Kan borettslaget vedta heis i oppgangen med vanlig flertall?
Normalt nei. Å vedta heis i borettslaget er en endring av bygget som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold. Styret kan da ikke gjøre vedtak uten samtykke fra generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmene. Det samme gjelder tiltak som koster laget mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene. Vedtektene kan ha andre krav.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om ombygging og heis
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneBorettslagsloven nevner ikke heis. Svaret finnes i en generell regel om hva styret ikke kan bestemme alene. Paragraf 8-9 sier at styret ikke kan gjøre vedtak om «ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald» uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall.
En heis i en oppgang som aldri har hatt heis, er en endring av bygget. Den krever nye sjakter, nye åpninger i trapperom og inngrep i bærende konstruksjoner. Det er ikke vedlikehold av det som finnes. Derfor trengs normalt to tredjedeler.
Hovedregelen for generalforsamlingens vedtak er flertall av de røystene som er gitt, men bare «om ikkje anna følgjer av lova» (§ 7-11). Her følger noe annet av § 8-9. Styret kan altså ikke gå i gang uten at to tredjedeler har sagt ja.
To tredjedeler av de avgitte stemmene
Hver andelseier har én stemme på generalforsamlingen, selv om vedkommende har flere andeler (§ 7-10). Det er de avgitte stemmene som teller, ikke antall andelseiere i laget. Møter du ikke opp og ikke har gitt fullmakt, regnes du ikke med.
For å få vedtaket gjennom må minst to tredjedeler av dem som stemmer, være for. Er det 28 stemmer, må minst 19 stemme ja, siden to tredjedeler av 28 er 18,67.
Saken må tas med i innkallingen på en slik måte at hovedinnholdet fremgår. Skal et forslag som etter loven eller vedtektene krever minst to tredjedels flertall, kunne behandles, må hovedinnholdet være tatt inn i innkallingen (§ 7-7). Et forslag om heis som bare står som «utbedring av oppgangen», er sannsynligvis for uklart.
Fem-prosentregelen
§ 8-9 har en egen regel om penger. Styret kan heller ikke vedta tiltak som går ut over vanlig forvaltning når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, uten to tredjedelers samtykke fra generalforsamlingen.
En heis koster fort mye mer enn fem prosent av årets felleskostnader. Selv om noen mener heisen ikke er en «ombygging», vil kostnaden normalt utløse samme krav om to tredjedeler.
Er heisen finansiert ved lån som skal ha pant foran innskuddene, kreves to tredjedeler for lånet også, etter samme paragraf.
Vedtektene kan ha andre krav
Borettslagsloven § 7-11 første ledd åpner for at det kan fastsettes andre flertallskrav i vedtektene. Har laget skrevet noe om byggearbeider eller tiltak av en viss størrelse, må du lese det. Dessuten kan vedtektene ha regler om hvem som må være enige i endringer som berører fellesarealer og trapperom.
Sier ikke vedtektene noe annet, gjelder kravet om to tredjedeler fra § 8-9.
Kostnadene: også for første etasje
Heisen er en felleskostnad. Felleskostnadene fordeles mellom andelseierne ut fra forholdet mellom verdiene på boligene, eller ut fra andre retningslinjer i byggje- og finansieringsplanen. «Når særlege grunnar talar for det», skal visse kostnader i stedet fordeles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk (§ 5-19).
Om andelseierne i første etasje, som ikke har bruk for heisen, skal slippe eller betale mindre, er en konkret vurdering. Loven svarer ikke automatisk ja eller nei. Det kan hende vedtektene har en egen regel. Er det ikke det, bør spørsmålet løses i vedtaket om heisen, slik at kostnadsfordelingen er avklart før generalforsamlingen stemmer.
Rågata 6 med 32 andelseiere
Borettslaget Rågata 6 har fire etasjer og 32 andelseiere. Styret vil sette inn heis i den ene oppgangen for 3,2 millioner kroner. De årlige felleskostnadene er 4 millioner kroner, så heisen utgjør 80 prosent av dem, langt over femprosentgrensen.
På generalforsamlingen møter 28 andelseiere. Forslaget får 18 stemmer for og 10 mot. Det er et vanlig flertall, 64 prosent, men to tredjedeler av 28 er 18,67. Med 18 stemmer er ikke kravet oppfylt, og styret kan ikke gå i gang.
Beboerne i fjerde etasje, blant dem Elin, tar saken opp igjen på neste generalforsamling. Denne gangen har de snakket med flere naboer i første og andre etasje og foreslått at disse betaler mindre av kostnaden. Da stemmer 20 av 28 for. Det er over 18,67, og vedtaket gjelder. Styret kan sette i gang.
Hvis du selv vil ha heis
En andelseier som ønsker at generalforsamlingen skal behandle en sak, kan kreve at den tas med i innkallingen. Saker som en andelseier ønsker tatt opp på ordinær generalforsamling, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt kravet før fristen (§ 7-7 annet ledd). Fremmer du forslaget i god tid, og beskriver hva heisen innebærer og omtrent hva den koster, er det lettere for de andre å ta stilling. Se også hvordan du fremmer en sak til generalforsamlingen.
Kort oppsummert
- Spørsmålet om å vedta heis i borettslag med vanlig flertall har normalt svaret nei.
- Ombygging og andre endringer av bygget utover vanlig forvaltning krever samtykke fra generalforsamlingen med minst to tredjedeler (§ 8-9).
- Tiltak som koster laget mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, krever det samme.
- Vedtektene kan ha andre flertallskrav, så les dem.
- Kostnadene fordeles etter § 5-19. Særlige grunner kan gi fordeling etter nytte, og dette bør avklares i vedtaket.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.