Eierseksjonsloven
§ 2 — Hvilke boliger gjelder loven for?
Gjelder eierseksjonsloven for deg? Lær hvilke eiendommer loven dekker, og forskjellen på sameier og borettslag.
Kort svar
Eierseksjonsloven gjelder for eiendommer som er formelt delt opp (seksjonert) slik at flere eier hver sin del av bygget. Loven gjelder over hele landet, inkludert Svalbard. Den gjelder ikke for borettslag eller aksjeleiligheter.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Denne paragrafen definerer hvem som faktisk må forholde seg til eierseksjonsloven. For at loven skal gjelde for deg og dine naboer, må bygningen deres ha vært gjennom en formell prosess hos kommunen som kalles "seksjonering".
Når en bygning seksjoneres, blir den delt opp i separate juridiske enheter. Du får et eget seksjonsnummer, for eksempel "seksjon 4". Da eier du leiligheten direkte, og dere har dannet et eierseksjonssameie. Alle eiendommer som er opprettet på denne måten – enten det skjedde i går eller for 30 år siden – følger denne loven.
Det finnes noen gamle eiendommer fra før 1983 som ble delt opp på en annen måte. Loven presiserer at den gjelder for disse også, så lenge oppdelingen skjedde lovlig og ble tinglyst (registrert i grunnboken) før 22. april 1983.
Loven gjelder over hele Norge, inkludert Svalbard, selv om det på Svalbard er et annet offentlig kontor enn den vanlige kommunen som håndterer selve godkjenningen av oppdelingen.
Gjelder loven hvis vi bare er to som deler et hus?
Ja, hvis huset er formelt seksjonert. Veldig mange tomannsboliger i Norge er eierseksjonssameier. Selv om dere bare er to naboer, og ikke føler dere som et stort og formelt "sameie", gjelder eierseksjonsloven like fullt. Det betyr at dere for eksempel må forholde dere til regler om vedlikehold, felleskostnader og forkjøpsrett akkurat som i en stor bygård i Oslo.
Hvis huset ikke er formelt seksjonert, men dere bare har kjøpt det sammen og laget en muntlig eller privat avtale om hvem som bor hvor, er det lov om sameie (sameieloven) som gjelder — inntil dere eventuelt velger å seksjonere eiendommen formelt. Eierseksjonsloven slår imidlertid hardt ned på slike uformelle avtaler i § 3.
Eksempel
Eksempel · Petter
Petter bor i en blokk og lurer på om eierseksjonsloven gjelder for ham, siden han ønsker å leie ut leiligheten sin. Han ser i papirene sine at han eier en andel i et "borettslag". Eierseksjonsloven gjelder da *ikke* for Petter. Han må slå opp i borettslagsloven for å finne ut hvilke regler som gjelder for utleie (bruksoverlating). Eierseksjonsloven er kun for eierseksjonssameier (ofte kalt "selveier").
Vanlige feil
- Å tro at loven gjelder for borettslag (det gjør den ikke)
- Å glemme at loven gjelder for tomannsboliger med to seksjoner
- Å tro at loven ikke gjelder fordi sameiet ble opprettet for lenge siden
Hva bør du gjøre?
Finn ut hva slags boligform du faktisk bor i. Mange bruker ordet "sameie" feil i dagligtale. Står det "Andelsnummer" i kjøpekontrakten din, bor du i et borettslag. Står det "Seksjonsnummer" (ofte skrevet som Snr. etter gnr. og bnr.), bor du i et eierseksjonssameie, og da er dette din lov.
Dumme spørsmål
Jeg bor i et rekkehus, gjelder loven for meg?
Det avhenger av hvordan eiendommen er organisert. Mange rekkehus er organisert som eierseksjonssameier. Sjekk grunnboken eller papirene fra kjøpet. Hvis du har et seksjonsnummer, gjelder loven for deg.
Gjelder eierseksjonsloven for næringslokaler?
Ja. Loven gjelder for alle seksjonerte eiendommer. En seksjon kan være en boligseksjon eller en næringsseksjon (for eksempel en butikk eller et kontor på gateplan i bygården). Loven regulerer forholdet mellom alle seksjonene i bygget.
Vi leier leiligheten, gjelder loven for oss?
Som leietaker er det først og fremst *husleieloven* som gjelder mellom deg og utleier. Men eierseksjonsloven har betydning for deg også — for eksempel må du følge de ordensreglene sameiet har vedtatt, og styret kan i ekstreme tilfeller kreve at du kastes ut (fravikelse) hvis du ødelegger for de andre naboene.