Hvor lenge må selger regne med krav fra kjøper?

Hvor lenge selgeren har ansvar: to frister, ikke én

Kjøperens krav mot selgeren styres av to sett med regler som virker sammen. Det ene er reklamasjonsreglene i avhendingslova § 4-19. Det andre er foreldelsesloven. Begge kan føre til at et krav faller bort, og det er den strengeste av dem som teller.

Reklamasjon (kjøperens melding til deg om at det er en feil) må skje innen rimelig tid etter at kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Den som venter lenge uten grunn, kan tape kravet, selv om det er lenge til fem-årsgrensen. Hva som er «rimelig tid», avhenger av saken, og loven gir ikke et fast antall uker eller måneder. Har kjøperen sittet med feilen lenge uten å si fra, er det et poeng du kan bruke i svaret ditt.

Ytre grense for reklamasjon

Reklamasjon kan etter § 4-19 andre ledd senest skje fem år etter at kjøperen overtok bruken av boligen. Det er den absolutte fristen. Kommer kravet etter dette, kan du som hovedregel avvise det, selv om feilen er reell.

Fristen kan bli lengre i tre tilfeller:

• Du har påtatt deg lengre ansvar, for eksempel ved en garanti eller en avtale.
• Du har vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro. Da kan du ikke bruke at det er reklamert for sent, jamfør § 4-19 tredje ledd.
• Feilen gir grunnlag for et krav som ikke er dekket av reklamasjonsreglene på samme måte, for eksempel svik.

Har du gitt riktige opplysninger og ikke lovet mer enn loven krever, gjelder fristen på fem år som grense.

Foreldelse kan komme før

Foreldelse (kravet bortfaller fordi det har gått for lang tid) er en egen ordning. Etter foreldelsesloven er den alminnelige fristen tre år, og for krav som oppstår ved mislighold regnes den fra den dagen misligholdet inntrer. Avhendingslova § 4-19 fjerde ledd viser uttrykkelig at retten til å kreve også kan gå tapt etter foreldelsesloven.

Hvis kjøperen ikke var klar over feilen, gir foreldelsesloven en tilleggsfrist: foreldelse inntrer tidligst ett år etter at kjøperen fikk eller burde ha fått kunnskapen, men fristen kan ikke forlenges med mer enn ti år totalt. Foreldelsen avbrytes også hvis kjøperen tar ut forliksklage eller stevning, eller hvis du erkjenner kravet, for eksempel ved å love betaling. Da løper en ny frist. Vær derfor forsiktig med skriftlige løfter du ikke mener som en erkjennelse.

Slik gikk det for Noah

Noah solgte en enebolig og overleverte den 1. juni. Nesten fem år og to måneder senere fikk han et brev fra kjøperen som krevde 120 000 kroner fordi det var fukt i grunnmuren. Kjøperen skrev at han hadde oppdaget feilen for tre uker siden.

Noah gikk gjennom det han hadde. Overtakelsesdatoen sto i kontrakten, og fristen på fem år var utløpt. Han hadde ikke gitt noen garanti utover det som sto i salgsdokumentene, og kjøperen hadde ikke vist at Noah hadde skjult noe. Han svarte kort og skriftlig at kravet var meldt etter utløpet av reklamasjonsfristen etter avhendingslova § 4-19 og avviste det. Kjøperen svarte ikke, og saken ble ikke tatt videre.

Slik holder du oversikt

Lang tid etter salget er det lett å miste dokumentene. Ta vare på dem fra du får et krav.

1. Skriv ned overtakelsesdatoen. Alle frister regnes fra den.
2. Oppbevar kontrakt, tilstandsrapport, egenerklæring og all korrespondanse med kjøperen og megleren.
3. Noter datoen for når du fikk et krav, og hvordan det kom til deg.
4. Innrøm ikke ansvar skriftlig før du har vurdert fristene, for erkjennelse kan gi en ny foreldelsesfrist.
5. Har du forsikring, meld kravet til selskapet uten ugrunnet opphold.

Har du forsikring, kan vilkårene sette egne frister, for eksempel at kravet må meldes til selskapet innen et år etter at du fikk kunnskap om det. Uten forsikring kommer du til å bære et eventuelt krav selv, og det er nettopp da det er nyttig å vite hvor lenge du må regne med det. Mer om dette står i hovedartikkelen om personlig ansvar som selger uten forsikring.

Vil kjøperen heve kjøpet, er situasjonen en annen, og den er forklart i artikkelen om hva heving betyr for selgeren. Har kjøperen krav som handler om noe du ikke fortalte om, kan du lese om krav ved en tidligere vannlekkasje.

Kort oppsummert

• Hvor lenge selgeren har ansvar, avgjøres av reklamasjon innen rimelig tid og en absolutt frist på fem år fra overtakelsen.
• Selger kan miste beskyttelsen av fristen hvis han har gitt garanti, vært uærlig eller grovt uaktsom.
• Foreldelsesloven gir en egen frist som kan komme før, og som avbrytes ved forliksklage, stevning eller erkjennelse.
• Skriv ned overtakelsesdatoen og ta vare på dokumentene, og vær forsiktig med å love betaling.