Når du avbestiller, snur situasjonen: nå er det entreprenøren som har krav mot deg. Han har rett til betaling for arbeidet han alt har utført, og erstatning for det økonomiske tapet avbestillingen påfører ham – eller et avtalt avbestillingsgebyr. Her er nøyaktig hva han kan kreve, og like viktig: hva han ikke kan kreve.

De to hovedkravene

Etter bustadoppføringslova §§ 52 og 53 kan entreprenøren kreve:

1. Vederlag for utført arbeid (§ 52) Entreprenøren skal betales for det han faktisk har gjort frem til avbestillingen. Beløpet fastsettes ut fra de avtalte prisene. Har dere avtalt fastpris, regnes andelen av arbeidet som er ferdig; har dere avtalt timepris, regnes de timene som er brukt. Kan ikke prisen finnes ut fra avtalen, fastsettes et rimelig vederlag.

2. Erstatning for økonomisk tap (§ 52/§ 53) Entreprenøren kan kreve erstatning for tap han lider som følge av avbestillingen, så langt du med rimelighet kunne forutse tapet. Dette omfatter også tapt fortjeneste på den delen av jobben som ikke ble fullført – men bare hvis det godtgjøres at han ikke kunne skaffe tilsvarende fortjeneste fra andre oppdrag.

Eksempel: Entreprenørens regning til Henrik

Henrik avbestiller en enebolig (avtalt pris 4 millioner) når 40 % er ferdig. Entreprenøren setter opp slik regning: - Vederlag for utført arbeid (40 % av jobben): 1 600 000 kr. - Tapt fortjeneste på resterende 60 %: 150 000 kr. - Sum: 1 750 000 kr.

Henrik sjekker tapt fortjeneste og finner ut at entreprenøren raskt fikk et nytt prosjekt som fyller kapasiteten. Da kan entreprenøren ikke kreve full tapt fortjeneste, og kravet reduseres. Henrik ender med i hovedsak å betale for utført arbeid – en betydelig forskjell.

Alternativet: avtalt avbestillingsgebyr (§ 54)

I stedet for å regne ut tap konkret, kan kontrakten ha et fast avbestillingsgebyr – for eksempel en prosent av kontraktssummen. Da slipper partene den vanskelige tap-utregningen. Men loven krever at gebyret må fremstå som rimeleg sett i lys av §§ 52 og 53. Et urimelig høyt gebyr kan settes ned. Gebyret er altså et tak og en forenkling, ikke en blankofullmakt for entreprenøren.

Hva entreprenøren IKKE kan kreve

  • Han kan ikke kreve betaling for arbeid han ikke har utført (utover erstatning/tapt fortjeneste).
  • Han kan ikke kreve full tapt fortjeneste hvis han skaffer seg tilsvarende inntekt andre steder.
  • Han kan ikke kreve erstatning for tap som skyldes forhold helt utenfor din kontroll, som du ikke med rimelighet kunne forutse eller unngå.
  • Han kan ikke kreve et urimelig høyt avbestillingsgebyr som ikke står i forhold til det faktiske tapet.
  • Han kan ikke kreve dobbel betaling – får han vederlag og gebyr for samme arbeid, er det galt.

Entreprenøren har en plikt til å begrense tapet

Et viktig prinsipp: entreprenøren skal forsøke å begrense tapet sitt. Han kan ikke bare la folk gå ledige og sende deg regningen, hvis han kunne satt dem på et annet oppdrag. Kan han med rimelighet redusere tapet, men lar være, kan kravet settes ned tilsvarende. Dette beskytter deg mot oppblåste krav.

Motregning mot det du har betalt

Har du betalt forskudd eller delbetalinger, skal entreprenørens krav motregnes mot dette. Er kravet mindre enn det du har betalt, skal du få mellomlegget tilbake.

