Er et 40 år gammelt tak automatisk «forventet dårlig»?

Når er et gammelt tak en mangel?

Loven spør ikke etter hvor mange år taket har. Den spør om boligen svarer til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2). Ved et 40 år gammelt tak er forventningen lav: du må regne med at taktekking, undertak og detaljer rundt pipe og gjennomføringer er preget av alder, og at taket kanskje snart skal skiftes. En lekkasje som bare skyldes at taket er utslitt, er sjelden en mangel.

Det blir annerledes når feilen ikke skyldes alder. Et tak som lekker fordi det er lagt feil, eller fordi en reparasjon er dårlig utført, kan være en mangel selv om taket er gammelt. Det samme gjelder hvis selgeren visste om lekkasjer eller råte i takkonstruksjonen og ikke sa fra (avhendingslova § 3-7). Finansklagenemnda Eierskifte har lagt vekt på skillet mellom alder og utførelse: en drenering som var fornyet og fikk lav tilstandsgrad, men likevel sviktet på grunn av feil arbeid, var en mangel.

Om noe er en mangel, vurderes ut fra tidspunktet da du overtok. Det er du som må sannsynliggjøre at feilen fantes da, og at årsaken er noe annet enn alder alene.

Slik leser du tilstandsgraden på taket

Tilstandsrapporten setter en tilstandsgrad for taket. Tilstandsgrad 1 betyr mindre avvik og normal slitasje. Tilstandsgrad 2 betyr vesentlige avvik, og den brukes også når en del er gammel og det er grunn til å varsle om fare for skader på grunn av alderen. Tilstandsgrad 3 betyr store eller alvorlige avvik som må utbedres straks eller innen kort tid. Når rapporten beskriver forholdet tydelig, regnes du for å kjenne til det (avhendingslova § 3-10), og da blir det vanskeligere å få medhold. Nemndspraksis viser at det likevel avhenger av hvor konkret risikoen er beskrevet. En generell alderskommentar er ikke det samme som en konkret beskrivelse av råte i undertaket.

Se også på hvordan taket er undersøkt. Takstmannen skal undersøke undertak, lekter og taktekking bare når det er sikkerhetsmessig forsvarlig, og har han bare sett taket fra bakken, skal det stå i rapporten. I en sak for Finansklagenemnda ble rustflekker på et omtrent 20 år gammelt platetak ikke ansett som en mangel, blant annet fordi rapporten opplyste at taket bare var besiktiget fra bakken. Sjekk derfor hva rapporten oppgir som undersøkt, og hva som ikke er det.

Slik gikk det for Kirsten

Kirsten kjøpte en enebolig fra 1984 med et tak som var like gammelt som huset. Rapporten ga taket tilstandsgrad 2 med en kommentar om at taket var gammelt og burde overvåkes. Første høst dryppet det fra loftet ved pipa. Hun skrev til selgeren og krevde prisavslag for nytt tak.

Selgeren svarte at alderen var opplyst i rapporten, og at hun måtte regne med å skifte taket før eller siden. Kirsten fikk en takmester til å se på lekkasjen. Han fant at vannet ikke kom gjennom tekkingen, men fra et beslag ved pipa som var lagt feil under en reparasjon selgeren selv hadde gjort noen år før. Kirsten endret kravet: ikke nytt tak, men utbedring av feilen rundt pipa. Selgeren godtok det og betalte for jobben ved pipa, mens kravet om nytt tak falt bort fordi taket ellers var slitt på en måte rapporten hadde beskrevet.

Hva du kan få når taket er gammelt, og hva som trekkes fra

Kravene ved mangel er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Retting er selgerens rett: tilbyr han å rette, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (avhendingslova § 4-10). Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen. Nemnda legger den rimeligste tilfredsstillende utbedringen til grunn og trekker fra for standardheving (fordelen du får ved å få et nyere tak enn det du kjøpte). Fradraget fastsettes skjønnsmessig, uten fast prosent, og er en juridisk vurdering som ikke er bundet av takstmannens anslag.

Du bærer selv de første 10 000 kronene av tap og kostnader. Det som er særegent ved et gammelt tak, er derfor at kravet ofte blir mindre enn prisen på et helt nytt tak. Resten av reglene om krav og frister står i taklekkasje etter boligkjøp: hvem må ta regningen.

Har du spørsmål om selve klagen, finner du dem i kan jeg klage på gammelt tak etter boligkjøp. Flate tak med sig har egne vurderinger i flatt tak med sig der vannet blir stående, og steintak i takstein som knekker og lekker den første vinteren. Er undertaket utslitt, gjelder undertaket er utslitt: burde jeg fått vite det.

Kort oppsummert

• Et gammelt tak er ikke automatisk en mangel, og alder alene gir sjelden prisavslag.
• Feil utførelse, skader rapporten ikke nevnte og opplysninger selgeren ikke ga kan gjøre et gammelt tak til en mangel.
• Tilstandsgrad 2 eller 3 med en konkret beskrivelse i rapporten gjør det vanskeligere å få medhold.
• Prisavslaget trekkes ned for standardheving, uten fast prosent, så et helt nytt tak blir sjelden kravet.
• Beløpsgrensen på 10 000 kroner gjelder også når taket er en mangel.