Hvem eier tomten mens boligen bygges? Hjemmel og risiko forklart
Mens boligen bygges, står som regel utbyggeren eller en annen tomteeier som eier av tomten i grunnboken, helt til du får skjøtet. Kjøper du bolig med tomt, skal betalingen følge med overføringen av eiendomsretten. Forskudd kan bare avtales hvis du får eiendomsretten uten uønskede heftelser først, eller hvis betalingen er sikret med garanti. Hvem som eier tomten mens boligen bygges, har altså betydning for hvilken risiko du bærer.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem som eier tomten mens boligen bygges
Når du kjøper en bolig som ikke er ferdig, kjøper du ofte både huset og tomten. Til du får overført eiendomsretten, er det selgeren som står som eier. Loven om oppføring av bolig, bustadoppføringslova, kaller dette «rett til fast eiendom med ny eigarbustad» (§ 1) og gir egne regler for avtaler som omfatter retten til grunnen.
Hvem som er selger, er ikke alltid utbyggeren. Tomten kan eies av et annet selskap eller av grunneieren, og du kan ha to avtaler: én om bygget og én om tomten. Loven tar høyde for det. Blir byggeavtalen hevet på grunn av forsinkelse, kan du under visse vilkår heve avtalen om grunnen også, når planlegging og oppføring av boligen er et vilkår for grunnavtalen. Se derfor på kontrakten hvem som er part for hva.
Hvem som står som eier, kan du se i grunnboken, det offentlige registeret over hvem som eier eiendommer og hvilke heftelser som ligger på dem. Det er en vanlig sjekk før du signerer.
Når eiendomsretten flyttes over til deg
Selgeren overfører eiendomsretten med et skjøte (et dokument om overdragelsen), og skjøtet blir deretter tinglyst, altså registrert i grunnboken. Når skjøtet er tinglyst, har du rettsvern mot at selgerens kreditorer tar pant eller gjør utlegg i boligen.
Utbyggeren skal overholde avtalte frister for overtakelse og for overføring av eiendomsretten. For avtaler som omfatter rett til grunn, kan han bare kreve betaling mot overføring av eiendomsretten (§ 46). Betaler du noe før skjøtet kommer, må det følge reglene om forskudd nedenfor.
Tinglysing er også en grense for hva utbyggeren kan gjøre. Han kan ikke heve avtalen etter at skjøtet er tinglyst eller gitt deg (§ 57).
Risikoen mens utbyggeren fortsatt eier
Så lenge utbyggeren eier, kan det skje ting som du ikke styrer. Han kan ta opp byggelån og sette pant i tomten. Han kan gå konkurs. Kreditorer kan ta utlegg.
Loven har flere sikringer. Garantien etter § 12 skal stilles straks etter avtaleinngåelsen, eller straks etter at et forbehold faller bort, og alltid før byggearbeidene starter. Ved kjøp av bolig med tomt skal den gjelde til fem år etter overtakelsen og dekke minst fem prosent av vederlaget, eller tre prosent for krav før overtakelsen.
For forskudd gjelder § 47. Du kan bare avtale forskudd hvis du har fått eiendomsretten overført uten andre heftelser enn dem du skal overta, eller det er stilt garanti. Garantien skal gis av en finansinstitusjon som kan tilby det i Norge. Det du må passe på, er at heftelsene på tomten, for eksempel utbyggerens byggelån, blir slettet eller at du bare overtar det som er avtalt. Du kan lese mer om dette i spørsmålet om utbygger og konkurs.
Går byggverket tapt eller blir skadet før overtakelsen uten at det skyldes forhold på din side, slipper du å betale for arbeid og materialer som er gått tapt (§ 45). Risikoen for selve bygget ligger hos utbyggeren frem til overtakelsen.
Hvis skjøtet ikke kommer til avtalt tid
Er det avtalt at eiendomsretten skal overføres til en bestemt tid, og det ikke skjer, er det en forsinkelse. Loven nevner uttrykkelig at ytelsen er forsinket når eiendomsretten ikke overføres til avtalt tid. Du kan kreve erstatning for tap som skyldes det, i perioder da det ikke løper dagmulkt, og du kan heve hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd.
Ligger det heftelser på tomten ved overtakelsen som du ikke har avtalt å overta, kan det være at utbyggeren ikke har oppfylt avtalen om å overføre eiendomsretten slik den ble skrevet. Be om en skriftlig plan for sletting, og betal ikke før heftelsene er borte, med mindre det er stilt garanti.
Aisha og rekkehuset
Aisha Rahman kjøper et rekkehus med tomt for 6 400 000 kroner. Tomten eies av utbyggeren, og han har tatt opp byggelån med pant i tomten. Kontrakten sier at 640 000 kroner skal betales ved signering og resten ved overtakelse og skjøte.
Før hun signerer, ber hun om å få se grunnboken og finner pantet. Hun ber også om garantidokumentet for forskuddet på 640 000 kroner. Garantien kommer, og kontrakten sier at pantet skal slettes ved skjøte. Hun betaler forskuddet til konto oppgitt i garantien.
Ved overtakelsen i august betaler hun de resterende 5 760 000 kroner mot at skjøtet leveres. Pantet blir slettet, og skjøtet tinglyses noen dager senere. Etter det er det hun som står som eier i grunnboken.
Kort oppsummert
- Hvem som eier tomten mens boligen bygges, er som regel utbyggeren eller en annen tomteeier. Du står først som eier når du har fått skjøtet og det er tinglyst.
- Ved bolig med tomt kan utbyggeren bare kreve betaling mot overføring av eiendomsretten.
- Forskudd må sikres med garanti, eller betales først etter at du har fått eiendomsretten uten uønskede heftelser.
- Sjekk grunnboken og garantien før du betaler. Risikoen for selve bygget ligger hos utbyggeren frem til overtakelsen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.