12). Med flere feil summerer du kostnadene ved å utbedre hver av dem, men bare de som er mangler. En håndverker som retter alle på én gang, kan gi en lavere totalpris enn summen av hvert tilbud, fordi oppstart og reise deles.

Bruk derfor et samlet tilbud i tillegg til enkeltpostene, og les hvordan utbedringskostnad og verdiforringelse forholder seg til hverandre. Vis både hva hver feil koster og hva alt til sammen koster. Du får da fram både omfanget og prisen selgeren eventuelt kan forhandle om.

Egenandelen på 10 000 kroner er også en del av regnestykket, og fradraget for at utbedringen gir deg noe bedre enn før, forklares i artikkelen om fradrag for standardheving. Hvordan den slår ut når flere feil regnes sammen, kan bli et spørsmål i saken din. Det er derfor lurt å dokumentere hver feil så tydelig at du kan forsvare den hver for seg.

Kan mange små feil gi rett til å heve?

Heving krever at mangelen er et vesentlig kontraktsbrudd (avhendingslova § 4-13 første ledd). Terskelen er høy. En rekke små feil er sjelden nok til å heve, selv om de til sammen koster mye. Høyesterett har under den tidligere loven lagt til grunn at vesentlighetskravet avgjøres etter en skjønnsmessig helhetsvurdering, og at prosentberegninger bare er et utgangspunkt (HR-2010-233-A).

I praksis er prisavslag den vanlige løsningen ved mange mindre feil. Å tro at antallet feil alene gir hevingsrett, kan derfor føre til at du bruker tid og penger på et krav som ikke fører fram.

Reklamer på alle feilene samtidig

Reklamasjonen må si hva slags kontraktsbrudd du gjør gjeldende (avhendingslova § 4-19 første ledd). Skriv derfor alle feilene du kjenner til, med et kort punkt for hver. Feil du ikke nevner, dekkes ikke, og oppdager du en ny feil senere, må du reklamere på den innen rimelig tid.

Ikke vent med å reklamere til du har «nok» feil. Fristen løper fra du oppdaget eller burde ha oppdaget hver enkelt feil. Har du oppdaget flere over tid, kan det første punktet være for sent når du samler dem. Send heller en reklamasjon når du har funnet noe, og en ny når du finner mer. Hvor lang tid du normalt har, står i pilaren om prisavslag.

I pilaren om prisavslag finner du en gjennomgang av hvordan kravet regnes ut.

Slik gikk det for Hege

Hege kjøpte en enebolig og fant i løpet av de første ukene seks feil: en dør som ikke lukket, manglende sluk i vaskerom, en dårlig tetning rundt ett vindu, en sprukken flis, en ventil uten avtrekk og et tak som lekket ved skorsteinen. Hver for seg dreide det seg om mellom 2 000 og 9 000 kroner. Til sammen var det 34 000 kroner.

Hun sendte én reklamasjon med alle seks og vedla bilder og tilbud. Selgerens forsikringsselskap godtok tre av dem, avviste flisen som slitasje og mente vinduet var synlig ved visning. Etter en ny runde med dokumentasjon fra en takstmann sto det igjen fire punkter, og selskapet betalte dem uten at saken gikk videre.

Når småfeilene ikke holder til krav

Er feilene små hver for seg og du ikke har dokumentasjon, kan selgeren avvise dem. Noe er også dekket av at boligen ble solgt som brukt. Kravet blir svakere hvis du har utsatt reklamasjon, hvis du selv har gjort inngrep uten å dokumentere, eller hvis kostnaden er lavere enn egenandelen. Er summen rett over egenandelen, kan det være mer å tjene på å bruke tiden på de største feilene enn på alle.

Kort oppsummert

• Flere små feil gir krav bare for dem som hver for seg er mangler etter avhendingslova § 3-2.
• Prisavslaget regnes ut fra utbedringskostnaden for de feilene som er mangler.
• Mange små feil gir sjelden grunnlag for heving, som krever et vesentlig kontraktsbrudd.
• Reklamer på alle feilene i samme melding, og ikke vent på at det blir flere.
• Dokumenter hver feil med bilde og kostnad, slik at kravet står også hvis noen avvises.