Burettslagslova
§ 11-1 — Oppløsning av borettslaget krever dobbelt generalforsamlingsvedtak
Vil borettslaget oppløses, kreves det to separate generalforsamlinger med minst fire ukers mellomrom — og to tredjedels flertall av alle andelseiere begge ganger.
Kort svar
Oppløsning av et borettslag er den mest dramatiske avgjørelsen et borettslag kan gjøre. Det krever vedtak på to separate generalforsamlinger med minst fire ukers mellomrom, og begge ganger må minst to tredjedeler av alle andelseiere stemme for.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Oppløsning er dramatisk. Du har kanskje kjøpt andelen din for å bo der livet ut — og nå vil noen avvikle hele greia. Loven setter derfor svært høye krav.
Dobbelt krav: To separate møter. Det første gir alle en sjanse til å tenke seg om. Det andre bekrefter beslutningen etter fire ukers betenkningstid.
Superkvalifisert flertall: Ikke bare to tredjedeler av avgitte stemmer — to tredjedeler av alle andelseiere. Har borettslaget 60 andelseiere, må minst 40 stemme for, begge ganger. Det holder ikke at 35 møter og alle 35 stemmer for — det er ikke nok.
En av generalforsamlingene må være ordinær: Oppløsning kan ikke vedtas på to ekstraordinære generalforsamlinger. En av dem er den ordinære, som holdes innen utgangen av juni. Det gir en naturlig rytme og sikrer at andelseiere som pleier å møte på den ordinære, får mulighet til å si sin mening.
Hva skjer etter at oppløsning er vedtatt?
Da begynner avviklingen. Generalforsamlingen velger et avviklingsstyre (§ 11-2) som erstatter det ordinære styret og forretningsføreren. Avviklingsstyret sørger for at alle kreditorer varsles (§ 11-4), at gjeld betales (§ 11-7), og at verdiene fordeles mellom andelseierne (§ 11-9).
Du bor videre i leiligheten mens avviklingen pågår. Men du må til slutt flytte ut.
Hva skjer med leiligheten din?
Eiendommen — tomten og bygningene — eies av borettslaget. Når borettslaget oppløses, skal eiendommen enten:
- Selges, og pengene fordeles mellom andelseierne (etter § 11-8), eller
- Fysisk deles, der andelseiere overtar sin bolig direkte (som selveier eller i et sameie), hvis minst to tredjedeler ønsker det
Du har forkjøpsrett til din egen bolig hvis eiendommen selges (§ 11-8 andre ledd).
Hva hvis du er blant dem som er mot oppløsning?
Du kan stemme mot. Du kan bruke de fire ukene mellom de to møtene til å organisere motstand og overtale andre andelseiere. Hvis flertallet uansett er stort nok, kan du ikke stanse det — men du har rett til din forholdsmessige andel av verdiene (§ 11-9).
Hva er din andel verdt ved oppløsning?
Din andel av verdiene beregnes ut fra de "innbyrdes verditilhøva" — altså den relative verdien av din bolig sammenlignet med de andre boligene i laget. Hadde du en stor leilighet med god beliggenhet i laget, får du mer enn naboen med en liten leilighet.
Eksempel
Eksempel · Håkon og oppløsningen av Eiksmarka BRL
Håkon eier en andel i Eiksmarka BRL. En stor eiendomsutvikler vil kjøpe tomten og rive blokkene. Styret anbefaler oppløsning. Borettslaget har 48 andelseiere. For at oppløsning skal vedtas, trengs minst 32 stemmer for (to tredjedeler av 48), og det på to separate generalforsamlinger med minst fire ukers mellomrom. På første møte stemmer 33 for og 15 mot. En måned senere, på den ordinære generalforsamlingen, stemmer 34 for og 14 mot. Oppløsning er vedtatt. Avviklingsstyret overtar, og eiendommen selges til utvikleren. Håkon får sin forholdsmessige andel av salgssummen etter at alle heftelser og kostnader er dekket.
Vanlige feil
- Tro at to tredjedels flertall av de fremmøtte er nok — loven krever to tredjedeler av alle andelseiere
- Ikke møte på den første generalforsamlingen og dermed bidra til at man mister muligheten til å påvirke
- Ikke sjekke hva man faktisk har krav på ved oppløsning — fordeling er ikke alltid åpenbar
Hva bør du gjøre?
Mottar du innkalling til generalforsamling der oppløsning er på dagsorden: møt. Les dokumentene på forhånd. Forstå hva din andel av verdiene tilsvarer. Spør om det er hentet inn uavhengig verdivurdering av eiendommen. Vurder om det tilbudet som foreligger er rimelig.
Dumme spørsmål
Kan oppløsning vedtas i ett møte?
Nei, under ingen omstendighet. Dobbelt vedtak er ufravikelig. Selv om alle 100 andelseiere er enige, kreves to møter.
Hva skjer hvis det ene av de to møtene ikke oppnår to tredjedels flertall?
Da faller vedtaket — prosessen må starte på nytt. Nye innkallinger, nye møter.
Kan borettslaget tvinges til oppløsning utenfra?
Ikke gjennom denne paragrafen — oppløsning er en frivillig beslutning fra andelseierne. Konkurs er en annen sak, og reguleres av andre regler (§ 5-25).
Hva er forskjellen mellom oppløsning og konkurs?
Oppløsning er frivillig. Konkurs er ufrivillig — det skjer fordi laget ikke kan betjene gjelden sin. Prosessen etter konkurs reguleres av § 5-25 og konkurslovgivningen.