Eksempel: Du har betalt 800 000 i forskudd. Entreprenørens berettigede krav er 600 000. Da skal du ha 200 000 tilbake. Be alltid om et skriftlig sluttoppgjør som viser dette regnestykket.

Hvordan vise at kravet er for høyt

Mange entreprenører setter opp et krav «på følelsen», med romslige marginer. Du har full rett til å be om dokumentasjon. Konkret kan du: - Kreve timelister og fakturaer som viser hva som faktisk er utført. - Be om bevis for tapt fortjeneste – for eksempel kalkyler som viser hvilken margin prosjektet hadde, og dokumentasjon på at kapasiteten ikke ble fylt av et nytt oppdrag. - Sammenligne med byggets faktiske ferdigstillingsgrad – stemmer kravet med hvor langt huset er kommet?

Eksempel: Lise fikk et krav på 2,1 millioner etter avbestilling av et halvferdig hus. Da hun ba om timelister, viste det seg at en del av summen gjaldt arbeid som ennå ikke var utført, og at entreprenøren hadde startet et nytt prosjekt samme uke. Kravet ble til slutt redusert med over 300 000 kroner. Lærdommen: be alltid om dokumentasjon før du betaler.

Hva hvis dere er uenige?

Blir dere ikke enige om størrelsen på kravet, kan saken bringes inn for Forbrukerrådet/Forbrukertilsynet for mekling, eller til Boligtvistnemnda hvis entreprenøren er tilknyttet den. I siste instans kan saken gå til domstolene. Ofte løser den seg gjennom forhandling når du møter opp med dokumentasjon og gode motargumenter.

Avbestillingsgebyr eller konkret oppgjør – hva gjelder?

Hvis kontrakten din har et avbestillingsgebyr (§ 54), er det normalt det som gjelder, og du slipper en detaljert tap-utregning. Mangler kontrakten et gebyr, faller du tilbake på det konkrete oppgjøret etter §§ 52–53: vederlag for utført arbeid pluss dokumentert tap. Det er nyttig å vite hvilket spor du er på, fordi det bestemmer hva entreprenøren må dokumentere. Ved gebyr handler diskusjonen om gebyret er rimelig; ved konkret oppgjør handler den om hvor mye arbeid som faktisk er gjort og hvor stort tapet er.

Eksempel: to kontrakter, to fremgangsmåter

Kari og Ola hadde nesten identiske byggekontrakter, men Karis hadde et avbestillingsgebyr på 6 %, mens Olas ikke nevnte gebyr. Da begge avbestilte, fikk Kari en enkel regning basert på gebyret, som hun bare måtte sjekke var rimelig. Ola fikk derimot en detaljert oppstilling over utført arbeid og tapt fortjeneste, som han kunne gå nøye etter i sømmene. Begge fremgangsmåtene er lovlige – det avgjørende er hva som står i din egen kontrakt.

Steg-for-steg når du får kravet

  1. Be om spesifisert oppstilling av hva som kreves og hvorfor.
  2. Kontroller vederlaget mot hvor mye arbeid som faktisk er utført.
  3. Undersøk tapt fortjeneste – har entreprenøren fått nytt arbeid?
  4. Sjekk om tapet kunne vært begrenset – kunne folkene settes på annet oppdrag?
  5. Vurder rimeligheten av et eventuelt avbestillingsgebyr.
  6. Krev motregning mot det du allerede har betalt.
  7. Få hjelp hvis kravet virker oppblåst.

Kort oppsummert

Ved avbestilling kan entreprenøren kreve vederlag for utført arbeid og erstatning for økonomisk tap, inkludert tapt fortjeneste (§§ 52–53) – eller et rimelig avtalt avbestillingsgebyr (§ 54). Han kan derimot ikke kreve betaling for arbeid han ikke har gjort, full tapt fortjeneste hvis han får annet oppdrag, eller et urimelig høyt gebyr, og han har plikt til å begrense tapet. Krev alltid en spesifisert regning, og motregn mot det du har betalt.