Hvem betaler for vedlikehold av garasjeplassen som tilleggsdel?
Seksjonseieren har vedlikeholdsplikt for garasjeplassen når den er en tilleggsdel til bruksenheten. Eierseksjonsloven § 32 sier uttrykkelig at vedlikeholdsplikten omfatter tilleggsdelene. Det betyr at du selv betaler for å holde plassen i stand. Sameiet har fortsatt ansvar for fellesdelene som plassen ligger i, som bærende konstruksjon, tak og felles installasjoner.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva en tilleggsdel er
Eierseksjonsloven § 4 definerer bruksenheten som et avgrenset areal en seksjonseier har enerett til å bruke. Bruksenheten består av en hoveddel og kan ha tilleggsdeler. Tilleggsdelene er de delene av bruksenheten som ikke er hoveddel. Typiske eksempler er bod, balkong og garasjeplass.
Om garasjeplassen din er en tilleggsdel, avhenger av hvordan eiendommen ble seksjonert. Står plassen i seksjoneringsvedtaket som en del av din bruksenhet, er den en tilleggsdel. Er den i stedet fellesareal med bruksrett i vedtektene, hører den ikke til bruksenheten, og da gjelder andre regler.
Husk at en tilleggsdel må være en del av bruksenheten. Det er ikke nok at du i praksis disponerer en plass. Står plassen oppført i seksjoneringen som bruksenhetens tilleggsdel, har den samme eier som boligen. Selges leiligheten, følger plassen med.
Et eksempel på forskjellen er to naboer i samme anlegg. Den ene har plass 14 oppført som tilleggsdel i bruksenheten sin, og vedlikeholder den selv. Den andre har en bruksrett til en plass som er felles, og den er sameiets å vedlikeholde. I begge tilfeller kan plassen se lik ut, men ansvaret er ulikt. Hvilken situasjon som gjelder, finner du i seksjoneringsvedtaket.
Hva § 32 sier om vedlikeholdet
Etter § 32 skal seksjonseieren vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealer og andre bruksenheter forebygges. Vedlikeholdsplikten omfatter uttrykkelig tilleggsdelene. Du har altså samme plikt for garasjeplassen som for boligen.
I praksis betyr det at du holder selve plassen i stand. Det kan være gulv og vegger som tilhører plassen, maling, belysning som bare tjener plassen, eventuell port til plassen og innredning du selv har satt opp.
Vedlikeholdsplikten er til for at andre ikke skal lide. Hvis du holder plassen i en stand som ikke skader nabo eller felles konstruksjoner, har du stort sett oppfylt plikten. Ellers er det vanlig bruk og slitasje som du må stå for selv.
En garasjeplass som tilleggsdel kan også ha en ladeboks eller andre installasjoner. Er de dine, er vedlikeholdet ditt. Er de en del av sameiets felles ladeanlegg eller elektriske anlegg, er de sameiets. Spør styret hvem som eier og vedlikeholder installasjonen før du bestiller en elektriker.
Hva sameiet fortsatt har ansvar for
Plikten etter § 33 omfatter alt som ikke faller under din vedlikeholdsplikt. Ligger garasjeplassen i et større garasjeanlegg, er bærende konstruksjon, tak og dekke, felles drenering, felles ventilasjon og andre felles installasjoner sameiets. Det samme gjelder fellesarealer som kjørebane og rampe.
Sameiet skal vedlikeholde slik at skader på bruksenhetene forebygges. Sprekker i taket som lekker ned på plassen din, er altså sameiets problem.
Er du uenig med styret om hva som er felles og hva som er ditt, be om å få se seksjoneringsvedtaket og tegningene. De viser hvor grensene for bruksenheten går, og hvilke deler som er fellesareal.
Skal sameiet oppgradere garasjeanlegget som helhet, for eksempel brannsikring eller ventilasjon, er det en felleskostnad. Den fordeles etter sameiebrøken, med mindre vedtektene eller særlige grunner tilsier noe annet, jf. § 29. Om beslutningen tas av styret eller årsmøtet, avhenger av hvor stort tiltaket er.
plass 14
Sven Eide eier en leilighet med garasjeplass 14 som tilleggsdel i et underjordisk anlegg. Gulvet på plassen har oljeflekker og fått sprekker, og belysningen virker ikke. Sven må betale for å sette det i stand, siden plassen er en del av hans bruksenhet. Han får oljesanering og nytt gulv for 12 500 kroner.
Samme vår begynner vann å dryppe fra taket over plass 14. Det viser seg at taket over garasjen, som også er gulvet i uteområdet, er lekk. Takkonstruksjonen er felles, og sameiet må ta reparasjonen på 85 000 kroner, som fordeles som felleskostnad.
Sven kan kreve erstatning etter § 35 hvis sameiets mangelfulle vedlikehold har skadet bilen eller inventar på plassen, men indirekte tap kan han bare kreve hvis sameiet har vært uaktsomt.
Etter at taket er reparert, avtaler Sven med styret at sameiet kontrollerer plassen en gang til neste vår, for å se om fukten har gitt seg. Han noterer datoen og tar bilder av taket og gulvet som dokumentasjon.
Hvis det svikter hos deg
Er vedlikeholdet av tilleggsdelen dårlig, og det fører til skade på felles gulv eller naboplassen, kan du være erstatningsansvarlig etter § 34. Det gjelder for eksempel hvis olje fra plassen din rennes inn i fellessluket, eller hvis du ikke fikser en lekkasje fra en innstallasjon du eier.
Vil du endre noe på plassen, for eksempel sette opp et skap eller en ladeboks, må du sjekke vedtektene og eventuelle regler om felles installasjoner. Reglene om lading krever styrets samtykke i mange tilfeller.
Merk at plikten gjelder også når du leier ut plassen eller lar andre bruke den. Du er fortsatt seksjonseieren, og det er du som svarer overfor sameiet. Har du en leietaker, bør du derfor avtale hvem som holder plassen ren og melder fra om skader.
Kort oppsummert
- Er garasjeplassen en tilleggsdel, har du som seksjonseier vedlikeholdsplikten for den etter eierseksjonsloven § 32.
- Seksjoneringen avgjør om plassen er tilleggsdel eller fellesareal.
- Sameiet har ansvar for bærende konstruksjon, tak, drenering og andre fellesdeler.
- Dårlig vedlikehold som skader andre, kan gi deg erstatningsansvar etter § 34.
- Spørsmål om grensen avklares best skriftlig med styret.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.