Banken trakk lånetilsagnet før overtakelsen av nybygget: dine valg
Når banken trekker lånetilsagnet før overtakelsen av nybygget, er du likevel bundet av kontrakten. Klarer du ikke å betale ved overtakelsen, kan utbyggeren stanse, kreve rente og til slutt heve avtalen og kreve erstatning. Han kan ikke heve for en kort forsinkelse. Du kan prøve en annen bank, be om utsettelse mot å betale rente, eller avbestille og bære utbyggerens tap. Har du et finansieringsforbehold i kontrakten, kan det gi deg en utvei, avhengig av ordlyden.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva det betyr at banken trekker lånetilsagnet
Et lånetilsagn er bankens løfte om å gi deg lån på bestemte vilkår. Trekker banken det, er ikke utbyggeren part i saken. Kontrakten din er med ham, og betalingen er ditt ansvar.
Etter bustadoppføringslova § 46 skal du betale når entreprenøren krever det etter overtakelsen, hvis ikke annet er avtalt. Når du kjøper bolig med tomt, kan han bare kreve betaling mot overføring av eiendomsretten. Loven gjelder avtaler der du som privatperson kjøper en ny bolig fra en næringsdrivende. Svikter finansieringen, bærer altså du risikoen, med mindre kontrakten sier noe annet.
Loven gir ikke uttrykkelig fritak fra betalingsplikten fordi banken trekker tilsagnet. Utbyggeren har heller ingen plikt til å vente på deg.
Første steg er å be banken om en skriftlig begrunnelse og å finne ut hvorfor banken trakk tilsagnet. Var det endringer i inntekten din, at din gamle bolig ikke ble solgt, eller at en betingelse i tilsagnet ikke ble oppfylt? Svaret avgjør hva du kan gjøre videre, og hvor raskt et nytt tilsagn kan komme. Les også tilsagnsbrevet. Der står vilkårene banken satte, og hvilke som ikke var oppfylt.
Dine valg før overtakelsen
Du har flere veier videre. Den enkleste er å søke lån i en annen bank eller be om en justert lånesum, og så skynde deg å gi utbyggeren beskjed om at du arbeider med saken.
Du kan også be utbyggeren om utsettelse. Han har ingen plikt til å si ja, men han har selv interesse i å få solgt boligen til deg. Skriv ned avtalen, med ny betalingsdato.
Kontrakten kan ha vilkår om å overdra avtalen til noen andre. Loven omtaler avtaler om videresalg av retten til en ny bolig, men sier ikke at du alltid har rett til å selge den videre. Les kontrakten og spør utbyggeren.
Har du et forbehold om finansiering i kontrakten, kan det gi deg rett til å trekke deg. Forbeholdet må ha vært tatt innen fristen i kontrakten, og vilkårene må være oppfylt. Det kan du lese mer om i spørsmålet om finansieringsforbehold.
Til slutt kan du avbestille. Du kan avbestille ytelsen helt frem til overtakelsen (§ 52). Gjelder avtalen bolig med tomt, kan utbyggeren kreve erstatning for økonomisk tap du rimelig kunne regne med som følge av avbestillingen (§ 53). Hvor stort tapet er, avhenger av om han får solgt boligen til en annen, og til hvilken pris.
Rekkefølgen har betydning. Skaff først et realistisk bilde av når et nytt lån kan være på plass, og be deretter om utsettelse med en konkret dato. En utsettelse uten dato gir utbyggeren lite å forholde seg til. Går du til avbestilling, bør du først vite hva utbyggeren kan få for boligen ved nytt salg, siden det påvirker tapet han kan kreve dekket.
Hva utbyggeren kan gjøre hvis du ikke betaler
Uteblir betalingen, kan utbyggeren kreve rente og erstatning for rentetap (§ 59). Du har ikke krav på overtakelse eller skjøte før du har betalt.
Han kan heve avtalen hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd. Han kan også heve hvis det er klart at du kommer til å bli forsinket og du ikke gir fullgod trygghet når han spør (§ 57). Heving kan ikke skje etter at du har overtatt boligen eller skjøtet er tinglyst eller gitt deg.
Ved heving regnes oppgjøret som om du hadde avbestilt på hevingstidspunktet. Han kan kreve erstatning for tap du rimelig kunne regne med, og må i rimelig omfang sikre det som er bygget (§ 58). Loven sier ikke hvor lenge du kan være forsinket før det er vesentlig. Det beror på en konkret vurdering av hvor lenge, hvor mye og hva som er sagt underveis.
Thomas og tilsagnet som falt bort
Thomas Aasen skal overta en tomannsbolig i Ski. Kjøpesummen er 5 200 000 kroner, og banken har gitt tilsagn om et lån på 4 160 000 kroner. Overtakelsen er satt til 15. juni.
Den 20. mai ringer banken. Arbeidsgiveren hans har varslet nedbemanning, og banken trekker tilsagnet. Thomas sender utbyggeren en e-post dagen etter og forklarer situasjonen. Han skriver at han søker om lån i to andre banker, og ber om å få utsatt betalingen til 7. juli.
Den ene banken sier nei. Den andre gir et nytt tilsagn 3. juli, med litt høyere rente. Utbyggeren godtar utsettelsen mot at Thomas betaler forsinkelsesrente fra 15. juni til betalingsdagen. Avtalen skriver de ned i en e-postutveksling før overtakelsen.
Hadde Thomas ikke sagt fra og i stedet latt datoen passere, hadde utbyggeren kunnet be om trygghet for betalingen og så heve hvis han ikke fikk svar. Fordi Thomas ga beskjed tidlig og la frem en plan, endte saken som en avtalt utsettelse mot rente.
Kort oppsummert
- Banken er ikke part i kontrakten. Trekker banken lånetilsagnet før overtakelsen av nybygget, er du likevel bundet av avtalen med utbyggeren.
- Du kan søke lån andre steder, be om utsettelse, bruke et eventuelt finansieringsforbehold eller avbestille. Avbestilling kan gi erstatningskrav fra utbyggeren.
- Betaler du ikke, kan utbyggeren kreve rente og stanse. Han kan heve hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd.
- Sier du fra tidlig og skriver ned det som avtales, står du sterkere enn om du tier.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.