Er asbest en mangel når huset er fra 1970-tallet?

Hvorfor asbest er så vanlig i hus fra 1970-tallet

Asbest ble brukt i bygninger fra rundt 1920 og fram til totalforbudet i 1985. Bruken var størst etter andre verdenskrig og fram mot 1980. Et hus fra 1970-tallet ligger midt i denne perioden. Materialet finnes ofte i eternittplater på tak og vegger, i gulvbelegg og fliselim, i rørisolasjon og i noen typer takplater og ventilasjonskanaler.

At huset kan inneholde asbest, gjør det ikke til en mangel. Arbeidstilsynet skriver at hus bygget før 1985 kan ha asbest, men det er ikke det samme som at kjøperen har et krav. Loven ser på hva du kunne forvente av et hus i den alderen og hva selgeren visste.

Slik vurderer avhendingslova asbest i et gammelt hus

Avhendingslova (loven om salg av bolig) har to hovedveier til en mangel her.

Den første er forventningen din. Boligen har en mangel hvis den ikke er som du kunne vente ut fra type, alder og synlig tilstand. Kjøper du et hus fra 1970-tallet med originale materialer, kan du ikke regne med at det er fritt for asbest. Er materialet derimot i dårlig stand, for eksempel vridde og smuldrende plater der fibre kan løsne, blir vurderingen en annen.

Den andre er opplysningsplikten. Visste selgeren at det var asbest i huset, eller burde han ha visst det, og hadde du grunn til å regne med å få vite det, kan det være en mangel. Det må kunne antas at det at opplysningen uteble, påvirket avtalen. Har selgeren nylig pusset opp og oppdaget asbest, eller har en tidligere rapport nevnt det, er det slike opplysninger du kan bygge på.

Det er kjøperen som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Et funn av asbest uten noe mer trekker derfor sjelden langt. Du trenger enten dokumentasjon på at selgeren kjente til det, eller på at tilstanden er dårligere enn det alderen tilsier.

Hva tilstandsrapporten og salgsoppgaven betyr

Tilstandsrapporten kan avgjøre saken. Forhold som går tydelig fram av rapporten eller andre salgsdokumenter du fikk mulighet til å lese, regnes som kjent for deg. Står det at taket har eternitt fra 1970-tallet og at platene kan inneholde asbest, kan du ikke senere kreve noe for akkurat det.

Har du selv undersøkt boligen før kjøpet, eller unnlatt å følge en oppfordring om å undersøke, kan du heller ikke bruke det du burde oppdaget mot selgeren. Unntaket er når selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro.

En selger kan ikke frasi seg alt ansvar med et generelt forbehold som «solgt som den er» overfor en privatperson. Det er likevel en mangel bare hvis huset er i vesentlig ringere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Et eldre hus til en lav pris gir deg mindre å bygge på enn et hus med høy pris.

Slik gikk det for Ruth

Ruth kjøpte en enebolig fra 1974. Etter overtakelsen ville hun skifte takplatene og fikk beskjed av takfirmaet om at de sannsynligvis var asbestholdige. Firmaet tok prøve, og den bekreftet det. Ruth reklamerte til selgeren og ba om penger til skifte av taket, fordi hun mente hun ikke var fortalt om asbest.

Selgeren viste til tilstandsrapporten. Der sto det at taket besto av eternittplater fra byggeåret, at platene var eldre enn 1985 og kunne inneholde asbest, og at overflaten var moden for utskifting. Ruth hadde fått rapporten før budrunden. Kravet hennes falt, fordi asbesten gikk tydelig fram av dokumentene, og fordi taket var i den standen en kjøper kunne vente av et hus fra 1974. Selgeren hadde heller ikke ført opp noe uriktig i egenerklæringen.

Hva du gjør hvis du finner asbest etter kjøpet

Ikke rør materialet. La platene ligge, og ikke bor, slip eller kutt i dem. Ta bilder og la en fagperson vurdere om det er asbest og hvor farlig det er.

En privatperson kan fjerne asbest fra egen bolig selv, uten tillatelse fra Arbeidstilsynet. Virksomheter må derimot ha tillatelse. Er du i tvil, bør en godkjent virksomhet gjøre jobben. Skal du rive eller bygge om, skal bygningsdeler som kan utgjøre farlig avfall kartlegges før arbeidet, og ved riving av mer enn 100 m² skal det lages egen rapport. Se hva asbest i fliser og plater under oppussing betyr og om selgeren har plikt til å opplyse om asbest.

Melding til selgeren gjør du innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å utbedre. Reglene om krav og frister er de samme som i saken om nedgravd oljetank funnet etter kjøp. Om eternittplater på taket er en mangel eller forventet, står i spørsmålet om eternittplater på taket. Den generelle vurderingen av hva som er en mangel finner du i spørsmålet om når en feil er en mangel etter avhendingsloven.

Kort oppsummert

• Asbest i et hus fra 1970-tallet er ikke automatisk en mangel, fordi materialet var vanlig fram til forbudet i 1985.
• Det blir en mangel når tilstanden er dårligere enn alderen tilsier, eller når selgeren visste om asbesten og tiet.
• Tilstandsrapporten og salgsoppgaven avgjør ofte saken, siden det som går tydelig fram av dem regnes som kjent for deg.
• Finner du asbest, la materialet ligge urørt, dokumenter funnet og si fra til selgeren.