Eiendomsmegler eller eiendomsmeglerfullmektig: hva er forskjellen?
En eiendomsmegler har eiendomsmeglerbrev fra Finanstilsynet og kan være ansvarlig megler for et oppdrag. En eiendomsmeglerfullmektig har bestått eiendomsmeglereksamen eller har juridisk embetseksamen, men mangler brevet, og kan bare arbeide under tilsyn av en ansvarlig megler. Fullmektigen kan utføre oppdraget ditt, men ansvaret ligger hos den ansvarlige megleren. Begge skal stå med navn i oppdragsavtalen.
Knut har hatt befaring med en hyggelig og kunnskapsrik person som presenterte seg som eiendomsmeglerfullmektig. I oppdragsavtalen står det et annet navn som ansvarlig megler, en person Knut aldri har møtt. Han lurer på hvem som egentlig skal selge boligen hans, og om han får dårligere hjelp.
Forskjellen ligger i eiendomsmeglerbrevet
Eiendomsmeglerbrev utstedes av Finanstilsynet til personer som har bestått godkjent eiendomsmeglereksamen, har minst to års praktisk erfaring etter eksamen, er myndige, er egnet og er i stand til å betale det de skylder (eiendomsmeglingsloven § 4-2). Bare personer med eiendomsmeglerbrev, jurister med tillatelse fra Finanstilsynet og noen få andre kan bruke tittelen «eiendomsmegler» (eiendomsmeglingsloven § 4-5).
Tittelen «eiendomsmeglerfullmektig» kan brukes av personer som har eiendomsmeglereksamen eller norsk juridisk embetseksamen, som er ansatt i et meglerforetak, og som arbeider under tilsyn av en ansvarlig megler (andre ledd i eiendomsmeglingsloven § 4-5). Den typiske fullmektigen har altså bestått eksamen, men har ennå ikke de to årene med praksis som kreves for å få brevet.
Det finnes også medhjelpere. De har bestått en annen, mer avgrenset eksamen og kan bare gjøre bestemte oppgaver (eiendomsmeglingsloven § 4-4).
Ansvarlig megler har det formelle ansvaret
Hvert oppdrag skal ha en ansvarlig megler, og den ansvarlige megleren skal ha eiendomsmeglerbrev eller tilsvarende tillatelse (eiendomsmeglingsloven § 6-2). En fullmektig kan ikke være ansvarlig megler.
Hovedregelen er at den ansvarlige megleren selv skal utføre de vesentligste elementene i meglingen. Loven gjør et unntak: et oppdrag kan utføres av en eiendomsmeglerfullmektig under tilsyn av den ansvarlige megleren (tredje ledd i eiendomsmeglingsloven § 6-2). Det er dette som skjer i Knuts tilfelle.
Den ansvarlige megleren står ansvarlig for oppdraget, også når en fullmektig gjør jobben.
Dette kan en eiendomsmeglerfullmektig gjøre
Loven sier at oppdraget kan utføres av en fullmektig under tilsyn av ansvarlig megler. Det skiller fullmektigen fra en vanlig medhjelper, som bare kan ta mindre vesentlige og rutinepregede oppgaver. Hvilke deler av arbeidet fullmektigen gjør i ditt oppdrag, og hvor tett den ansvarlige megleren følger med, varierer mellom foretak. Departementet kan gi nærmere regler om tilsynet i forskrift (eiendomsmeglingsloven § 6-2).
Medhjelpere har snevrere rammer. Avtaleinngåelse, befaring, råd om handelen, budrunde og kontraktsmøte er forbeholdt den ansvarlige megleren. Medhjelpere kan blant annet lage utkast til salgsoppgave og annonser, holde visninger og forberede dokumenter (forskrift om eiendomsmegling § 6-1).
Pliktene i loven gjelder også fullmektigen personlig. Kravene til god meglerskikk, budrunde og opplysninger til kjøper gjelder for den enkelte fullmektig i arbeidet (eiendomsmeglingsloven § 6-1).
Krav til vandel og tilsyn med fullmektigen
Også fullmektiger må oppfylle krav til vandel. De skal ha relevante kvalifikasjoner, ha ført en hederlig vandel og legge fram politiattest (fjerde ledd i eiendomsmeglingsloven § 2-9). Foretaket skal melde fra til Finanstilsynet når det ansetter en fullmektig.
Finanstilsynet kan forby en person å være eiendomsmeglerfullmektig dersom personen anses uegnet etter straffbare forhold eller grove eller gjentatte brudd på reglene (eiendomsmeglingsloven § 8-6 a). For en megler med brev er tilsvarende reaksjon at brevet kalles tilbake (eiendomsmeglingsloven § 8-4).
Fullmektigen er altså under tilsyn både av den ansvarlige megleren i foretaket og av Finanstilsynet.
Hva det betyr for deg som selger
En fullmektig er ikke nødvendigvis dårligere enn en megler. Mange fullmektiger er dyktige og har god tid. Forskjellen er erfaring og formelt ansvar. Brevet krever to års praksis, så fullmektigen har typisk kortere erfaring.
Det viktige for deg er å vite hvem som gjør hva. Spør på befaringen: Hvem holder budrunden? Hvem kan du ringe hvis noe går galt en søndag kveld? Hvor ofte følger den ansvarlige megleren opp? Har den ansvarlige megleren sett boligen?
Prisen er ikke regulert av hvem som gjør jobben. Får du et tilbud der en fullmektig skal gjøre det meste, kan det være et argument i forhandlingen. Hvordan du sammenligner tilbud, står i hvordan velge eiendomsmegler.
Kort oppsummert
- En eiendomsmegler har eiendomsmeglerbrev fra Finanstilsynet, en fullmektig har eksamen, men ikke brev.
- Hvert oppdrag har en ansvarlig megler med brev eller tilsvarende tillatelse.
- En fullmektig kan utføre oppdraget, men bare under tilsyn av ansvarlig megler.
- Medhjelpere kan ikke holde budrunde eller kontraktsmøte.
- Både ansvarlig megler og eventuelle fullmektiger skal stå i oppdragsavtalen.