Byggblankett for kjøp av ferdighus: dette bør du sjekke i kontrakten

Hva er levert, og hva er ikke med?

Start med leveransen. Står det i blanketten hva som er med, med vedlegg som viser standard og omfang? Der entreprenøren står for det hovedsakelige av både planlegging og oppføring, skal eiendomsdeler og faste innretninger som trengs for å ta boligen i bruk, regnes som en del av leveransen. Det gjelder med mindre de er nevnt særskilt i avtaledokumentet eller et vedlegg som utelatt, eller du måtte skjønne at de ikke hørte med (§ 13).

Se etter hva som ikke er med: grunnarbeid, vei, vann og avløp, tilkobling til strøm, tomtearbeid, utomhusarbeid. Noteres «utført av byggherre» eller «bestiller sørger for», er det deg. Kontrakten bør også si hvem som søker om byggetillatelse.

Pris, betaling og garanti

Prisen skal være klar. Avtalt pris gjelder, og et prisoverslag kan ikke overskrides vesentlig, og høyst med 15 prosent. Tillegg for prisstigning krever skriftlig avtale (§ 41). Sjekk at det er oppgitt om prisen inkluderer merverdiavgift, og hva som skal skje med tilvalg og endringer.

Betalingsplanen er en vanlig kilde til problemer. Du kan bare avtale å betale avdrag og forskudd så langt verdien av utført arbeid og materialer som er tilført eiendommen minst svarer til det du har betalt, og minst en tiendedel av vederlaget skal ikke betales før overtakelsen (§ 47). Det er unntak når en bank gir selvskyldnergaranti for avdragene.

Garantien skal stilles straks etter avtaleinngåelsen og alltid før byggearbeidet begynner. Plikten gjelder ikke hvis vederlaget ikke kan ventes å overstige to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Så lenge det ikke er dokumentert at garantien finnes, kan du holde tilbake alt vederlag. Be om kopi av garantien før du betaler noe.

Frister, endringer og overtakelse

Kontrakten skal si når huset eller hytta skal overtas. Entreprenøren skal overholde avtalte frister for overtakelse og fullføring (§ 10). Det gjelder også avtalte frister for deler av arbeidet. Er ingen frister avtalt, skal entreprenøren begynne snarest mulig og arbeide med rimelig framdrift, men da er det vanskeligere å dokumentere en forsinkelse.

Se etter hvordan endringer skal bestilles. Entreprenøren kan kreve at bestilling av endringer og tilleggsarbeid gjøres skriftlig, og prisen justeres så langt det følger av den opprinnelige avtalen eller en egen skriftlig avtale om endringen (§ 42 første ledd). Uten slik avtale kan justering likevel kreves hvis kravet ble satt fram sammen med bestillingen, eller du måtte forstå at endringen ville gi et slikt krav (§ 42 andre ledd). En muntlig avtale med byggeleder om «et lite tillegg» kan koste deg dyrt.

Sjekk også hvordan overtakelsen skal skje. Hver av partene kan kalle inn til overtakelsesforretning med minst sju dagers varsel etter at entreprenøren har meldt når arbeidet blir ferdig (§ 15). Her avdekkes mangler, og her begynner reklamasjonsfristen å løpe.

Vilkår som ikke gjelder, selv om du har signert

Torunn og Henrik fikk en byggblankett for et ferdighus til 2 140 000 kroner. De leste den mot loven. Tre vilkår holdt ikke, og ett var uklart.

Betalingsplanen sa 30 prosent ved signering, 642 000 kroner. Etter § 47 gjelder avdrag og forskudd bare så langt verdien av utført arbeid og tilførte materialer minst svarer til det de har betalt. På signeringsdagen var det ikke utført noe. Uten en selvskyldnergaranti fra en bank gjelder betalingsavtalen bare så langt utført arbeid dekker beløpet.

Garantien skulle «stilles ved overtakelse». Loven krever at den stilles straks etter avtaleinngåelsen og før byggearbeid begynner.

Reklamasjonsfristen var satt til to år. Etter § 30 kan en mangel gjøres gjeldende inntil fem år etter overtakelsen, og vilkåret er dårligere enn loven.

Skriftlig tillegg for prisstigning var tatt inn i en klausul uten noen angivelse av indeks eller tak. Den kan være gyldig fordi den er skriftlig, men uten tak og indeks er det vanskelig for entreprenøren å vise hva han kan kreve.

Torunn og Henrik tok de tre første punktene opp med firmaet før de signerte, og fikk betalingsplanen endret til avdrag etter fremdrift og garanti vedlagt kontrakten. På det fjerde punktet krevde de en indeks og et tak.

Kort oppsummert

• Sjekk i byggblanketten for ferdighus hva som er levert og hva du selv må ordne, og hvem som søker om byggetillatelse.
• Kontroller prisen, betalingsplanen og garantien mot loven, for vilkår som er dårligere for deg enn bustadoppføringslova, gjelder ikke.
• Be om kopi av garantien før du betaler, og betal avdrag bare i takt med verdien av utført arbeid.
• Sjekk frister, dagmulkt, hvordan endringer bestilles og når overtakelsen skal skje.
• Den ytre reklamasjonsfristen er fem år fra overtakelsen og kan ikke kortes ned i blanketten. Du må melde fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.