Bygge hus med flere håndverkere uten totalentreprenør: hvem svarer for hva?
Når du bygger hus med flere håndverkere uten totalentreprenør, svarer hver håndverker for sin egen kontrakt og sitt eget arbeid. Bustadoppføringslova gjelder for hver av dem, ikke håndverkertjenesteloven. Grensesnittene mellom fagene og rekkefølgen på arbeidet er ingen enkeltfags ansvar, og i praksis ligger risikoen ofte hos deg. Flere av lovens beskyttelsesregler gjelder dessuten bare når én entreprenør står for hovedparten av både planlegging og bygging.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvilken lov gjelder når du hyrer håndverkerne selv
Bygger du ny bolig og hyrer tømrer, rørlegger, elektriker og grunnarbeider hver for seg, er det fortsatt bustadoppføringslova som gjelder. Loven omfatter avtaler om oppføring av ny eierbolig og avtaler om arbeid som utføres direkte som ledd i slik oppføring (§ 1). Hver håndverker er da en entreprenør etter loven, og du er forbruker i hver kontrakt. Håndverkertjenesteloven gjelder ikke, fordi den uttrykkelig unntar nyoppføring av bolig og arbeid som er ledd i den (håndverkertjenesteloven § 1). Full ombygging regnes likt med oppføring.
Du får altså lovens vern i hver enkelt avtale. Avtalen kan ikke gjøres dårligere for deg enn loven (§ 3).
Hvem svarer for hva
Hver håndverker svarer for det han selv har avtalt og utført. Er resultatet ikke i samsvar med avtalen, er det en mangel, og kravene dine (retting, prisavslag, erstatning) retter du mot ham (§ 25 og § 29). Mangel foreligger ikke når avviket skyldes forhold på din side.
Grensesnittene er det som gjør dette krevende. Når rørleggeren og flislegger møtes på et bad, eller når tømreren og taktekkeren deler en overgang, kan hver av dem peke på den andre. Du må da finne ut hvilket arbeid som forårsaket feilen. Har du en kontrakt med en totalentreprenør, har du ett sted å henvende deg. Uten ham må du skille mellom fagene selv.
Hver håndverker har plikt til å si fra hvis han ut fra sin fagkunnskap ser at du ikke er tjent med å få arbeidet utført slik avtalen er (§ 8). Det gjelder arbeidet hans, og det gir ikke automatisk et ansvar for hele byggeprosessen.
Hva du selv må ordne når ingen entreprenør har helheten
Flere av lovens regler om hva entreprenøren skal ordne, gjelder bare når han står for det hovedsakelige av både planlegging og oppføring av boligen, eller når avtalen omfatter rett til tomt med ny bolig. Det følger av § 13. Der gjelder blant annet at entreprenøren, hvis ikke annet er avtalt, sørger for atkomst til byggeplassen, byggestrøm, oppvarming, snørydding og fjerning av avfall. Han skal også forsikre arbeidet frem til overtakelsen.
Med flere separate håndverkere gjelder ikke § 13 automatisk. Da må kontraktene si hvem som sørger for byggestrøm, avfall, vinterdrift og forsikring, og du må ordne det som ingen har tatt på seg. Ta det opp før første håndverker starter.
Garanti etter § 12 er en annen forskjell. Hver entreprenør skal stille garanti for oppfyllelsen av sin avtale, med mindre vederlaget i avtalen ikke kan ventes å overstige to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Små kontrakter faller dermed utenfor, og da har du ingen garanti som sikkerhet.
Fremdrift, forsinkelse og medvirkning
Du skal medvirke slik at hver håndverker kan gjøre jobben sin, og til avtalt tid (§ 50). Når tømreren er forsinket, kan rørleggeren få vente, og det er du som har ansvar for å koordinere. Entreprenøren kan kreve ekstra tid hvis arbeidet forsinkes på grunn av forhold du svarer for (§ 11).
Loven sier ikke uttrykkelig om en annen håndverker du selv har hyret, regnes som noen du svarer for. Regn med at håndverkerne vil hevde det, og legg inn i hver kontrakt hva som er forutsetningen for oppstart og hvilke andre fag som må være ferdige først. Skriv også inn at håndverkeren skal varsle deg skriftlig så snart han ser at forgjengeren forsinker ham. Da får du vite om det i tide til å flytte på neste fag, og du slipper å oppdage det først når regningen for ventetid kommer.
Henrik og badet som lekker
Henrik Berg bygger enebolig og hyrer tre firmaer direkte: tømrer, rørlegger og flislegger. Kontraktene er på 1 850 000, 420 000 og 160 000 kroner. Elleve måneder etter overtakelsen oppdager han fuktskade bak badeveggen. Rørleggeren sier at rørene er tette og trykkprøvd. Flislegger sier at membranen ble lagt som avtalt. Tømreren sier at veggen sto riktig da de andre kom.
Henrik lar en uavhengig fagperson undersøke. Lekkasjen kommer fra en skjøt i membranen rundt rørgjennomføringen, altså i overgangen mellom to fag. Det som teller, er hva hver kontrakt omfattet. Er gjennomføringen en del av flisleggerens jobb, svarer han for den. Står den ikke i noen av kontraktene, har Henrik et problem, fordi ingen har tatt ansvar for det punktet. Han må melde fra til den eller de som kan være ansvarlige innen rimelig tid etter at han oppdaget skaden, og senest fem år etter overtakelsen.
Kort oppsummert
- Bygger du hus med flere håndverkere uten totalentreprenør, gjelder bustadoppføringslova i hver kontrakt, ikke håndverkertjenesteloven.
- Hver håndverker svarer for sitt eget arbeid, og kravene dine rettes mot den som utførte det som er feil.
- Overganger mellom fagene og rekkefølgen på arbeidet er din risiko hvis ingen kontrakt dekker dem.
- § 13 om byggestrøm, oppvarming, snørydding og forsikring gjelder bare når én entreprenør har det hovedsakelige av planlegging og bygging, så avtal det selv.
- Skriv inn i hver kontrakt hvem som ordner hva, hvilke fag som må være ferdige først, og hvordan forsinkelser varsles.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.