Felles strøm, fjernvarme og TV i borettslag og sameie: hvem bestemmer?
Avtaler om felles strøm, fjernvarme og tv i et borettslag inngås av laget, og det er vanligvis styret som skriver under. Tiltak som går ut over vanlig forvaltning, for eksempel nye rør og anlegg i bygget, krever samtykke fra generalforsamlingen med to tredjedels flertall. I et sameie er det styret og årsmøtet som deler på oppgaven på samme måte. Kostnaden fordeles som felleskostnad etter verdiforholdet i borettslag og etter sameiebrøken i sameie, og ved særlige grunner kan en del av den fordeles etter forbruk.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem inngår avtalen på lagets vegne
Avtalen om strøm til fellesarealene, fjernvarme til bygget eller en felles tv-pakke gjelder laget eller sameiet, ikke den enkelte beboer. I et borettslag skal styret lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke er lagt til andre organer (borettslagsloven § 8-8). Vanlige leveranseavtaler hører derfor normalt til styret.
Sameier er bygget på samme måte. Styret skal sørge for drift og vedlikehold og for forvaltningen ellers (eierseksjonsloven § 57). Årsmøtet kan likevel gi styret føringer i en konkret sak, og en beslutning som kan tas med vanlig flertall på årsmøtet, kan også tas av styret hvis ikke noe annet følger av lov, vedtekter eller årsmøtets beslutning.
Det betyr at en enkelt andelseier eller seksjonseier ikke kan bestemme noe om fellesavtalene alene. Din egen strømavtale for din egen bolig er noe annet, den velger du selv.
Når generalforsamlingen eller årsmøtet må si ja
Styret er ikke fritt til å binde laget til hva som helst. I et borettslag kan styret ikke uten samtykke fra generalforsamlingen med minst to tredjedels flertall vedta ombygging, påbygging eller andre endringer av bygg eller grunn som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold (§ 8-9). Samme paragraf gjelder tiltak som går ut over vanlig forvaltning og gir laget utlegg eller økonomisk ansvar på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.
Å bytte leverandør for fellesmåleren er normalt vanlig forvaltning. Å koble bygget til fjernvarme med nye rør, varmeveksler og ombygd teknisk rom er et inngrep i bygget, og da trengs to tredjedels flertall. I sameier er kravet to tredjedeler av de avgitte stemmene for endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold (§ 49, se eierseksjonsloven).
Hvor grensen går mellom drift og endring, avhenger av hva som faktisk skal gjøres. En ren leveranseavtale er drift. Bygging av nytt anlegg er normalt en endring.
Slik fordeles felles strøm, fjernvarme og tv i borettslag og sameie
Kostnadene er felleskostnader. I borettslag fordeles de etter forholdet mellom verdiene på boligene, eller etter andre retningslinjer i bygge- og finansieringsplanen (§ 5-19). I sameier fordeles de etter sameiebrøken (eierseksjonsloven § 29). Det er hovedregelen, og den gjelder uansett hvor mye du selv bruker.
Begge lovene har et unntak. Når særlige grunner taler for det, kan kostnader fordeles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk. Ordlyden er ikke lik. Borettslagsloven sier at visse kostnader «skal» fordeles slik når særlige grunner taler for det, mens eierseksjonsloven sier at de «kan» det.
En annen fordeling enn lovens kan også avtales. I borettslag krever det tilslutning fra de andelseierne det gjelder. I sameier kan vedtektene fastsette en annen fordeling hvis de som berøres, uttrykkelig sier seg enige.
Hvor mye hver andelseier skal betale hver måned, fastsetter styret. I sameier fastsetter årsmøtet eller styret akontobeløpet.
Tobias og fjernvarmen i Furuhaug borettslag
Furuhaug borettslag har 40 leiligheter og en fjernvarmeregning på 640 000 kroner i året. Styret fordeler den etter verdiforholdet i bygge- og finansieringsplanen. Tobias eier en av de minste leilighetene, med en andel på 1,5 prosent. Han betaler 9 600 kroner i året. Naboen Mariam har 3 prosent og betaler 19 200 kroner.
Tobias bor alene og er mye borte. Han mener det er urimelig at han betaler halvparten av det Mariam gjør, når hun har hjemmekontor og varmen står på hele dagen. Han ber om at saken tas opp på generalforsamlingen, og sender forslaget til styret før fristen for å melde inn saker. Da skal saken nevnes i innkallingen.
Generalforsamlingen kan ikke gjøre noe vedtak i en sak som ikke står i innkallingen, med mindre alle andelseierne samtykker. Ligger forslaget i innkallingen, kan generalforsamlingen vurdere om det er særlige grunner til å fordele en del av fjernvarmeutgiften etter forbruk, og om det må settes inn målere først.
Hvis du er uenig i det som er vedtatt
Har styret inngått en avtale som ligger utenfor det styret kan bestemme alene, kan du ta det opp som sak på neste generalforsamling eller årsmøte. Hvordan det gjøres, står i artikkelen om å fremme sak til generalforsamlingen.
Generalforsamlingen i et borettslag kan heller ikke gjøre vedtak som er egnet til å gi visse andelseiere en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget (§ 7-13). En fordeling som ikke følger lovens regler og ikke er avtalt med dem det gjelder, kan rettes opp ved at saken tas opp på nytt.
Kort oppsummert
- Avtalene om felles strøm, fjernvarme og tv i borettslag inngås av laget, vanligvis ved styret.
- Tiltak som går ut over vanlig forvaltning, krever to tredjedels flertall i generalforsamlingen eller på årsmøtet.
- Kostnaden er en felleskostnad, fordelt etter verdiforholdet eller sameiebrøken.
- Ved særlige grunner kan visse kostnader fordeles etter nytte eller forbruk.
- Er du uenig, kan du melde inn en sak til neste møte før fristen styret har satt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.