Energitiltak i borettslaget: slik kan dere spare felleskostnader

Vedlikehold eller endring: det som avgjør hvem som bestemmer

Laget skal holde bygningene og eiendommen ellers i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne (§ 5-17). Andelseieren har ikke plikt til å skifte ut vinduer og ytterdører til boligen, så vinduene er lagets ansvar (borettslagsloven § 5-12). Skal vinduene byttes fordi de er utslitt, er det vedlikehold.

Velger dere vinduer med bedre isolasjonsevne enn de gamle, er det fortsatt utskifting av noe laget skal holde i stand. Skal dere derimot bygge tilleggsisolasjon utenpå fasaden, bytte oppvarmingssystem eller montere et nytt ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning, er det større inngrep. Da er det mer sannsynlig at tiltaket går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold.

Hvor grensen går, avhenger av tiltaket og forholdene i laget. Styret bør avklare det før saken settes opp.

Hvor mye hvert tiltak sparer, varierer fra bygg til bygg. Et bygg med dårlig isolerte yttervegger taper mye varme der, mens et bygg med nyere fasade har mer å hente på ventilasjon. En energirådgiver kan regne på hva som lønner seg hos dere, og tallene bør foreligge før noen stemmer.

Hvem må si ja

Er tiltaket vanlig vedlikehold, tar styret avgjørelsen. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke er lagt til andre organer.

Går tiltaket ut over vanlig forvaltning, gjelder borettslagsloven § 8-9. Styret kan da ikke vedta det uten at generalforsamlingen har samtykket med minst to tredjedels flertall. Dette gjelder for ombygging, påbygging og andre endringer av bygg eller grunn som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold. Det gjelder også andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning når de gir laget utlegg eller økonomisk ansvar på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.

Skal laget ta opp et lån som sikres med pant foran innskuddene, trengs samme flertall.

Slik regner dere på besparelsen

Et energitiltak lønner seg bare hvis gevinsten er større enn kostnaden over tid. Be om et tilbud som viser investeringen og et anslag på hvor mye energiforbruket går ned. Del investeringen på det årlige sparebeløpet, så får dere tilbakebetalingstiden.

Et tiltak kan også gi gevinster som ikke vises på regningen, som mindre trekk og bedre inneklima. De er vanskelige å tallfeste, så regn tilbakebetalingstiden først uten dem.

Når saken skal opp, må innkallingen gi hovedinnholdet i forslaget, siden det krever to tredjedels flertall (§ 7-7). Et informasjonsmøte før generalforsamlingen gir andelseierne en sjanse til å stille spørsmål, og det gjør ofte avstemningen roligere.

Finansieringen er en egen sak. Utgiftene kan dekkes av felleskostnadene over tid, av lagets egne midler eller av lån. Hvordan lånet er innrettet, avgjør hvor mye felleskostnadene går opp i årene før besparelsen kommer.

Hvordan kostnaden og gevinsten fordeles

Felleskostnadene fordeles mellom andelseierne ut fra forholdet mellom verdiene på boligene, eller ut fra retningslinjene i bygge- og finansieringsplanen (§ 5-19). Når laget sparer penger på oppvarming, får alle sin del av besparelsen gjennom lavere felleskostnader, i samme forhold som de betaler.

Det betyr at den som bruker lite varme og den som bruker mye, får lik andel. Vil dere fordele etter forbruk, må dere ha en særlig grunn, og det krever ofte individuell måling.

Kort oppsummert

• Energitiltak i borettslaget som er vanlig vedlikehold, kan styret vedta alene.
• Ombygging og andre endringer utover vanlig forvaltning krever to tredjedels flertall i generalforsamlingen.
• Det samme gjelder tiltak utover vanlig forvaltning som koster mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.
• Regn tilbakebetalingstiden før dere stemmer, og vær forsiktig med anslag på besparelsen.
• Besparelsen deles etter samme nøkkel som kostnadene, med mindre dere har særlige grunner til å fordele etter forbruk.