Kan jeg få vite hvilke skader selger har meldt til forsikringen?

Hvorfor du ikke bør bygge på innsyn hos forsikringsselskapet

Mange tenker at de kan be forsikringsselskapet eller et felles register om en oversikt over skader som er meldt på boligen. Det er ikke sikkert du kan det. Skademeldinger tilhører selgerens forsikringsforhold, og det er selgeren som svarer for opplysningene om boligen. Regn derfor ikke med at et register gir deg svaret. Den trygge veien er å stille spørsmålene direkte og få svar på papir.

Selgeren har uansett plikt til å gi riktige opplysninger etter avhendingslova. Formålet med reglene fra 2022 var at selgere ikke skulle tjene på å vite minst mulig om boligen. Det gir deg en sterk stilling når du spør konkret.

Hva du kan spørre selger og megler om

Be om å få vite om det har vært skader på boligen de siste årene, og om det er sendt skademelding. Spør hva skaden gjaldt, når den skjedde, hva som ble gjort, hvem som gjorde arbeidet og om det finnes dokumentasjon. Spør også om forsikringsselskapet har utbetalt erstatning, og om pengene ble brukt på utbedring.

Megleren skal skriftlig og tydelig gi deg opplysninger du har grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for avtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Salgsoppgaven skal blant annet si noe om bebyggelsens alder og byggemåte og ferdigattest. Egenerklæringen er et av de viktigste dokumentene. Be om den før du gir bud, og les hva selgeren har svart om skader og reparasjoner.

Selgers skademeldinger: hva må selgeren opplyse

Etter avhendingslova § 3-7 har boligen en mangel hvis du ikke fikk en opplysning selgeren visste eller burde ha visst om, som du hadde grunn til å regne med å få, og som virket inn på avtalen. Har selgeren meldt en skade, vet han om den. Spørsmålet er om den er relevant for deg som kjøper. En skade som er helt utbedret og godt dokumentert, er det ofte lite å si om. En skade som fortsatt er der, eller som ble rettet dårlig, er noe du hadde grunn til å få vite om.

Har selgeren svart uriktig på spørsmål du stilte, eller skrevet noe feil i egenerklæringen, er det en uriktig opplysning etter § 3-8. Den er en mangel hvis den virket inn på avtalen. Du bør derfor stille spørsmål som er konkrete, siden vage svar gir svakere krav, og selgerens svar blir en del av grunnlaget hvis saken skulle bli tvist.

Slik gikk det for Ida

Ida var interessert i en enebolig og ba megleren om å få vite om det var meldt skader på huset de siste ti årene. Megleren sendte spørsmålet til selgeren, som svarte at det ikke var meldt noe av betydning. Ida ba om at svaret skulle stå i en skriftlig e-post, og det gjorde det.

Etter at hun hadde overtatt, fortalte en nabo at taket hadde vært lekk i flere år og at selgeren hadde fått erstatning fra forsikringsselskapet. Ida ba selgeren forklare. Han svarte at det var en småskade som var reparert. Ida krevde å få se hva som var gjort, og fikk en tilstandsvurdering som viste at reparasjonen var provisorisk. Fordi selgeren hadde svart skriftlig at det ikke var meldt noe av betydning, hadde hun et konkret bevis på at opplysningen var uriktig. Selgeren godtok til slutt å dekke kostnaden ved å få taket rettet.

Hva du gjør hvis selger ikke vil svare eller svarer feil

Nekter selgeren å svare, kan du la være å kjøpe eller ta hensyn til det i budet. Har du kjøpt, er svaret på spørsmålet ofte det samme: Du må bevise at boligen har en mangel. Det gjør du ved å innhente bilder, rapporter og vitner, og ved å be om at selgeren svarer skriftlig.

Har selgeren gjort feil med skyld, kan du også kreve erstatning for både direkte og indirekte tap etter § 4-14. Prisavslag settes normalt til kostnaden ved å få mangelen rettet. Du dekker en egenandel på 10 000 kroner for alle mangler samlet. Selgeren har rett til å tilby retting, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Si fra innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet.

Er megleren den som ikke ga deg riktig informasjon, kan du klage til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Klagen koster ingenting for forbrukere.

Andre kilder som viser boligens historie

Skademeldinger er bare én kilde. Du kan også lese kommunens byggesaksarkiv, gamle tilstandsrapporter og styrets protokoller. Se du fant gamle takstrapporter som viser skader for hva du gjør hvis du finner noe som ikke er opplyst. Historikk om brann og dødsfall er omtalt i det har vært brann i huset og dødsfall i boligen: har selger opplysningsplikt, og en helt annen type historikk finner du i boligen har vært hasjplantasje. Hele bildet står i boligens historie: det selger burde ha fortalt deg.

Kort oppsummert

• Du kan ikke regne med innsyn i selgerens skademeldinger, så spør selger og megler direkte og få svar skriftlig.
• Selgeren må opplyse om skader han visste om og som du hadde grunn til å få vite om.
• Ryddig utbedrede skader med dokumentasjon gir sjelden krav.
• Uriktige svar om skademeldinger kan gi prisavslag eller erstatning.
• Ta vare på alle skriftlige svar om selgerens skademeldinger.