Boden og uthuset er større enn tillatt – hva nå?
Størrelsen på uthuset avgjør om det trengte søknad: en frittliggende bygning som ikke skal brukes til beboelse kan settes opp uten søknad bare hvis den holder seg innenfor grensene for areal, høyde og avstand. Overskrider boden eller uthuset grensene, er det søknadspliktig, og kommunen kan kreve retting. Det er da en mulig mangel ved boligen hvis selgeren ikke opplyste om det. Du kan da kreve prisavslag eller erstatning, avhengig av hva selgeren visste og hva som stod i salgsdokumentene.
Grensene for uthus uten søknad
En frittliggende bygning på bebygd eiendom kan settes opp uten søknad når alle disse vilkårene er oppfylt: - bruksarealet (BRA) og bebygd areal (BYA) er høyst 50 kvadratmeter - mønehøyden er høyst 4,0 meter og gesimshøyden høyst 3,0 meter - bygningen står minst 1,0 meter fra nabogrensen og fra andre bygninger - den har ikke kjeller - den skal ikke brukes til beboelse
I tillegg må tiltaket ikke være i strid med plan, lov og forskrift. Har kommunen en reguleringsplan som begrenser bebyggelsen, kan planen gå foran unntaket. Etter at bygget er ferdig, skal du melde fra til kommunen innen fire uker. Har du kjøpt et uthus som overskrider ett av tallene, eller der det aldri ble meldt fra, er det ikke dekket av unntaket.
Bod, tilbygg og «litt større»
Skal boden bygges som tilbygg til huset, gjelder en annen grense: et tilbygg der verken BRA eller BYA er over 15 kvadratmeter kan settes opp uten søknad. Er boden bygget sammen med huset, er det derfor lett å havne over grensen. Avstanden til nabogrensen har også noe å si. Uten en annen bestemmelse i planen skal et byggverk ligge så langt fra grensen at avstanden minst svarer til halve høyden og ikke under fire meter. Kommunen kan godkjenne mindre avstand med naboens samtykke, eller for garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Med mindre tiltak menes bygninger på høyst 50 kvadratmeter samlet BRA og BYA, og slike frittliggende bygninger skal stå minst én meter fra andre bygninger på eiendommen.
Blir uthuset brukt som soverom, arbeidsrom eller utleie, kan det være en bruksendring som krever søknad, selv om størrelsen er under 50 kvadratmeter.
Hva kommunen kan kreve
Hvis kommunen får vite om at tiltaket er for stort, kan den gi pålegg om retting eller opphør av bruk. Du skal varsles skriftlig med minst tre ukers frist til å uttale deg, og kommunen kan bruke tvangsmulkt for å få pålegget gjennomført. Kommunen skal forfølge overtredelser, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning. Et uthus som er noen få kvadratmeter over grensen og ellers uproblematisk, er noe kommunen ofte vurderer annerledes enn en stor bygning som er tatt i bruk som bolig. Du kan også søke om godkjenning i etterkant, eventuelt med dispensasjon. Se pilaren om ulovlig bygde tilbygg og endringer for hva som skjer videre.
Kravet ditt mot selgeren
Er uthuset ulovlig, kan boligen ha en mangel. Ved forbrukerkjøp kan det være en mangel at boligen ikke oppfyller offentligrettslige krav, med mindre du ikke bygde på selgerens sakkunnskap. Det kan også være en mangel at selgeren ikke opplyste om noe han visste, eller at salgsoppgaven sa noe annet enn det som var riktig. Du må sannsynliggjøre at det er en mangel, og du kan ikke kreve noe for det du kjente eller burde ha oppdaget da du kjøpte, blant annet det som fremgikk tydelig av tilstandsrapporten.
Krav ved brukt bolig er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Tilbyr selgeren å rette, må du godta det. Prisavslaget settes som hovedregel til kostnadene ved å få forholdet rettet, altså for eksempel å søke, rive eller bygge om. Ta med sammenlignbare saker fra garasjen som står for nær nabogrensen og terrassen som aldri ble søkt om når du vurderer kravet.
Slik gikk det for Laila
Laila kjøpte en enebolig med en frittliggende bod bak huset. Salgsoppgaven oppga bodens areal til 30 kvadratmeter. Da hun skulle bygge om, målte hun opp og fant at boden var 62 kvadratmeter og ikke omtalt i byggesaksmappen. Boden var i tillegg satt opp med litt under en meter til nabogrensen.
Laila skrev til selgeren og ba om et prisavslag med tilbud fra en tegner. Selgeren svarte at boden hadde stått der lenge og at hun burde ha målt selv. Laila viste at salgsoppgaven oppga et areal som ikke stemte, og at selgeren burde vite hva han hadde bygget. Kommunen mottok søknaden om godkjenning for den største delen og ga tillatelse fordi naboen samtykket. Den delen av boden som lå nærmest grensen måtte rives. Selgeren betalte til slutt for tegninger, søknad og riving, mens Laila sto for resten.
Kort oppsummert
- Uthusets størrelse avgjør om det trengte søknad: over 50 kvadratmeter, over 4,0 meter mønehøyde eller mindre enn en meter til grensen gjør det søknadspliktig.
- Boden og uthuset kan også bli søknadspliktige hvis de tas i bruk som soverom eller bolig.
- Kommunen kan kreve retting, men kan la små avvik ligge.
- Prisavslag settes som hovedregel til utbedringskostnaden.
Slik har Finansklagenemnda vurdert lignende saker: I 62 saker om ulovlig bygget og manglende godkjenning fikk kjøper helt eller delvis medhold i 68 %.