Får jeg dagmulkt når boligen er klar, men brukstillatelsen mangler?
Som hovedregel får du dagmulkt hvis boligen mangler brukstillatelse på avtalt overtakelsesdag. Dagmulkt løper når overtakelsen ikke kan skje til avtalt tid, og det hjelper ikke at bygget fysisk står ferdig. Uten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest kan boligen normalt ikke tas lovlig i bruk, og da regnes den ikke som ferdig levert. Loven har ingen egen regel om akkurat dette, så svaret bygger på reglene om overtakelse og forsinkelse. Avtalen din kan si mer om hva som skal foreligge ved overtakelsen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om forsinket overtakelse
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneEtter bustadoppføringslova § 17 er ytelsen forsinket når overtakelse ikke kan skje til den tiden du har rett til å kreve. Det samme gjelder når arbeidet eller deler av det ikke er fullført. Da kan du blant annet kreve dagmulkt, holde tilbake penger og i alvorlige tilfeller heve avtalen.
Dagmulkten stopper først når overtakelsen skjer. Det følger av § 14, som sier at overtakelse stanser dagmulkten, setter i gang reklamasjonsfristene og flytter risikoen for boligen over på deg. Overtakelsen er altså det punktet alt snur på.
Hva brukstillatelse og ferdigattest betyr
Kommunen utsteder ferdigattest når byggingen er avsluttet og dokumentasjonen er på plass. Gjenstår det mindre vesentlig arbeid og kommunen finner det ubetenkelig, kan den i stedet gi midlertidig brukstillatelse. Den må si hva som gjenstår og sette en frist. Dette står i plan- og bygningsloven § 21-10.
Poenget er at brukstillatelsen viser at byggverket er godkjent for bruk. Har du ingen av delene, har kommunen ikke sagt at det er trygt og lovlig å bo der. Entreprenøren har normalt tatt på seg å ferdigstille boligen, og det omfatter å få tillatelsen i orden. Se også hva midlertidig brukstillatelse er.
Dagmulkt når boligen mangler brukstillatelse
Hvis kontrakten sier at overtakelse skjer 1. mars, og entreprenøren ikke kan levere boligen med tillatelse den dagen, løper dagmulkten fra neste dag. Det spiller ingen rolle at håndverkerne er ferdige. Spørsmålet er om boligen kan overtas som avtalt.
Dagmulkten er 1 promille av vederlaget per dag. Er tomten med i avtalen, er satsen 0,75 promille. Den kan ikke bli lavere enn en halv prosent av folketrygdens grunnbeløp per dag, og den løper høyst 100 dager. Du trenger ikke å vise at du har hatt et tap, for satsen er fast.
Dagmulkten kan settes ned av domstolen hvis den ville virke urimelig for entreprenøren, slik § 23 sier. Det er et unntak, og det er entreprenøren som må argumentere for det.
Når midlertidig brukstillatelse er nok
Mange kontrakter sier at overtakelse kan skje med midlertidig brukstillatelse. Loven hindrer ikke den ordningen, så lenge den ikke stiller deg dårligere enn loven (§ 3). Foreligger midlertidig brukstillatelse og overtakelsesforretningen holdes, stopper dagmulkten.
Arbeidet som står igjen, er da et spørsmål om gjenstående arbeid og ikke om forsinket overtakelse. Du kan holde tilbake så mye av vederlaget som trengs for å sikre kravet ditt, og du skal få vite hva som gjenstår og når det blir gjort. Ta det inn i overtakelsesprotokollen med en dato.
leiligheten uten tillatelse i mars
Pernille og Joakim kjøper en tomannsbolig med tomt for 4 600 000 kroner. Overtakelse er avtalt 1. mars. Dagen før får de beskjed om at kommunen ennå ikke har gitt midlertidig brukstillatelse, fordi dokumentasjonen på brannsikring mangler. Tillatelsen kommer 19. mars, og overtakelsesforretningen holdes 21. mars.
Forsinkelsen varer fra 2. til 21. mars. Overtakelsen skjedde 21. mars, og dagmulkten stopper da. Det er 20 dager med dagmulkt. Satsen er 0,75 promille av 4 600 000 kroner, altså 3 450 kroner per dag. For 20 dager blir det 69 000 kroner.
Joakim sender kravet skriftlig med periode, sats og sum. Utbyggeren svarer at det var kommunen som var treg. Pernille og Joakim svarer at manglende dokumentasjon fra utbyggerens egne foretak er utbyggerens ansvar, og at han heller ikke varslet om en forlengelse i tide. Utbyggeren godtar kravet.
Når utbyggeren kan få mer tid
Entreprenøren kan kreve fristen forlenget etter § 11 hvis arbeidet blir forsinket av en hindring utenfor hans kontroll, og det ikke er rimelig å vente at han kunne ha regnet med den eller overvunnet følgene. Han må melde fra uten ugrunnet opphold. Venter han til dagmulkten er krevd, er det normalt for sent.
En kommune som bruker vanlig tid på søknaden, er ikke en slik hindring. Mangler dokumentasjon fra entreprenøren selv, er det hans eget forhold. Du kan be om kopi av korrespondansen med kommunen og se på datoene.
Er det du som er grunnen til at overtakelsen ikke kan skje, for eksempel fordi du ikke møter til forretningen eller ikke har finansieringen klar, kan entreprenøren få fristforlengelse for forhold du svarer for. Da løper det ikke dagmulkt for den tiden.
Slik krever du dagmulkt uten brukstillatelse
Skriv til entreprenøren før overtakelsesdagen og be om en bekreftelse på om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger. Be om en kopi. Hvis den mangler, spør hva som står i veien, og når kommunen ventes å gi tillatelse.
Hold deg til datoene. Notér avtalt overtakelsesdag, dagen du fikk beskjed om at tillatelsen manglet, og dagen overtakelsen faktisk skjedde. Datoene er grunnlaget for beregningen. Krev dagmulkten skriftlig når overtakelsen har skjedd, eller underveis dersom forsinkelsen blir lang.
Flytt ikke inn før tillatelsen er på plass. Er arbeidet fullført og du har flyttet inn, regnes boligen som overtatt etter § 14, selv uten forretning. Da stopper dagmulkten, og risikoen for boligen er din.
Kort oppsummert
- Dagmulkt når boligen mangler brukstillatelse: du får som hovedregel dagmulkt, fordi overtakelse ikke kan skje.
- Dagmulkten stopper først ved overtakelse, ikke når bygget er rent fysisk ferdig.
- Midlertidig brukstillatelse kan være nok hvis kontrakten sier det, og gjenstående arbeid tas inn i protokollen med frist.
- Satsen er 1 promille av vederlaget per dag, 0,75 promille hvis tomten er med, høyst 100 dager.
- Entreprenøren får bare mer tid hvis han har varslet i tide og hindringen lå utenfor hans kontroll.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.