Kan entreprenøren kreve hele beløpet for en byggefase før den er ferdig?
Nei, ikke uten videre. En avtale om avdrag gjelder bare så langt verdien av arbeid utført på eiendommen, sammen med materialer som er tilført, minst svarer til det du til enhver tid har betalt (§ 47). Det må heller ikke hvile salgspant eller andre heftelser på materialene du betaler for, og minst en tiendedel av vederlaget skal ikke betales før overtakelsen. Du kan kreve en regning som kan kontrolleres (§ 48). Mot selvskyldgaranti fra en finansinstitusjon kan avdrag avtales selv om verdien av arbeidet ikke dekker det du har betalt eller det hviler heftelser på materialene, men tiendedelen skal fortsatt vente til overtakelsen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva § 47 krever før du må betale et avdrag
De fleste byggekontrakter har en betalingsplan: et avdrag når grunnmuren er ferdig, et nytt når råbygget står, og så videre. Planen er en avtale, men loven setter grenser for hva du kan bli bundet av. En avtale om avdrag eller forskudd gjelder bare så langt tre vilkår er oppfylt (§ 47):
- Verdien av utført arbeid og tilførte materialer minst svarer til det du til enhver tid har betalt.
- Det ikke hviler salgspant eller andre heftelser på materialer som er bygd inn eller tilført eiendommen, og som skal betales ved avdraget.
- Minst en tiendedel av vederlaget ikke skal betales før overtakelsen.
Det første vilkåret er det som gjelder spørsmålet ditt. Loven måler etter hva som faktisk er gjort og tilført, og fasenavnet i betalingsplanen har mindre å si. Står det «tak tett» i planen og taket ikke er tett, kan du bare bli bundet til verdien av det som er gjort.
Slik vurderer du om en fase er betalt for tidlig
Sammenlign tre tall.
Det første er summen du allerede har betalt. Det andre er verdien av arbeidet som er utført, medregnet materialer som er kommet til eiendommen. Det tredje er beløpet på den nye fakturaen. Overstiger summen av det du har betalt og den nye fakturaen verdien av arbeid og materialer, gjelder avtalen om avdrag bare til verdien.
Verdien av utført arbeid er ikke alltid selvsagt. Be entreprenøren om en oppstilling av fremdriften, med prosent ferdig per post. Er dere uenige, kan en uavhengig byggekyndig gå gjennom byggeplassen. Avtal på forhånd hvem som betaler for vurderingen.
Husk også salgspant og andre heftelser. Har en underleverandør ikke fått betalt for materialene, kan det være heftelser på dem. Be om dokumentasjon på at materialene er betalt.
Hva du kan kreve av regningen
Du kan sette som vilkår for å betale avdrag og sluttoppgjør at entreprenøren legger fram en regning som kan kontrolleres. Tillegg for prisstigning, justering etter § 42 og tillegg etter § 43 skal gå fram særskilt (§ 48). Det er ikke nok med en faktura som bare sier «avdrag 3, 750 000 kroner».
Be om en spesifikasjon som viser hva som er utført, hvilke materialer som er levert og hva som er endring eller tillegg.
Når avdrag likevel kan kreves foran fremdriften
Er de to første vilkårene ikke oppfylt, kan det likevel avtales at du betaler avdrag mot selvskyldgaranti fra en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Da er pengene sikret hos garantisten, og avdraget kan ligge foran fremdriften. Les mer om hva en § 47-garanti for forskudd er.
Er det ikke stilt slik garanti, har du rett til å følge fremdriften og trenger ikke betale mer enn verdien av arbeidet.
Hva skjer hvis du ikke betaler et avdrag du mener er for tidlig
Betaler du ikke avtalt avdrag til rett tid, kan entreprenøren varsle stansing. Betaler du ikke snarest mulig etter varselet, kan han stanse arbeidet (§ 56). Han kan da kreve tilleggsvederlag for stansen.
Det er viktig at du bare nekter det som loven gir deg grunn til å nekte. Den delen av avdraget som ligger foran verdien av utført arbeid, er ikke omfattet av avtalen om avdrag. Den delen som tilsvarer utført arbeid, bør du betale. Gjør du ikke det, risikerer du stansing, tilleggsvederlag og renter.
Skriv derfor tydelig til entreprenøren hva du betaler og hva du ikke betaler, og begrunn med tall. Betaler du det du skylder, og sier fra om resten, er du bedre rustet hvis saken blir en tvist.
fase tre på 800 000 kroner
Leif og Gunn bygger hus for 3 200 000 kroner. Betalingsplanen har fem avdrag, og tredje avdrag, «tak tett», er 800 000 kroner. De har betalt 1 120 000 kroner til nå.
Entreprenøren fakturerer avdrag tre. Leif går gjennom byggeplassen og ser at takstolene står, men ikke undertak eller takstein. Entreprenøren leverer en fremdriftsoppstilling som viser at utført arbeid og tilførte materialer er verdt 1 450 000 kroner.
Til nå betalt: 1 120 000 kroner. Etter ny faktura ville det vært 1 920 000 kroner, 470 000 kroner mer enn verdien av arbeidet. Avdraget gjelder bare til verdien, så Leif og Gunn betaler 330 000 kroner (1 450 000 minus 1 120 000) og skriver at resten forfaller når taket er tett. En tiendedel av prisen, 320 000 kroner, skal ikke betales før overtakelsen, og planen tar hensyn til det.
Entreprenøren protesterer et par dager, men legger tak på og fakturerer resten. Paret betaler 470 000 kroner når taket er ferdig.
Kort oppsummert
- Entreprenøren kan ikke kreve hele beløpet for en byggefase før den er ferdig hvis det gir betaling foran verdien av utført arbeid og tilførte materialer.
- Avdraget gjelder bare så langt verdien dekker det du har betalt, og materialene må være uten salgspant eller andre heftelser.
- Minst en tiendedel av vederlaget skal ikke betales før overtakelsen.
- Be om en regning som kan kontrolleres, og betal skriftlig det du skylder, med begrunnelse for resten.
- Avdrag foran fremdriften kan bare avtales mot selvskyldgaranti fra en finansinstitusjon.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.