Erstatningsansvar for styret i borettslag og sameie: når slår det inn?

Hva borettslagsloven § 12-1 sier

Paragrafen sier at den som i egenskap av styremedlem, forretningsfører, gransker eller andelseier forårsaker tap forsettlig eller uaktsomt for laget, andelseiere eller andre under utførelsen av oppgaven sin, har plikt til å erstatte tapet. Det samme gjelder medlemmer av andre organer som er opprettet etter vedtektene (borettslagsloven § 12-1).

Forsettlig betyr at man vet hva man gjør og vil det. Uaktsomt betyr at man ikke var så forsiktig som man burde vært. De fleste saker handler om det siste.

Hva som må påvises

For at et styremedlem skal måtte betale, må tre ting henge sammen. Handlingen eller unnlatelsen må være uaktsom. Det må ha oppstått et økonomisk tap. Og tapet må skyldes nettopp den uaktsomme handlingen. Dette siste kalles årsakssammenheng.

Det er den som krever erstatning, som må dokumentere dette. Et styre som har gjort en rimelig vurdering ut fra de opplysningene det hadde, er ikke ansvarlig bare fordi det ble feil i etterkant. Trodde styret på tilbudet fra en entreprenør som så ordentlig ut, og entreprenøren gikk konkurs, er det ikke i seg selv uaktsomt.

Hvor streng er normen

Loven sier ikke hvor streng aktsomhetsnormen er. Departementet har i tolkningsuttalelser lagt til grunn at den alminnelige skyldregelen gjelder. Vurderingen blir konkret: hva ville et forsvarlig styremedlem gjort i samme situasjon, med samme opplysninger? Det er naturlig at det tas hensyn til at de fleste styremedlemmer er ulønnede beboere og ikke fagfolk. Styret kan heller ikke uten samtykke fra generalforsamlingen med minst to tredjedels flertall vedta for eksempel ombygging, salg eller kjøp av fast eiendom, eller tiltak som går ut over vanlig forvaltning og gir lagets økonomi en byrde på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene (§ 8-9). Gjør styret det likevel, kan det bli lett å peke på uaktsomhet. Å ignorere en klar anbefaling fra en fagperson, å la forsikringen gå ut eller å bruke lagets penger på en måte generalforsamlingen ikke har godkjent, er klarere eksempler på uaktsomhet enn en vurdering som i ettertid viste seg å være feil.

Hvem avgjør om kravet skal fremmes

Det er ikke den enkelte andelseier som krever laget sitt tap erstattet. Generalforsamlingen avgjør om laget skal fremme et erstatningskrav etter § 12-1 (§ 12-3). Har generalforsamlingen gitt styret ansvarsfritak eller sagt nei til å kreve erstatning, kan en tiendedel av andelseierne, men minst to, gjøre kravet gjeldende på vegne av og i navnet til laget. Søksmålet må reises ved en felles fullmektig innen tre måneder etter vedtaket (§ 12-4). Kostnadene med søksmålet er laget uvedkommende, men kan kreves dekket av laget opp til det beløpet som kom laget til gode.

Et ansvarsfritak er heller ikke ugjennomtrengelig. Fikk generalforsamlingen ikke riktige og fullstendige opplysninger på vesentlige punkter da vedtaket ble gjort, kan laget likevel fremme kravet (§ 12-5).

Forretningsfører og andre organer

Paragrafen gjelder ikke bare styret. Forretningsføreren, som ofte er et eksternt firma, er nevnt i samme setning, og det samme er medlemmer av andre organer som er opprettet etter vedtektene, for eksempel en valgkomité eller et utvalg. Har laget en forretningsfører som skulle sørge for en frist eller en betaling, kan kravet rettes mot denne i stedet for mot styret, eller mot begge. Hvem som svarer for hva, avhenger av hva oppgavene faktisk var.

Redusert erstatning

Erstatningen kan settes ned etter skadeserstatningsloven § 5-2 når den virker urimelig tyngende for den ansvarlige. Retten kan ta hensyn til skadens størrelse, den ansvarliges økonomi, forsikringer, skyldforholdet og forholdene ellers (§ 12-2). For et ulønnet styremedlem kan dette bety mye.

Erstatningsansvar for styret i sameier

Eierseksjonsloven har ikke en paragraf som tilsvarer § 12-1. Et styremedlem i et sameie kan likevel bli erstatningsansvarlig etter de alminnelige reglene: uaktsomhet, tap og årsakssammenheng må foreligge. Hvem som skal reise kravet på vegne av sameiet, og hvordan, følger ikke av en egen paragraf, så dette må vurderes konkret.

Kort oppsummert

• Erstatningsansvar for styret i borettslag og sameie krever uaktsomhet eller forsett, et økonomisk tap og årsakssammenheng.
• Borettslagsloven § 12-1 gjelder styremedlemmer og forretningsfører. Eierseksjonsloven har ingen tilsvarende paragraf, så de alminnelige reglene gjelder i sameier.
• Generalforsamlingen avgjør om laget skal kreve erstatning, og en tiendedel av andelseierne, men minst to, kan gå til sak innen tre måneder hvis den sier nei.
• Retten kan sette erstatningen ned hvis den virker urimelig tyngende.
• En dårlig vurdering i ettertid er ikke i seg selv uaktsom.