Burettslagslova
§ 5-25 — Hva skjer hvis borettslaget går konkurs?
Borettslaget går konkurs — mister du leiligheten? Nei, men du blir leietaker. Her er hva som skjer med buretten din, og hvilke rettigheter du beholder.
Kort svar
Går borettslaget konkurs, mister du ikke leiligheten med en gang. Bruksretten din — buretten — gjøres automatisk om til en tidsubestemt leierett etter husleielovens regler. Du bor videre, men som leietaker i stedet for andelseier. Leien settes til gjengs leie fra konkurstidspunktet.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Et borettslag er et samvirkeforetak. Det kan, i ytterste konsekvens, gå konkurs. Det skjer typisk hvis borettslaget har for stor fellesgjeld, ikke klarer å betjene lånet, og ingen løsning finnes.
Loven gir deg et viktig vern: du kastes ikke ut. Bruksretten din — det juridiske begrepet for retten til å bo i leiligheten — konverteres automatisk til en ordinær leierett etter husleieloven. Det betyr at alle husleielovens regler om oppsigelsesvern, vedlikeholdsplikt og liknende nå gjelder for deg.
Leien settes til gjengs leie, som er markedsleien for tilsvarende boliger i området. Det er ikke utleiers frie valg — det er en objektiv standard etter husleieloven § 4-3.
Dette mister du ved en konkurs
Du er ikke lenger andelseier — du er leietaker. Det er en vesentlig forskjell:
Andelen din kan miste mye eller all verdi. Borettslaget eier eiendommen, og verdien av andelen din avhenger av hva konkursmassen gir etter at kreditorer er dekket. I mange konkurssituasjoner får andelseiere lite eller ingenting tilbake utover retten til å bo videre.
Innskuddet du betalte da du kjøpte andelen, er som regel tapt eller sterkt redusert. Det er sikret med pant i eiendommen, men det pantet har dårligere prioritet enn fellesgjelden til banken.
Dette beholder du ved en konkurs
Du beholder retten til å bo i leiligheten — på ubestemt tid. Konkursboet eller den nye eieren kan ikke bare kaste deg ut. Du er nå en leietaker med alle husleielovens rettigheter: oppsigelsesfrister, krav til saklig grunn for oppsigelse, og rett til å bli boende til tvistesaken er rettskraftig avgjort.
Du betaler gjengs leie — ikke en vilkårlig sum. Gjengs leie fastsettes etter markedsleien for sammenlignbare boliger.
Hva er gjengs leie?
Gjengs leie er det som er vanlig for tilsvarende boliger på stedet. Det er verken høyeste markedspris eller lavest mulig leie — det er et gjennomsnitt av det som faktisk betales for sammenlignbare boliger. Husleieloven § 4-3 beskriver dette. Hvis du er uenig i fastsettelsen, kan du kreve at den prøves av Husleietvistutvalget.
Hva skjer ved tvangssal av eiendommen?
Andre ledd utvider regelen: den gjelder også hvis eiendommen skifter eier ved tvangssal eller på annen måte. Uansett hvem som kjøper bygget — en bank, en investor eller kommunen — er du fortsatt beskyttet. Du er leietaker med tidsubestemt leierett fra overtakelsestidspunktet.
Hva betyr dette for deg som vurderer å kjøpe andel i et borettslag?
Sjekk fellesgjelden nøye. Dette er den viktigste risikofaktoren. Et borettslag med høy fellesgjeld er sårbart for renteøkninger. Totalpris for en borettslaginnskudd er ikke bare det du betaler — det er innskudd pluss din andel av fellesgjelden.
Spør megleren om:
- Total fellesgjeld og din andel av den
- Rentevilkår på fellesgjelden
- Om det er avdragsfrihet som snart utløper
- Lagets egenkapital og likviditet
- Om laget har sikringsordning (se § 5-26)
Hva skjer hvis du ikke vil fortsette som leietaker?
Du er ikke tvunget til å bli. Du kan si opp leieforholdet med ordinære oppsigelsesfrister etter husleieloven — normalt tre måneder. Du beholder ikke andelen, men du kan flytte videre.
Hva bør du gjøre nå?
Hvis du er andelseier i dag: gå til neste generalforsamling og still spørsmål om fellesgjeldssituasjonen. Be styret legge frem en oversikt over lånebetingelser og forfall. Sjekk om borettslaget har inngått avtale om sikring mot tap av felleskostnader etter § 5-26.
Eksempel
Eksempel · Anne og Lars
Borettslaget Berglia har tatt opp for stor fellesgjeld. Rentene stiger, felleskostnadene øker, og til slutt er borettslaget teknisk insolvent. Banken begjærer konkurs. Anne og Lars har bodd der i 12 år og betalt ned andelen sin. Konkursen åpnes. Fra og med den dagen er de leietakere — ikke andelseiere. Leien settes til gjengs leie for tilsvarende boliger i kommunen: 14 500 kr per måned. De bor videre og har full oppsigelsesproteksjon etter husleieloven. Verdien av andelen deres på 2,8 millioner kroner er tapt — konkursmassen strekker ikke til etter at banken tar sin del av eiendommen.
Vanlige feil
- Tro at andelen er sikker "fordi det er en borettslag" — fellesgjelden er en reell risiko
- Ikke sjekke om borettslaget har tegnet sikringsordning for tap av felleskostnader
- Ikke skille mellom innskudd (det du betaler) og andel av fellesgjeld (det laget skylder)
- Glemme å spørre om avdragsstruktur på fellesgjelden ved kjøp
Hva bør du gjøre?
Dumme spørsmål
Kan jeg kreve tilbake innskuddet mitt hvis borettslaget går konkurs?
Innskuddet er sikret med pant i eiendommen, men med dårlig prioritet — bak fellesgjelden til banken. I praksis betyr det at du sjelden får full dekning. Får du noe tilbake, avhenger av hva som er igjen etter at bankene er dekket.
Kan den nye eieren øke leien uten varsel?
Nei. Du er leietaker etter husleieloven, og leieøkninger følger husleielovens regler: minimum ett års varsel for indeksregulering, og begrenset til konsumprisindeksen. Gjengs leie kan kreves etter to og et halvt år.
Hva hvis borettslaget er konkursbegjært men ikke konkurs ennå — bor jeg trygt?
Ja, frem til konkursåpning er du andelseier som normalt. Vernet etter § 5-25 trer inn fra konkursåpningstidspunktet. Fram til da endres ingenting.
Er det forskjell på konkurs og tvangssal av eiendommen?
For deg som beboer, nei. Andre ledd sikrer at du har samme vern — leierett på tidsubestemt basis — uansett om eiendommen skifter eier gjennom konkurs, tvangssal eller på annen måte.