Hvem er ansvarlig megler, og hvorfor står navnet i avtalen?
Ansvarlig megler er den personen i meglerforetaket som har ansvaret for salget ditt og selv skal utføre de vesentligste delene av jobben. Navnet skal stå i oppdragsavtalen, og den ansvarlige megleren skal signere avtalen sammen med deg. Bytter foretaket ansvarlig megler underveis, skal du få skriftlig beskjed. Navnet forteller deg hvem du kan holde ansvarlig, og hvem som skal ta budrunden.
Mari signerte oppdragsavtalen digitalt etter befaringen. Tre uker senere ble visningen holdt av en person hun aldri hadde møtt. Da hun spurte, fikk hun vite at megleren hun hadde snakket med, hadde sluttet, og at en kollega hadde tatt over. Hun lurer på om hun burde ha fått beskjed, og hva navnet i avtalen egentlig betyr.
Hva en ansvarlig megler er
Hvert oppdrag skal ha en ansvarlig megler (eiendomsmeglingsloven § 6-2). Den ansvarlige megleren skal ha eiendomsmeglerbrev fra Finanstilsynet eller tilsvarende tillatelse. Det er altså ikke nok at foretaket har tillatelse. Det må også være en bestemt person med kvalifikasjonene som står ansvarlig for akkurat ditt salg.
Den ansvarlige megleren skal selv utføre de vesentligste elementene i meglingen. Medhjelpere kan brukes til mindre vesentlige oppgaver og oppgaver av rutinemessig eller teknisk karakter. En eiendomsmeglerfullmektig kan utføre oppdraget, men bare under tilsyn av den ansvarlige megleren.
Oppgaver bare ansvarlig megler kan gjøre
Forskriften lister opp hva som er forbeholdt den ansvarlige megleren. Bare ansvarlig megler kan inngå oppdragsavtalen, besiktige og undersøke eiendommen, gi opplysninger og råd av betydning for handelen, holde budrunden og holde kontraktsmøtet (forskrift om eiendomsmegling § 6-1).
Medhjelpere kan lage utkast til salgsoppgave og annonser, holde visninger og forberede kontrakt og dokumenter for tinglysing. Ansvarlig megler skal instruere, kontrollere og godkjenne arbeidet deres.
For Mari betyr dette at det ikke er noe galt i at en annen person holdt visningen. Men budrunden skal den ansvarlige megleren ta. Er det en fullmektig som utfører oppdraget, skjer det under tilsyn av den ansvarlige megleren. Forskjellen på de to titlene står i artikkelen om eiendomsmegler og eiendomsmeglerfullmektig.
Når ansvarlig megler byttes ut
Skifte av ansvarlig megler skal opplyses skriftlig til deg (fjerde ledd i eiendomsmeglingsloven § 6-4). En annen som oppfyller kravene til å være ansvarlig megler, kan i særlige tilfeller overta ansvaret for oppdraget (forskrift om eiendomsmegling § 6-1). Typiske eksempler er sykdom, permisjon eller at megleren slutter.
Mari skulle altså ha fått skriftlig beskjed om at en ny megler overtok. At hun ikke fikk det, betyr ikke automatisk at avtalen faller bort. Men det er et brudd på loven, og det kan ha betydning hvis det oppstår uenighet om hvordan salget ble gjennomført.
Den nye ansvarlige megleren tar over hele ansvaret, også for det som er gjort tidligere i oppdraget. Be om et møte eller en samtale med den nye megleren før budrunden. Gå gjennom prisantydningen, interessentene så langt og planen for budrunden. Det er den nye megleren som skal gi deg råd når budene kommer, og som skal kontrollere finansieringen til den som byr (eiendomsmeglingsloven § 6-8).
Er du misfornøyd med den nye megleren, kan du si opp oppdraget uten varsel (eiendomsmeglingsloven § 6-5). Megleren kan da kreve et rimelig vederlag for arbeidet som er gjort, og utlegg etter avtalen. Er det en pliktforsømmelse som ikke er ubetydelig, kan du kreve vederlaget satt ned (eiendomsmeglingsloven § 7-7).
Kort oppsummert
- Hvert oppdrag skal ha en ansvarlig megler med eiendomsmeglerbrev eller tilsvarende tillatelse.
- Ansvarlig megler skal selv gjøre det vesentligste, blant annet befaring, råd, budrunde og kontraktsmøte.
- Navnet skal stå i oppdragsavtalen, og den ansvarlige megleren skal signere den.
- Bytte av ansvarlig megler skal opplyses skriftlig til deg.
- Er du misfornøyd med en ny megler, kan du si opp oppdraget uten varsel.