Hvem kan bestemme pålegg om salg, styret eller årsmøtet?

Hvem bestemmer pålegg om salg i sameie og borettslag?

I et sameie står det i eierseksjonsloven § 38 at styret kan pålegge seksjonseieren å selge. Loven peker altså ut styret direkte. Årsmøtet er ikke nevnt i bestemmelsen, og det er ingen bestemmelse som krever at årsmøtet godkjenner et pålegg.

I et borettslag er ordlyden i borettslagsloven § 5-22 at laget kan påleggje andelseieren å selje andelen. Loven sier ikke uttrykkelig hvem i laget som skal treffe vedtaket. Her gjelder hovedregelen i § 8-8: styret tar alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organ. Generalforsamlingen er lagets øverste organ, men § 5-22 gir den ingen rolle i pålegget. Det kan stå noe annet i vedtektene, så de bør du sjekke.

Hvorfor det er styret

Styret leder den daglige forvaltningen og følger opp at eierne holder pliktene sine. Det er styret som mottar klagene fra naboene, som har oversikten over brevene som er sendt, og som har gitt advarselen. Det er naturlig at det er den samme instansen som tar neste steg.

Det er også praktisk. En generalforsamling eller et årsmøte møtes sjelden, og innkalling tar tid. En misligholdssak kan ikke vente på det.

Slik treffer styret vedtaket

I sameie må styret treffe avgjørelsen på et styremøte. Etter eierseksjonsloven § 56 er styret beslutningsdyktig når mer enn halvparten av styremedlemmene er til stede. Beslutningen krever mer enn halvparten av de avgitte stemmene, og de som stemmer for, må utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene. Styret skal føre protokoll, og alle som deltar, skal signere den.

Styret kan delegere deler av beslutningsmyndigheten til forretningsføreren, men forretningsføreren kan bare bruke det som er delegert (§ 62). En forretningsfører kan skrive brevet og forberede saken. Om han kan treffe selve vedtaket, avhenger av hva styret har delegert. Så alvorlig et vedtak er det naturlig at styret treffer selv.

Når et styremedlem er inhabilt

Et styremedlem kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller en nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. Det står i eierseksjonsloven § 59. Borettslagsloven § 8-14 har den samme regelen og gjelder også for forretningsføreren.

Det betyr at et styremedlem som er i familie med eieren, ikke kan være med på å behandle saken. Det samme kan gjelde et medlem som selv er part i en strid med eieren, avhengig av hvor tydelig særinteressen er. Loven stiller kravet «fremtredende» og «klar», så ikke enhver uenighet gjør et medlem inhabilt.

Sameie med bare to seksjoner

I et sameie med to seksjoner er det lite naturlig å tenke på et styre. Eierseksjonsloven § 38 løser det slik at hver av seksjonseierne kan kreve salgspålegg overfor den andre. Reglene i paragrafen gjelder da på vanlig måte: skriftlig advarsel først, og deretter pålegg med minst seks måneders frist. Seksjonseieren som krever pålegget, trenger ikke først å få støtte fra noe organ.

Hva du som eier kan sjekke

Pålegget skal komme fra styret, eller fra laget ved styret. Kommer det fra en annen, for eksempel et enkelt styremedlem eller en nabo, er det grunn til å spørre om vedtaket er truffet av dem som har myndighet til det. Sjekk også at kravene til form er oppfylt: skriftlig, med opplysning om tvangssalg, og med riktig frist. Ser du noe som ikke stemmer, kan du ta det opp skriftlig med styret og reise innvending hvis saken går videre til tvangssalg.

Mer om styrets rolle finner du i hva styrets oppgaver er og om habilitet i hva inhabilitet i styret betyr.

Kort oppsummert

• Hvem bestemmer pålegg om salg? Det er styret. Eierseksjonsloven § 38 nevner styret uttrykkelig.
• I borettslag gir § 5-22 laget myndighet, og styret tar avgjørelsen etter § 8-8, med mindre vedtektene sier noe annet.
• Generalforsamlingen og årsmøtet har ingen rolle i selve pålegget etter lovteksten.
• Et styremedlem med en fremtredende særinteresse i saken kan ikke delta.
• Pålegget må være skriftlig, ha riktig frist og komme fra styret.