Nei. Får du oppført en helt ny bolig, gjelder ikke håndverkertjenesteloven, men bustadoppføringslova. Håndverkertjenesteloven er for reparasjon, vedlikehold og oppussing av noe som allerede finnes – ikke for å bygge nytt fra grunnen (hvtjl. § 1).

Hvorfor nybygg faller utenfor

Håndverkertjenesteloven gjelder tjenester på ting og fast eiendom som eksisterer. Når du bygger en ny bolig, skaper du noe nytt. Lovgiver har laget en egen lov for denne situasjonen – bustadoppføringslova (lov 13. juni 1997 nr. 43) – fordi nyoppføring har sine egne behov, blant annet store summer, lang byggetid og behov for sikkerhet underveis.

Resultatet: arbeid som er en del av oppføringen av en ny bolig, dekkes av bustadoppføringslova, ikke håndverkertjenesteloven.

Eksempel: Ahmed bygger drømmehuset

Ahmed inngår avtale med en entreprenør om å bygge et nytt enebolig på en tomt han har kjøpt. Hele prosjektet – grunnmur, reisverk, tak, rør, elektrisk, kjøkken – er en del av oppføringen av en ny bolig. Her gjelder bustadoppføringslova for hele jobben, ikke håndverkertjenesteloven. Det betyr ikke at Ahmed står svakere – han er godt beskyttet, bare etter en annen lov.

Merk at også de enkelte fagene – rørleggeren, elektrikeren, snekkeren – kommer inn under bustadoppføringslova så lenge arbeidet deres er en del av selve nyoppføringen. Du kan altså ikke «plukke» håndverkertjenesteloven for rørleggerdelen av et nybygg. Hele pakken styres av loven for nyoppføring.

Hva regnes som «ny bolig»?

Bustadoppføringslova gjelder typisk når en næringsdrivende påtar seg å føre opp ny:

  • Enebolig
  • Tomannsbolig eller rekkehus
  • Leilighet (bolig under oppføring)
  • Fritidsbolig / hytte som bygges ny

Den dekker også kjøp av bolig som ennå ikke er ferdig bygget (bolig under oppføring), når selger samtidig står for byggingen.

To vanlige måter å bygge nytt på

Bustadoppføringslova fanger opp to typiske situasjoner:

  • Du eier tomta og bestiller bygging. Du har en tomt og inngår avtale med en entreprenør om å føre opp et nytt hus der. Avtalen handler om selve byggearbeidet.
  • Du kjøper bolig under oppføring. Du kjøper en leilighet eller et hus av en utbygger før eller mens det bygges. Her kjøper du både tomt/andel og selve byggingen i én pakke.

I begge tilfellene er det nyoppføring, og derfor bustadoppføringslova – ikke håndverkertjenesteloven.

Gjelder dette meg? Bygger du et helt nytt hus eller ny hytte, eller kjøper en bolig som ikke er ferdig ennå der selger bygger den? Da er det bustadoppføringslova som gjelder – ikke håndverkertjenesteloven.

Grensetilfeller: påbygg og store ombygginger

Det er ikke alltid svart-hvitt. Noen huskeregler:

  • Tilbygg på eksisterende bolig: Bygger du på et nytt rom på huset som allerede står, gjelder normalt håndverkertjenesteloven, fordi du utvider noe eksisterende.
  • Total ombygging: Rives nesten alt og settes opp på nytt, slik at det i praksis blir et nytt bygg, kan bustadoppføringslova gjelde i stedet.
  • Dominansvurderingen: Det avgjørende kan være om det nye arbeidet er så dominerende at det overskygger den gamle bygningen.

Poenget er at jo mer prosjektet ligner på å bygge nytt, desto mer trekker det mot bustadoppføringslova.

Eksempel: Mona setter opp ny garasje

Mona har en enebolig fra før og får bygget en helt ny, frittstående garasje på tomta. Selv om garasjen ikke er en bolig, kan oppføringen av et nytt frittstående bygg falle utenfor håndverkertjenesteloven. Bygges garasjen derimot som et tilbygg som henger sammen med den eksisterende boligen, trekker det mer mot håndverkertjenesteloven. Slike grensetilfeller viser hvor viktig det er å avklare lovvalget før dere signerer – be entreprenøren om en skriftlig bekreftelse.

Hvorfor det er viktig hvilken lov som gjelder

De to lovene gir litt ulik beskyttelse. For eksempel gir bustadoppføringslova deg blant annet rett til:

  • Garanti/sikkerhetsstillelse fra entreprenøren i visse tilfeller.
  • Egne regler om dagmulkt ved forsinkelse.
  • Egne regler om overtakelse og sluttoppgjør.

Derfor er det ikke likegyldig om jobben din havner under den ene eller andre loven. Riktig lov gir deg de rettighetene som passer for nettopp din situasjon.

Praktiske råd ved nybygg

  • Krev skriftlig kontrakt og bruk gjerne en bransjestandard tilpasset bustadoppføringslova.
  • Sjekk at entreprenøren stiller garanti der loven krever det.
  • Avtal en tydelig fremdriftsplan og hva som skjer ved forsinkelse.
  • Gjennomfør en grundig overtakelsesbefaring og noter alle feil.
  • Er du usikker på om prosjektet ditt er «nybygg» eller «oppussing», få det avklart med entreprenøren – og søk eventuelt råd hos Forbrukerrådet.

Hvorfor nybygg har sin egen lov

Du lurer kanskje på hvorfor lovgiver ikke bare lot én lov dekke alt. Grunnen er at nyoppføring av bolig er en helt egen situasjon. Det handler ofte om svært store summer – gjerne det dyreste du kjøper i livet – og om en lang byggeprosess der mye kan gå galt underveis. Derfor har bustadoppføringslova ekstra regler som beskytter deg særlig i denne situasjonen, for eksempel krav om at entreprenøren stiller garanti, og et tydelig system for overtakelse av den ferdige boligen. Disse reglene passer mindre godt for et lite dekkskift eller en malejobb, og derfor er de plassert i en egen lov.

Gjelder dette meg? Skal du bygge nytt, eller kjøpe noe som ikke er ferdig bygget? Da er det bustadoppføringslova du bør sette deg inn i – ikke håndverkertjenesteloven. Pusser du derimot opp noe som allerede står, er du tilbake i håndverkertjenesteloven.

Ikke la deg lure av navnet på kontrakten

Et viktig poeng: det er ikke hva kontrakten kalles som avgjør hvilken lov som gjelder, men hva arbeidet faktisk er. Selv om et firma bruker en standardkontrakt med en bestemt overskrift, er det realiteten i prosjektet – nybygg eller fornying av eksisterende – som styrer. Er du i tvil, kan Forbrukerrådet hjelpe deg å forstå hvilken lov som gjelder for nettopp din avtale, slik at du vet hvilke rettigheter du har.

Kort oppsummert

Håndverkertjenesteloven gjelder ikke ved oppføring av ny bolig – da er det bustadoppføringslova som gjelder (hvtjl. § 1). Loven er for reparasjon, vedlikehold og oppussing av eksisterende bygg. Grensen kan bli vanskelig ved store ombygginger og tilbygg, der man må vurdere hvor dominerende det nye arbeidet er. Riktig lov avgjør hvilke rettigheter du får, så det lønner seg å avklare dette tidlig.