Burettslagslova

§ 12-4 — Mindretallet kan fremme erstatningskrav på borettslagets vegne

Har generalforsamlingen sagt nei til å kreve erstatning, kan et mindretall på minst én tidel av andelseierne likevel fremme saken på borettslagets vegne.

Kort svar

Stemmer generalforsamlingen mot å fremme erstatningskrav, kan et mindretall på minst én tidel (10 %) av andelseierne likevel reise søksmål på lagets vegne. Fristen er tre måneder etter generalforsamlingsvedtaket. Vinner de frem, kan kostnadene kreves dekket av laget.

Paragraftekst

Har generalforsamlinga gitt ansvarsfritak eller forkasta framlegg om å krevje skadebot etter § 12-1, kan ein tiandedel, men minst to, av andelseigarane gjere skadebotansvar gjeldande på vegner av og i namnet til laget. Er søksmål om skadebot reist, kan det halde fram sjølv om nokre av andelseigarane trekkjer seg, eller andelen går over til andre. Søksmålet om skadebot må reisast ved felles fullmektig innan tre månader etter at vedtaket blei gjort av generalforsamlinga. Er det kravt gransking etter §§ 7-14 til 7-16, blir fristen rekna frå den dagen kravet er endeleg avslege, eller i tilfelle granskinga er avslutta. Kostnadene med søksmålet om skadebot er laget uvedkomande. Kostnadene kan likevel krevjast dekte av laget med opp til den summen som er komen laget til gode ved søksmålet. Paragrafen her gjeld ikkje når vedtaket som nemnt i første ledd er gjort med fleirtal som for vedtektsendring. Det same gjeld ved inngått forlik.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Dette er en viktig sikkerhetsventil. Tenk deg at et styre har misbrukt lagets midler og et nyvalgt flertall i generalforsamlingen er venner med de skyldige og stemmer mot erstatningssøksmål. Da kan et mindretall av andelseiere likevel ta saken videre.

Kravet: Minst én tidel av alle andelseiere, men alltid minst to personer. I et borettslag med 40 andelseiere trengs minst 4. I et borettslag med 8 andelseiere trengs minst 2.

Fristen: Tre måneder etter generalforsamlingens vedtak om å ikke fremme krav. Oversittes fristen, er retten tapt.

Kostnadene: Mindretallet betaler søksmålskostnadene selv. Men hvis de vinner og penger kommer tilbake til laget, kan de kreve kostnadsdekning opp til det beløpet som kom inn.

Unntaket: Har generalforsamlingen vedtatt ansvarsfritak med to tredjedels flertall (vedtektsendringskrav), kan ikke mindretallet overprøve det. Da er det en reell, demokratisk beslutning.

Eksempel

Eksempel · Eva og Arne

Generalforsamlingen i Solhøgda BRL stemmer 25 mot 8 mot å saksøke tidligere styreleder for et tap på 180 000 kr. Eva og Arne er blant de 8. De kontakter seks andre andelseiere — de samler til sammen 12, som er over én tidel av lagets 90 andelseiere. Innen tre måneder reiser de søksmål ved felles fullmektig. Retten dømmer tidligere styreleder til å betale 130 000 kr til laget. Eva, Arne og de øvrige ti kan kreve at sine saksomkostninger på 40 000 kr dekkes av de 130 000 kr som kom inn.

Vanlige feil

Vente mer enn tre måneder etter generalforsamlingsvedtaket — fristen er absolutt
Ikke sørge for å ha minst én tidel av andelseierne med seg
Tro at man kan reise søksmål individuelt — det må gjøres på lagets vegne

Hva bør du gjøre?

Dumme spørsmål

Kan én enkelt andelseier fremme kravet?

Nei, minimum to og minst én tidel. Én person alene holder ikke.

Hva skjer hvis noen av de som støttet søksmålet selger andelen underveis?

Søksmålet kan fortsette selv om noen trekker seg eller andelen skifter eier. Det er trygt å starte prosessen.

Kan vi kreve gransking før vi tar stilling til søksmål?

Ja, etter § 7-14. Krever dere gransking, forskyves søksmålsfristen til etter at granskingen er avsluttet eller avslått.