§ 2-14. ما الذي يغطيه التعويض، وما الذي لا يغطيه؟
يجب أن يغطي التعويض (erstatning) الخسارة المالية التي تكبّدتها فعلاً. لكن بعض أنواع الخسارة، ولا سيما الدخل الضائع وخسارة الإنتاج، تُعدّ «خسارة غير مباشرة» (indirekte tap) لا تُغطّى عادةً، إلا إذا كان المؤجِّر (utleier) مهملاً.
ترجمة آلية من النرويجية. النص النرويجي هو المعتمد. اقرأ النص الأصلي بالنرويجية.Norsk English العربية Polski Українська
نص القانون (ترجمة غير رسمية)
يجب أن يعادل التعويض الخسارة المالية التي لحقت بالمستأجر (leier) نتيجة التأخير أو العيب (mangel). ومع ذلك، لا ينطبق هذا إلا على الخسارة التي كان بإمكان المؤجِّر أن يتوقعها بشكل معقول بوصفها نتيجة محتملة للإخلال بالعقد (mislighold).
تُعدّ خسارة غير مباشرة: a. الخسارة الناتجة عن انخفاض الإنتاج أو المبيعات أو توقفهما (توقف النشاط)، b. الربح الضائع نتيجة سقوط عقد مع طرف ثالث، وذلك بقدر ما يمتنع المستأجر دون سبب معقول عن استئجار عقار آخر أو اتخاذ تدابير أخرى لتجنّب الخسارة أو تقليلها، و c. الخسارة الناتجة عن ضرر يلحق بالأشياء.
لا تنطبق أحكام الفقرة الثانية على تكاليف التدابير المعتادة التي تعوّض عن تسلّم العقار المؤجَّر (husrom) متأخراً أو وجود عيوب فيه، ولا على التدابير التي تحدّ من خسارة غير تلك التي تشملها الفقرة الثانية.
إذا قصّر المستأجر في الحدّ من الخسارة عبر تدابير معقولة، وجب عليه أن يتحمّل الجزء المقابل من الخسارة.
يجوز تخفيض المسؤولية إذا كانت ستبدو غير معقولة بالنسبة إلى المؤجِّر، بالنظر إلى حجم الخسارة مقارنةً بالخسارة التي تنشأ عادةً في حالات مماثلة، وبالنظر إلى الظروف الأخرى.
يجوز الاتفاق على عدم دفع تعويض عن الخسارة غير المباشرة التي تندرج تحت الفقرة الثانية.
ماذا يعني هذا؟
التعويض عن الخسارة الناتجة عن التأخير والعيوب ليس غير محدود. وهناك قيدان مهمّان:
الأول: يجب أن تكون الخسارة متوقَّعة. لا يدفع المؤجِّر إلا عن الخسارة التي كان بإمكانه أن يتوقع بشكل معقول أن إخلاله بالعقد سيؤدي إليها. أما الخسائر الاستثنائية التي لم يكن لدى المؤجِّر ما يمكّنه من توقعها، فلا تدخل في ذلك.
الثاني: الخسارة غير المباشرة لا تُغطّى عادةً. الخسارة غير المباشرة هي العواقب الأبعد، مثل الدخل الضائع لأنك لم تتمكن من افتتاح متجرك، أو العقود التي سقطت، أو الأضرار التي لحقت بأغراضك الخاصة. ولا تُغطّى هذه إلا إذا كان المؤجِّر مهملاً.
بالنسبة إلى مستأجري المساكن العاديين، نادراً ما يكون هذا مشكلة كبيرة، فمعظم المطالبات تتعلق بتكاليف مباشرة مثل الفندق والتخزين، وهي خسارة مباشرة. لكن إذا كنت تستأجر محلاً تجارياً (lokale) لنشاط تجاري، فقد يصبح الحدّ الفاصل بين الخسارة المباشرة وغير المباشرة مهماً.
أنت ملزم بالحدّ من خسارتك. إذا كان بإمكانك استئجار عقار آخر لتجنّب الخسارة، فأنت ملزم بذلك. وإذا بقيت سلبياً وتركت الخسارة تتزايد، فإنك تتحمّل بنفسك الجزء الذي كان بإمكانك تجنّبه.
مثال
يستأجر Lars محلاً تجارياً لصالون حلاقة. ولأن المؤجِّر أخّر تسليم المسكن (overlevering) ثلاثة أسابيع، لم يتمكن Lars من الافتتاح في الموعد المخطط له، وخسر دخلاً قدره 90 000 كرونة. هذه خسارة غير مباشرة (توقف النشاط). ولا يستطيع Lars عادةً المطالبة بتغطيتها، إلا إذا كان المؤجِّر مهملاً. في المقابل، يستطيع Lars المطالبة بتغطية نفقات إضافية محددة، مثل التسويق الذي كان قد دفع ثمنه مسبقاً واضطر إلى تأجيله.
أخطاء شائعة
- الاعتقاد بأنه يمكن المطالبة بتغطية كل خسارة ممكنة. لا، يجب أن تكون الخسارة متوقَّعة ومباشرة.
- ترك الخسارة تتزايد دون فعل شيء. أنت ملزم بالحدّ من الضرر. وإن لم تفعل، تفقد حقك في التعويض عن الجزء الذي كان بإمكانك تجنّبه.
ماذا يجب أن تفعل؟
أبقِ نفقاتك الإضافية في أدنى حدّ ممكن ووثّق كل شيء. طالب بالتعويض عمّا خسرته فعلاً، وكن واقعياً بشأن ما يُعدّ خسارة مباشرة. وإذا كنت في شك، فاحصل على إرشاد من هيئة فض نزاعات الإيجار (Husleietvistutvalget).