Båtplassen var bare leid av selgeren. Hva kan jeg kreve?

Tre ting som alle kalles båtplass

Ordet «båtplass» dekker tre ulike rettsforhold, og det er forskjellen som avgjør hva du kan kreve.

Den første er en plass på en brygge eller kai som eies av hytteeieren, enten alene eller sammen med andre. Den følger med eiendommen. Den andre er en bruksrett til en plass som ligger til eiendommen, for eksempel en rett i en tinglyst avtale eller medlemskap i en brygge- eller båtforening som følger hytta. Slike rettigheter regnes som tilbehør til eiendommen hvis ikke noe annet er avtalt (§ 3-4). Den tredje er en leieavtale som selgeren selv har inngått med en grunneier, en forening, en kommune eller en havn. Den er personlig for selgeren, og det er den som er temaet her.

Det du leser om «egen båtplass» i en annonse, kan være hvilken som helst av de tre.

Når en leid plass blir en mangel

Du har ingen automatisk rett til selgerens personlige leieplass. Men har selgeren, i annonsen, salgsoppgaven eller på annen måte, gitt opplysninger om båtplassen som ikke stemmer, har eiendommen en mangel (§ 3-8). Det samme gjelder hvis opplysningene ikke blir rettet tydelig i tide. Opplysningen må kunne antas å ha virket inn på avtalen. «Hytte med båtplass ved felles brygge» i en annonse er et eksempel som lett kan oppfylle det kravet.

Har selgeren ikke sagt noe, men visste at plassen ikke fulgte med, og du hadde grunn til å regne med å få vite det, kan det være en mangel etter § 3-7.

Du kan ikke gjøre gjeldende noe du kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått (§ 3-10). Står det i salgsoppgaven at plassen er leid av selgeren, har du fått vite det. Les også kjøpekontrakten og eventuelle vedlegg.

Hva du kan kreve

Reglene for mangler gir deg følgende muligheter:

• Prisavslag. Er avslaget ikke bevist å være noe annet, settes det til kostnaden med å få mangelen rettet (§ 4-12). For en båtplass kan det være kostnaden ved å skaffe en tilsvarende plass, eller verdiforskjellen mellom hytta med og uten plass.
• Erstatning. Du kan kreve erstatning for tap uten at selgeren må ha skyld, så lenge tapet ikke er indirekte (§ 4-14). Har selgeren utvist skyld, kan du kreve erstatning også for indirekte tap. Må du leie en plass i en annen havn i mellomtiden, er leien et tap du kan kreve dekket.
• Retting. Tilbyr selgeren å rette mangelen, for eksempel ved å få utleieren til å overføre plassen til deg, må du godta det hvis du ikke har særlig grunn til å si nei (§ 4-10 første ledd). Du kan ikke tvinge ham til det.
• Heving. Bare hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd (§ 4-13). For en båtplass alene er det sjelden nok.

Du må si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19). Du må selv dekke de første 10 000 kronene av tapet (§ 3-1 fjerde ledd).

Kan leieavtalen overføres til deg?

Det avgjør leieavtalen og utleieren, ikke avhendingslova. Mange båtforeninger og grunneiere har egne vilkår: ventelister, medlemskap, årlig fornyelse eller krav om samtykke ved overdragelse. Be selgeren om en kopi av avtalen før du byr, og spør utleieren direkte om en overføring er mulig. Er svaret nei, vet du det før du signerer kjøpekontrakten. Hvordan leie av båtplass vanligvis er regulert, kan du lese om i spørsmålet om båtplass-leie.

Kort oppsummert

• Ble båtplassen markedsført som en del av hytta og viser seg å være personlig leid av selgeren, kan det være en mangel etter avhendingslova § 3-8.
• En bruksrett som ligger til eiendommen, følger med som tilbehør. En personlig leieavtale gjør det ikke.
• Du kan kreve prisavslag og erstatning, og heving bare ved vesentlig avtalebrudd. Selgeren kan tilby retting.
• Reklamer innen rimelig tid, og regn med egenandelen på 10 000 kroner.
• Sjekk avtalen med utleieren og spør om overføring før du byr, når det står «båtplass» i annonsen.