Eierseksjonsloven

§ 1 — Formålet med loven

Hva er egentlig poenget med eierseksjonsloven? Den skal sørge for at både fellesskapet og den enkelte eier blir tatt vare på i et sameie.

Kort svar

Eierseksjonsloven er laget for å skape en god balanse i et sameie. Den skal sikre at du som eier har full råderett over din egen bolig, samtidig som fellesskapet og naboene dine beskyttes mot urimelige ulemper.

Paragraftekst

Loven skal sikre interessene til både eierseksjonssameiet som fellesskap, de enkelte seksjonseierne, brukerne, utbyggerne og samfunnet når et eierseksjonssameie opprettes og ved den senere driften.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Når du kjøper en leilighet i et sameie, kjøper du egentlig to ting. Du kjøper en eksklusiv rett til å bo i din egen leilighet, og du kjøper en andel av hele bygningen og tomten. Dette skaper et tett skjebnefellesskap mellom deg og naboene dine.

Paragraf 1 er lovens formålsparagraf. Den forteller oss hvorfor loven finnes. Hovedpoenget er å finne den vanskelige balansen mellom individ og fellesskap. Du skal få bestemme over din egen stue, men du kan ikke gjøre ting som ødelegger for de andre som bor der.

Loven beskytter ikke bare deg som eier. Den beskytter også de som leier (brukerne), utbyggeren som setter opp bygget, og storsamfunnet. Hvis det for eksempel oppstår en stor konflikt i sameiet, skal loven ha regler som løser problemet på en rettferdig måte for alle parter.

Når domstoler eller advokater er i tvil om hvordan en spesiell regel i loven skal tolkes, ser de alltid tilbake på denne paragrafen. Løsningen må være noe som veier alles interesser på en fornuftig måte.

Hvor mye kan fellesskapet bestemme over deg?

Mange tror at det å eie en seksjon (en eierleilighet) betyr at de er helt og holdent sine egne sjefer. Det stemmer bare nesten.

Siden loven sier at interessene til fellesskapet også skal sikres, gir den styret og årsmøtet makt til å ta avgjørelser som gjelder fellesområdene. De kan for eksempel bestemme at taket skal byttes, at det skal lages nye ordensregler, eller at fasaden skal males. Du må rette deg etter flertallets avgjørelser i fellessaker, selv om du kanskje var uenig.

Samtidig beskytter loven deg mot maktmisbruk. Flertallet kan aldri bestemme ting som urimelig rammer deg, eller blande seg inn i hvordan du innreder din egen leilighet (så lenge du ikke river bærevegger eller rør som påvirker andre).

Eksempel

Eksempel · Kari

Kari kjøper en leilighet i første etasje i et stort sameie. Hun har lyst til å bygge en stor terrasse på plenen utenfor, fordi hun mener at "siden jeg bor i første etasje, er plenen min". Styret sier nei. De viser til at plenen er et fellesareal. Selv om Kari eier sin egen leilighet, sier eierseksjonsloven at fellesskapets interesser (alle de andres rett til å bruke plenen) også skal ivaretas. Kari kan ikke bygge terrassen uten at sameiet gir henne tillatelse til det.

Vanlige feil

Å tro at "selveier" betyr at du ikke har noen plikter overfor naboene
Å ignorere styrets vedtak fordi du mener de ikke gjelder din leilighet
Å tro at du fritt kan endre fasaden, vinduer eller inngangspartiet ditt
Å glemme at også leietakere (brukere) har rettigheter som skal sikres

Hva bør du gjøre?

Når du flytter inn i et sameie, bør du sette deg inn i de lokale vedtektene og ordensreglene. Husk at du har trådt inn i et fellesskap.

Hvis du planlegger oppussing som berører noe utenfor dine egne fire vegger — for eksempel rør, ventilasjon, vinduer eller terrasser — må du alltid sjekke med styret først. Det sparer deg for store konflikter senere. Delta på årsmøtet. Det er der fellesskapets interesser blir diskutert, og det er din mulighet til å påvirke.

Dumme spørsmål

Kan styret nekte meg å pusse opp badet mitt?

Nei, i utgangspunktet ikke. Badet er din egen bruksenhet, og du beskyttes av loven til å gjøre som du vil der inne. Men styret kan kreve at du bruker fagfolk hvis oppussingen påvirker felles rør eller bærevegger som går gjennom badet ditt.

Hva er forskjellen på et sameie og et borettslag?

I et borettslag eier du en andel (aksje) som gir deg rett til å bo i leiligheten, mens selve eiendommen eies av borettslaget. I et eierseksjonssameie eier du selve leiligheten direkte, pluss en andel av fellesarealene. Eierseksjonsloven gjelder bare for sameier.

Kan jeg bare melde meg ut av sameiet?

Nei. Så lenge du eier boligen, er du tvunget til å være medlem av sameiet. Den eneste måten å "melde seg ut" på, er å selge boligen og flytte.