Slik deler dere kostnadene ved felles vedlikehold i en tomannsbolig
Felles vedlikehold i en seksjonert tomannsbolig deles etter sameiebrøken, med mindre vedtektene har en annen fordeling som begge har sagt seg enige i. Brøken står i seksjoneringsvedtaket og kan for eksempel være 50/50 eller 55/45. Dere må først avgjøre om arbeidet gjelder fellesarealet, for utvendig vedlikehold av bygningen er sameiets, mens vedlikehold inne i egen bruksenhet er den enkeltes. Betaler en av dere mer enn sin andel, kan han kreve overskuddet tilbake.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Trinn 1: Finn ut hvem som har ansvaret for arbeidet
Før dere fordeler regningen, må dere vite om den er felles. Eierseksjonsloven skiller mellom to typer vedlikehold.
Seksjonseieren vedlikeholder sin egen bruksenhet (§ 32). Det omfatter blant annet bad, kjøkken, gulv, rør og ledninger i boligen, vinduer og ytterdører. Men det er en viktig begrensning. Seksjonseieren skal reparere vinduer og ytterdører, ikke skifte dem ut. Han har heller ikke vedlikeholdsplikt for tak, bjelkelag, bærende vegger og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.
Sameiet vedlikeholder resten (§ 33). Det omfatter bygningen, ute og inne, og felles installasjoner. Tak, fasade, drenering og utskifting av vinduer er derfor sameiets arbeid, og kostnaden er en felleskostnad.
Trinn 2: Finn sameiebrøken
Felleskostnader fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken (§ 29). Brøken er eierandelen din i sameiet. Den står i seksjoneringsvedtaket og i matrikkelbrevet. Er brøken 55/45, betaler den ene 55 prosent av en felles regning, den andre 45.
Brøken følger ikke alltid areal eller verdi. Er dere to likeverdige halvdeler, er brøken ofte 50/50. Er den ene seksjonen mye større, kan brøken være skjevere. Se på tallene i dokumentene før dere begynner å regne.
Trinn 3: Sjekk om dere skal dele kostnadene annerledes
Loven gir to veier bort fra brøken. Den første er at særlige grunner taler for det. Da kan kostnader fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Terskelen er særlige grunner, så regelen er ikke en vei ut bare fordi en av dere synes brøken er urettferdig. Tenk på forbruk som kan måles, eller en utgift som bare den ene har bruk for.
Den andre veien er vedtektene. De kan fastsette en annen fordeling, men bare hvis de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige. I en tomannsbolig betyr det at begge må være enige. Har dere en slik regel, står den i vedtektene, og den gjelder foran brøken.
Trinn 4: Bestem hvordan dere vedtar og betaler
Vedlikehold utover det daglige tas opp og vedtas av sameiet. Styret har ansvaret for vedlikehold og drift (§ 57), og sameiet kan treffe beslutninger på årsmøtet. Vedtar årsmøtet en avsetning til fremtidig vedlikehold, kan akontobeløpet dere betaler hver måned, dekke den også. Det er årsmøtet eller styret som fastsetter akontobeløpet.
Er vedlikeholdet akutt og sameiet ikke gjør noe, kan en seksjonseier utføre det selv når det mangelfulle vedlikeholdet står i fare for å påføre eiendommen skade. Han kan kreve nødvendige utgifter dekket som en felleskostnad. De andre skal varsles i rimelig tid, med mindre særlige grunner gjør det rimelig å la være (§ 33).
Har du betalt mer enn din andel, har du krav på å få tilbake det som er betalt for mye (§ 29).
Vidar og Camilla
Vidar og Camilla eier hver sin halvdel av en seksjonert tomannsbolig bygget i 1978. Sameiebrøken er 55/45, med Vidar på 55. Vedtektene har ingen avvikende fordeling.
Taket må legges om for 240 000 kroner. Taket er fellesareal, så Vidar betaler 132 000 kroner og Camilla 108 000. Samme høst vil de male fasaden for 80 000 kroner, og regningen deles på samme måte: 44 000 kroner til Vidar og 36 000 til Camilla.
Camilla har også to råtne vinduer på sin side. Utskifting av vinduer er ikke hennes plikt etter § 32, men vinduene sitter på hennes bruksenhet. Etter § 29 er felleskostnader kostnader som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet. Skal sameiet dele regningen på 36 000 kroner etter brøken, med 19 800 kroner på Vidar og 16 200 på Camilla, eller skal den følge hennes enhet? Loven svarer ikke tydelig på det, og dere gjør klokt i å avklare det i vedtektene før regningen kommer. Å reparere et vindu er derimot hennes egen utgift.
Til slutt maler Camilla veggene innvendig. Det er hennes eget vedlikehold og kommer ikke inn i sameiets regnskap.
Trinn 5: Skriv det ned
I en liten bolig stoler dere ofte på hverandre, og det er greit. Men det er lett å glemme hva dere ble enige om. Be om et skriftlig vedtak som sier hva som skal gjøres, hva det koster, hvem som utfører og hvordan regningen deles. Legg det i sameiets arkiv sammen med fakturaene.
Skal kostnadsfordelingen være en annen enn brøken, bør den stå i vedtektene. Vedtektsendringer krever to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet (§ 27), og de bør registreres slik at neste eier også er bundet.
Kort oppsummert
- Felles vedlikehold i en tomannsbolig deles etter sameiebrøken, for eksempel 50/50 eller 55/45.
- Sameiet vedlikeholder bygningen og fellesarealene. Seksjonseieren vedlikeholder sin egen bruksenhet.
- Skal dere dele kostnader til vedlikehold annerledes, kreves det særlige grunner eller en vedtektsregel som begge har samtykket i.
- For å dele kostnadene ved felles vedlikehold i en tomannsbolig riktig må dere først avklare om arbeidet gjelder fellesarealet eller bruksenheten.
- Har du betalt mer enn din andel, kan du kreve det tilbake.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.