Utendørs tilleggsdel: hva du kan gjøre med hagen som hører til seksjonen

Hva en utendørs tilleggsdel er

En seksjon består av en hoveddel og kan også ha tilleggsdeler. Hoveddelen er en sammenhengende, klart avgrenset del av en bygning med egen inngang. Tilleggsdelene er det som ikke er hoveddel (eierseksjonsloven § 4). Bruksenheten må ha innvendige arealer og kan også ha utvendige arealer, og det er slike utvendige arealer som en utendørs tilleggsdel dreier seg om. Typiske eksempler er en hage, en terrasse eller en uteplass som er skilt ut til seksjonen.

Forskjellen fra et fellesareal er viktig. Fellesareal er de delene av eiendommen som ikke inngår i noen bruksenhet. En utendørs tilleggsdel er en del av bruksenheten, og dermed er det du som har enerett til å bruke den. Hvilken kategori hagen din faller i, ser du av seksjoneringsvedtaket og av vedtektene, ikke av hva som er vanlig å si i bygget.

Hva du kan bruke hagen til

Seksjonseieren har enerett til å bruke sin bruksenhet (§ 25 første ledd). Du kan som hovedregel bruke hagen til det som er vanlig for en bolig: sitte ute, dyrke, ha lekeplass for barna eller sette ut møbler. Det må likevel ikke skje slik at andre påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte.

Bruksenheten kan bare brukes i samsvar med formålet. For en boligseksjon er formålet bolig, og en endring av bruksformålet krever reseksjonering (§ 25 tredje ledd).

Husordensreglene, som årsmøtet kan fastsette som vanlige ordensregler (§ 28), gjelder også deg. De kan regulere støy, grilling og lignende. Hvor langt de kan gå overfor en hage som er en del av din bruksenhet, er mer usikkert enn for felles uteareal, siden du har enerett til bruksenheten.

Hvem vedlikeholder

Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler (§ 32 første ledd). Det betyr at du klipper gresset, rydder, og sørger for at gjerder og terrasse ikke forfaller.

Vedtektene kan fastsette at vedlikeholdsplikten helt eller delvis ligger på sameiet. Står det slik hos dere, betaler sameiet for det som er nevnt, og du slipper arbeidet.

Bygging og endringer i hagen

Mye av det du kan tenke deg å gjøre i hagen, er såkalte tiltak etter plan- og bygningsloven. Oppføring, tilbygging eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg omfattes av byggesaksbestemmelsene. Det samme gjelder oppføring av innhegning mot veg og vesentlige terrenginngrep (plan- og bygningsloven § 20-1). Noen mindre tiltak er unntatt søknadsplikt eller kan søkes uten profesjonelle aktører, og kommunen kan svare på hva som gjelder for akkurat ditt tiltak.

Ved siden av kommunens regler er sameiet en egen part. Vedtektene kan ha bestemmelser om hva som kan gjøres på utvendige tilleggsdeler. Begrensninger i din rett til å råde over seksjonen kan bare settes i vedtektene hvis du som berøres samtykker (§ 24 annet ledd). Har du kjøpt seksjonen med slike vedtekter, er du bundet av dem.

Salg, grenser og naboer

En tilleggsdel er en del av bruksenheten, så den følger seksjonen når du selger. Kjøperen overtar hagen på samme vilkår som du har hatt, med de vedtektene som gjelder. Ligger det en tinglyst avtale eller en særskilt regel om hagen i vedtektene, bør du opplyse om den i salgsprosessen.

Skal grensene mellom hagen og fellesarealet flyttes, for eksempel for å gi deg et større areal, er det i prinsippet en reseksjonering som må til, og det kan kreve samtykke fra sameiet. En muntlig avtale mellom to naboer er ikke nok til å endre hvor bruksenheten slutter.

Trær, hekker og gjerder mot nabohagen kan også gi konflikter. Her gjelder både eierseksjonsloven og reglene om forholdet mellom naboer. Sameiet kan ta opp saken hvis hagen forfaller eller skaper ulempe for andre seksjonseiere.

Når hagen egentlig er fellesareal

Mange tror hagen er deres egen uten at den er det. Ligger hagen utenfor det avgrensede arealet som hører til seksjonen, er den fellesareal. Da kan sameiet i vedtektene gi én eller flere seksjonseiere enerett til å bruke en del av fellesarealet i inntil tretti år, men det er noe annet enn å eie en tilleggsdel. En slik enerett etableres med samtykke fra de som får den.

Er du i tvil, finn seksjoneringssaken og sjekk kartet. Der framgår det hva som er avgrenset til bruksenheten og hva som er felles.

Kort oppsummert

• En utendørs tilleggsdel er en del av bruksenheten, og du har enerett til å bruke den.
• Bruken må ikke påføre andre skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte.
• Du har vedlikeholdsplikt for tilleggsdelen, med mindre vedtektene legger den på sameiet.
• Bygging og andre tiltak i hagen kan kreve tillatelse fra kommunen, og vedtektene kan ha egne regler.
• Sjekk seksjoneringsvedtaket for å se om hagen er tilleggsdel eller fellesareal.