Egenerklæringen var signert lenge før boligen ble lagt ut
En egenerklæring med gammel dato er ikke ugyldig, men den må stemme med det selgeren visste da kjøpet ble avtalt. Datoen på signaturen sier bare når skjemaet ble fylt ut, og selgeren skal ikke bruke et eldre svar som skjold hvis hun senere fikk vite noe nytt. Det avgjørende er hva hun kjente til før avtalen ble inngått, og om du hadde grunn til å regne med å få vite det. Har skjemaet ligget lenge, er det lurt å sjekke om noe har skjedd med boligen siden.
Hva datoen på egenerklæringen betyr for deg
Egenerklæringen er et av salgsdokumentene, og forarbeidene nevner den som ett av de viktigste sammen med salgsoppgaven. Det betyr at du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av den, hvis du har hatt anledning til å lese den (avhendingslova § 3-10 første ledd). Datoen forteller deg hvilket tidspunkt svarene gjelder for.
Loven har ingen regel om at en egenerklæring blir for gammel. Det som skjer i praksis, er at gamle svar blir mindre pålitelige jo lenger tid som har gått. Et skjema fra tidlig i en lang salgsprosess kan ha svar som var riktige da, men som ikke lenger stemmer.
Selve mangelsvurderingen gjøres ut fra tilstanden da risikoen gikk over på deg, normalt ved overtakelsen. Det kan altså være en mangel selv om selgeren svarte riktig den dagen hun signerte.
Nye opplysninger etter signeringen
Selgeren har opplysningsplikt etter § 3-7. Eiendommen har en mangel hvis du ikke fikk opplysning om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Opplysningen må også ha virket inn på avtalen.
Det gjelder også forhold som oppsto etter at hun signerte skjemaet, men før avtalen ble inngått. Har det for eksempel kommet en lekkasje, en skade eller et pålegg fra kommunen mellom signeringen og budaksepten, kan selgeren ikke gjemme seg bak at skjemaet var datert før dette skjedde. Skriftlige opplysninger som ikke stemmer med det hun visste da avtalen ble inngått, kan ikke rettes opp av at de var riktige tidligere.
Hun kan rette en uriktig opplysning, men da må det skje i tide og på en tydelig måte (§ 3-8 andre ledd). En ny lapp i bunken på visning, som ingen har fortalt deg om, er ikke nok.
Slik gikk det for Stine
Stine leste egenerklæringen i salgsoppgaven og la merke til at den var signert nesten åtte måneder før boligen ble lagt ut. Der stod det at det ikke var fuktproblemer i kjelleren. Hun kjøpte, og tre uker etter overtakelsen fant hun mugg langs bunnsvillen.
Hun spurte selgeren når skjemaet ble fylt ut. Selgeren svarte at det stemte i februar, og at hun ikke hadde tenkt på at det skulle oppdateres. Stine ba deretter om meglerens korrespondanse og fant en e-post fra en rørlegger, sendt to måneder før visningen. Den beskrev en lekkasje ved kjellerveggen.
Da hadde selgeren visst om forholdet før avtalen, og det var ikke nevnt. Selgeren ble ikke frikjent av at skjemaet var datert tidligere. Selgeren gikk med på et prisavslag etter at Stine la e-posten på bordet.
Forsikringsvilkårene og 12 måneder
Mange selgere har boligselgerforsikring, og forsikringsselskapet stiller egne krav til skjemaet. Et vanlig vilkår er at skjemaet må være fylt ut og gjort tilgjengelig for kjøperen før budaksept, og at det bare er gyldig i 12 måneder fra signering. Vilkårene er fra ett selskap, og andre selskaper kan ha andre regler.
Dette er et forhold mellom selgeren og forsikringsselskapet. Det endrer ikke hva du kan kreve av selgeren etter avhendingslova. Men hvis skjemaet er eldre enn forsikringsvilkårene tillater, kan det bety at selgeren står uten dekning. Da kan hun bli mer motvillig til å gå med på et krav, og det er lurt å holde kravet ditt godt dokumentert.
Selgeren skal fylle ut skjemaet etter beste skjønn og gi riktige og fullstendige opplysninger. Gir hun uriktige svar, kan forsikringsselskapet kreve pengene tilbake fra henne. Det kan påvirke hvordan hun forholder seg til saken.
Slik går du fram når skjemaet er gammelt
- Se på datoen, og sammenlign den med visningsdatoen og datoen du la inn bud.
- Spør megleren skriftlig om skjemaet er oppdatert, og be om å få vite om noe har skjedd siden.
- Hold øye med tegn på skader som skjemaet ikke nevner, og ta bilder før du overtar.
- Oppdager du en feil etter overtakelsen, sier du fra til selgeren innen rimelig tid. Du finner mer i pilaren om egenerklæringen når selger skrev feil eller ingenting.
Hvis selgeren ikke har fylt ut skjemaet i det hele tatt, står du i en annen situasjon, som er beskrevet i artikkelen om at selger ikke fylte ut egenerklæringen. Var skjemaet ikke lagt ved salgsoppgaven, kan du lese om det i egen artikkel om vedlegg til salgsoppgaven.
Husk at du selv må sannsynliggjøre at det er en mangel. Bevis for hva selgeren visste og når, er det som veier tyngst, så hold på e-poster, meldinger og fakturaer fra tiden før kjøpet.
Kort oppsummert
- En egenerklæring med gammel dato er ikke ugyldig, men svarene må stemme med det selgeren visste da avtalen ble inngått.
- Skjemaets signaturdato gir ingen beskyttelse for selgeren mot forhold hun fikk vite om senere.
- Et vanlig forsikringsvilkår er at skjemaet ikke er eldre enn 12 måneder, men det gjelder forholdet mellom selger og forsikringsselskap.
- Du må selv sannsynliggjøre at selgeren visste noe da avtalen ble inngått, så samle dokumentasjon.
- Sjekk alltid datoen på egenerklæringen før du legger inn bud.
Slik har Finansklagenemnda vurdert lignende saker: I 179 saker om selgers opplysningsplikt fikk kjøper helt eller delvis medhold i 46 %.