Hvordan fastsettes verdiforringelsen?

Verdiforringelse på bolig: loven gir regelen, ikke svaret

Avhendingslova § 4-12 sier at kjøperen kan kreve et forholdsmessig prisavslag (en del av kjøpesummen tilbake). Med mindre noe annet blir bevist, settes avslaget til kostnadene ved å få mangelen rettet. Loven forteller ikke hvordan man fastsetter verdiforringelsen når kostnadsregelen ikke passer. Det avgjøres etter en skjønnsmessig vurdering i den enkelte saken.

Det er derfor lite nyttig å lete etter en prosentsats. Ingen slik sats finnes i loven, og de tallene som dukker opp i enkeltsaker, sier bare noe om nettopp den saken.

Selgeren og du kan ha helt ulike syn på verdien, og ingen av dere har fasit. Derfor blir spørsmålet ofte hvem som har best underlag. Den som kommer med et konkret tall og en forklaring på hvordan det er funnet, står sterkere enn den som bare sier at feilen er «liten» eller «stor». Vær også forberedt på at et forsikringsselskap kan la sin egen takstmann vurdere saken, og at han kan lande på et lavere beløp enn din.

Når utbedringskostnaden ikke passer

Utbedringskostnaden er standardmålet fordi den er konkret: en håndverker kan sette pris på arbeidet. Noen feil lar seg likevel ikke utbedre, eller utbedringen ville koste mer enn boligen blir verdt av den. Da blir spørsmålet hva feilen gjør med verdien.

Typiske eksempler er dårlig planløsning som ikke kan endres, støy fra omgivelsene, manglende takhøyde eller en tomt som er mindre brukbar enn opplyst. Her finnes det ingen regning å ta utgangspunkt i. Kravet må begrunnes med en vurdering av hvor mye mindre boligen er verdt.

Den som mener at noe annet enn utbedringskostnaden er riktig, bør legge fram dokumentasjon for det. Loven bruker ordet «godtgjort», som betyr at du må bevise det du hevder. En verdivurdering fra en fagperson eller en takstmann er et naturlig utgangspunkt.

Standardheving og skjønn

Når utbedringen gir boligen en bedre standard enn den ville hatt uten feilen, trekkes det fra for standardheving (nytt for gammelt). Høyesterett har slått fast at dette ikke gjelder når man vurderer om det er en mangel, men at fradraget kommer inn når prisavslaget utmåles (HR-2017-1073-A).

Størrelsen på fradraget er også skjønn. I en avgjørelse fra Finansklagenemnda om et rekkehus fra 1958 la nemnda utbedringskostnader på 467 506 kroner inkludert mva til grunn, trakk fra om lag 75 prosent for standardheving og forlenget levetid, og satte prisavslaget skjønnsmessig til 125 000 kroner. Det er ingen norm. Fradraget hang sammen med boligens alder og hva som var opplyst før kjøpet.

Hvordan fradraget regnes ut trinn for trinn, står i artikkelen om fradrag for standardheving.

Slik gikk det for Henrik

Henrik kjøpte en leilighet med en stue som viste seg å ha kraftig trafikkstøy ved innkjøring til et nabobygg. Salgsoppgaven beskrev boligen som «rolig». Støyen kunne ikke utbedres, og en håndverker kunne ikke gi ham noe tilbud. Kravet hans måtte derfor bygge på verdifallet.

Henrik innhentet en verdivurdering fra en takstmann og målte støynivået ved to anledninger. Selgerens forsikringsselskap svarte at støyen var kjent i området og hadde vært synlig ved visning. Etter noen ukers utveksling ble de enige om et beløp midt mellom hans krav og selskapets tilbud. Han fikk lavere prisavslag enn han hadde regnet med, men det stod i forhold til dokumentasjonen han hadde lagt fram.

Dokumentasjonen som bærer kravet

Skal du få gjennomslag for et krav om verdiforringelse, trenger du underlag som viser både at det er en mangel og at den har fått betydning for verdien.

• Bilder, målinger eller en fagmanns beskrivelse av feilen.
• En verdivurdering eller et kostnadsanslag fra en uavhengig fagperson.
• Salgsoppgave, tilstandsrapport og andre dokumenter som viser hva du kunne forvente etter avhendingslova § 3-2.

Ta vare på alt som viser boligens tilstand før feilen oppsto, som gamle bilder, annonsen og opplysninger fra visning. Slike dokumenter viser hva du kunne forvente, og dermed hvor stort avviket er. Skriv også ned når du oppdaget feilen og hva du gjorde etterpå, slik at forløpet er lett å følge for den som skal vurdere kravet.

Du er den som må sannsynliggjøre mangelen. Selgeren trenger ikke motbevise den før du har lagt fram noe som holder. Vil du forstå hvordan de to målemetodene forholder seg til hverandre, står det mer i pilaren om prisavslag og i artikkelen om utbedringskostnad eller verdiforringelse.

Kort oppsummert

• Verdiforringelsen på boligen fastsettes skjønnsmessig, ikke etter en tabell eller prosentsats.
• Utgangspunktet er utbedringskostnaden, og avvik fra den må bevises.
• Feil som ikke lar seg utbedre, må vurderes ut fra forskjellen i verdi.
• Standardheving trekkes fra ved utmålingen, men størrelsen er skjønn i hver sak.
• Uavhengig dokumentasjon er det som gjør at kravet om verdiforringelse holder.