Kjøper vil heve kjøpet – hva betyr det for meg som selger?

Hva heving betyr for deg som selger

Heving (kjøpet omgjøres, slik at begge parter går tilbake til der de var før handelen) er den mest inngripende reaksjonen kjøperen kan velge. Etter avhendingslova § 4-4 faller partenes plikter bort, og hver av dere har krav på å få tilbake det dere har gitt. Du leverer altså tilbake pengene, og kjøperen leverer tilbake boligen. Hver av partene kan holde tilbake det den har mottatt til den andre gir fra seg sitt.

I praksis betyr det at du kan stå med en bolig du har solgt, et lån du har nedbetalt, og en kjøper som krever pengene sine. Har du brukt salgssummen, er det ikke noe unntak. Kravet er ikke mindre gyldig av den grunn.

Når kjøperen har rett til å heve

Kjøperen kan heve hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd (en så alvorlig feil at kjøperen ikke kan forventes å beholde boligen). Han må gi deg melding om heving innen rimelig tid etter at han oppdaget mangelen eller burde ha oppdaget den. Skjer det ikke, taper han hevingsretten.

Det er kjøperen som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Du skal ikke bevise at boligen er feilfri. Han må vise til noe konkret: fukt, feil i elektrisk anlegg, ulovlig bruksendring eller uriktige opplysninger i salgsprospektet. Er det snakk om en feil som kan rettes for en overkommelig sum, er den sjelden vesentlig nok til å heve.

Hva som teller som vesentlig, avgjøres konkret. Det som veier tyngst, er hvor mye feilen betyr for bruken av boligen og hvor stor kostnaden er sammenlignet med kjøpesummen. Hvordan slike vurderinger gjøres, står nærmere i artikkelen om hva som skal til for å heve kjøpet.

Slik gikk det for Jon

Jon solgte en enebolig i mai uten boligselgerforsikring. I oktober skrev kjøperen at han ville heve kjøpet fordi kjelleren hadde fuktskader. Han la ved en rapport som anslo kostnaden til rehabilitering. Jon leste rapporten og fant at fukten var et avgrenset problem i ett rom. Salgsprospektet og tilstandsrapporten nevnte ikke fukt, men taket over kjelleren var ikke merket som utett.

Jon svarte skriftlig at han ikke aksepterte heving, fordi feilen kunne rettes uten at boligen ble ubrukelig. Han tilbød i stedet å diskutere prisavslag etter kostnaden ved å rette. Kjøperen svarte at han ville vurdere det. Etter en uke kom det et tilbud på prisavslag, og hevingskravet ble trukket.

Slik svarer du på et hevingskrav

Svar skriftlig og saklig, og gjør disse tingene i denne rekkefølgen:

1. Les hva kjøperen faktisk krever. Krever han heving, prisavslag eller erstatning? Han kan ha blandet dem.
2. Sjekk om han har reklamert innen rimelig tid.
3. Samle salgsdokumentene: prospekt, tilstandsrapport, egenerklæring og kjøpekontrakt.
4. Vurder om mangelen er vesentlig, eller om kravet i realiteten er et prisavslag.
5. Tenk på om du skal be om å få se skaden. Slik forbereder du deg på en kjøper som nekter selgeren å se skaden.

Tilbyr du å rette, gjelder det etter avhendingslova § 4-10 som en rett du har. Kjøperen må godta rettingen hvis den ikke gir ham urimelig ulempe. Avviser han retting du har rett til å utføre, mister han retten til prisavslag og heving, men han kan fortsatt kreve erstatning.

Hva hevingen koster deg

Blir kjøpet hevet, skal partene tilbake til der de var. Det er likevel ikke bare kjøpesummen som er aktuell. Kjøperen kan kreve erstatning for direkte tap uten at du har skyld. Har du skyld i feilen, dekkes også indirekte tap, for eksempel tapt fortjeneste eller kostnader fordi boligen ikke kan brukes som forutsatt. Kjøperen må begrense tapet sitt med rimelige tiltak, og erstatningen kan settes ned hvis den virker urimelig for deg.

Fordi du er uten forsikring, betaler du dette selv. Derfor er det ofte klokt å vurdere om en løsning uten heving gir en lavere regning. Hvor lenge du må regne med kravene, står i artikkelen om hvor lenge selgeren må regne med krav fra kjøperen. Trenger du hjelp i en tvist, er det nyttig å se hva en advokat i en tvist mellom selger og kjøper koster og gjør.

Hevingskravet og ansvaret ditt som selger

Har du fått et hevingskrav og har ingen forsikring, er din stilling beskrevet i det store bildet i artikkelen om ditt personlige ansvar som selger uten boligselgerforsikring. Der finner du hvordan du kan stille deg til kravet, og hvordan saksgangen normalt går.

Kort oppsummert

• Heving betyr for deg som selger at du betaler tilbake kjøpesummen og tar boligen tilbake.
• Kjøperen kan bare heve når mangelen er et vesentlig avtalebrudd, og han må ha meldt fra innen rimelig tid.
• Kjøperen må selv sannsynliggjøre mangelen. Du bærer ikke bevisbyrden.
• Tilbyr du å rette, har du rett til det, og kjøperen taper heving og prisavslag hvis han avviser det.
• Uten forsikring bærer du hevingen selv, og det kan lønne seg å tilby et prisavslag før saken eskalerer.