Du har bodd der kort tid – hva forventes det at du vet?

Loven skiller ikke på hvor lenge du har bodd der

Avhendingslova (loven om salg av fast eiendom) knytter opplysningsplikten til kunnskap, ikke til botid. Boligen har en mangel (en feil som gir kjøperen krav mot deg) hvis kjøperen ikke fikk opplysninger om forhold du kjente eller måtte kjenne til, og som han hadde grunn til å regne med å få. I klartekst: det du visste eller burde ha visst om. Har du bodd der kort tid, er det færre ting du kan ha oppdaget, men det du har oppdaget, må du si fra om.

Hovedreglene om hva selger må fortelle, står i pilaren om opplysningsplikt ved boligsalg. Her handler det om hva som gjelder når du selv nesten er ny i boligen.

Det du har sett, hørt og fått vite

Alt du selv har opplevd, teller. Lekkasjer, lukt, kalde trekk, lyd fra naboen og feil du har fått fortalt av forrige eier, er ting du vet. Dette gjelder uansett om du har bodd der i to måneder eller to år. Vil du vite hvor grensen går for konkrete forhold, kan du lese om en tidligere vannskade som er fikset og om naboen som bråker.

Har du selv kjøpt boligen nylig, har du dessuten dokumentene fra det kjøpet. Tilstandsrapporten, salgsoppgaven og det selgeren opplyste til deg er ikke gjemt bort fordi du har flyttet inn. Kommer det fram av dem at bad, tak eller drenering har avvik, har du kunnskapen, og den kan bli en del av det kjøperen ikke får vite om hvis du ikke gir den videre.

Det du burde ha oppdaget

Plikten omfatter også det du burde ha visst. Det er en vurdering av hva en vanlig eier i din situasjon ville lagt merke til. Etter kort tid i boligen er terskelen for hva du burde ha visst lavere enn for en som har vært der lenge, fordi du har hatt færre sesonger å observere. En lekkasje som bare kommer med vårflommen, kan du ikke forventes å kjenne til etter to måneder om vinteren.

Loven gir ingen tallfestede tidsgrenser her, og det finnes ikke noe punkt der du «har bodd lenge nok». Vurderingen er konkret. Ser du noe som vil bekymre en kjøper, er det tryggest å ta det med, selv om du er usikker på om det er en feil.

Slik gikk det for Darius

Darius kjøpte en tomannsbolig i mars og bestemte seg for å selge i november, etter åtte måneder. Kort tid etter at han flyttet inn, hadde han sett fuktflekker i taket over stuen etter et kraftig regnvær. Han tenkte at det sikkert var en engangsting og lot det ligge. Da han la boligen ut for salg, lurte han på om han kunne la være å nevne det, siden han «knapt hadde rukket å bo der».

Megleren spurte hva han hadde observert siden han flyttet inn, og Darius fortalte om flekkene. De ble tatt med i salgsoppgaven med opplysning om at årsaken ikke var undersøkt. Kjøperen bestilte en ekstra undersøkelse og fant en liten skade rundt pipen, som ble priset inn. Da lekkasjen viste seg å være lokal og enkel å rette, var saken over. Hadde Darius tiet, ville han stått med en kjent feil han ikke hadde sagt fra om.

Kjøperens egne undersøkelser fjerner ikke plikten din

Noen selgere tenker at kjøperen jo skal undersøke selv. Loven sier at kjøperens kunnskap og undersøkelser ikke begrenser selgerens opplysningsplikt. Selv om kjøperen har vært på visning tre ganger og hatt med seg en kjenning som kan bygg, må du fortsatt si fra om det du vet.

Det hjelper heller ikke å skrive at boligen selges «som den er» hvis du har holdt tilbake noe du visste. Ved forbrukerkjøp har slike generelle forbehold ingen virkning, og selv der de gjelder, går opplysningsplikten foran. Kommer det andre opplysninger fra deg eller megleren i annonse eller salgsprospekt, regnes de som dine, og boligen må stemme med dem.

Slik gjør du det som nybakt selger

Gå gjennom det du har fra deg selv sitt kjøp. Les tilstandsrapporten på nytt, se hva som stod om avvik, og sjekk om noe er endret. Skriv ned det du har opplevd siden du flyttet inn, med datoer der du kan. Ta med hendelser som kan bekymre en kjøper, selv om du ikke er sikker på at de betyr noe. Hendelser i boligen som kan skremme kjøpere og skjeggkre du har hatt er typiske eksempler.

Er du i tvil, er det bedre å opplyse enn å la være. En opplysning som viser seg unødvendig, koster deg lite. En opplysning du holdt tilbake, kan kjøperen bruke mot deg.

Kort oppsummert

• Har du bodd kort tid i boligen, forventes du fortsatt å vite det du har sett, hørt og fått opplyst.
• Opplysningsplikten gjelder det du visste eller burde ha visst, og loven har ingen egen regel om botid.
• Dokumentene fra ditt eget kjøp, som tilstandsrapporten, er kunnskap du har, og de kan gi opplysningsplikt.
• Kjøperens undersøkelser og «som den er» fjerner ikke plikten din.
• Skriv ned det du har opplevd fra dag én, og ta med det som kan bekymre en kjøper.