Kan vedtektene forby korttidsutleie i borettslaget?
Nei, vedtektene kan ikke forby korttidsutleie innenfor de 30 døgnene som borettslagsloven § 5-4 gir andelseierne. Retten til å overlate hele boligen i inntil 30 døgn i året står i loven, og vedtektene kan ikke innskrenke den. Et vedtektsforbud mot Airbnb eller lignende er derfor ikke gyldig for denne delen av utleien. For utleie utover 30 døgn har laget derimot en stor kontrollmulighet, fordi andelseieren da trenger styrets godkjenning.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Retten står i loven, ikke i vedtektene
Borettslagsloven § 5-4 gir andelseier rett til å overlate bruken av hele boligen til andre i opptil 30 døgn i året. Loven bestemmer hva andelseierne kan, og vedtektene er lagets egne regler innenfor lovens ramme. Vedtektene kan utfylle loven, men ikke ta fra deg rettigheter som loven gir deg.
Kommunal- og distriktsdepartementet har i en tolkningsuttalelse lagt til grunn at 30-dagersretten ikke kan begrenses i vedtektene. Det gjelder også når et flertall i generalforsamlingen vil stoppe korttidsutleie fordi nabolaget plages av nye gjester hver helg.
Hva et vedtektsforbud i praksis betyr
Står det i vedtektene at «utleie i korte perioder, herunder via digitale plattformer, er forbudt», er forbudet ikke gyldig for de første 30 døgnene. Styret kan ikke avvise en andelseier som holder seg innenfor, og det kan ikke gi bot, kreve gebyr eller true med mislighold for slik utleie.
Dermed er forbudet ikke uten virkning. Det kan fortsatt gjelde for utleie som går utover det loven gir rett til. Og vedtektene kan ha andre regler som er gyldige, for eksempel om at gjester må melde seg til styret, at søppel må sorteres eller at ro skal holdes etter klokken 23. Slike regler kan også brukes mot korttidsgjester.
Hva vedtektene faktisk kan regulere
Selv om vedtektene ikke kan stoppe 30-dagersutleie, har laget flere verktøy.
Husordensreglene gjelder for alle som bruker boligen, også gjester. Støy, bruk av fellesarealer, sykkelparkering og lignende kan reguleres. Styret kan reagere på brudd på husordensreglene overfor andelseieren, som svarer for gjestene sine.
Utleie utover 30 døgn krever godkjenning etter § 5-5 eller § 5-6, og der kan styret nekte når forholdene hos leieren gir saklig grunn. Vedtektene kan ikke tvinge styret til å godkjenne, og de kan heller ikke fjerne de vilkårene loven setter for slik godkjenning.
Hva skjer med en eldre vedtektsbestemmelse?
Har laget hatt en regel om forbud mot korttidsutleie i mange år, er det grunn til å lese den på nytt. Er den utformet slik at den rammer utleie innenfor 30 døgn, vil den være uten virkning for denne delen. Er den utformet som en regel om at utleie over 30 døgn krever godkjenning, er den bare en gjentakelse av loven.
For en andelseier som har fått beskjed om at vedtektene forbyr utleie, lønner det seg å be om en skriftlig begrunnelse fra styret og sjekke hvilket lovgrunnlag styret viser til. Svaret viser raskt om forbudet bygger på 30-dagersregelen eller på lengre utleie.
Kan laget endre vedtektene for å stenge Airbnb?
En vedtektsendring krever flertall i generalforsamlingen, vanligvis to tredeler av de avgitte stemmene. Men selv en klar enighet i laget gir ikke et gyldig forbud mot det loven tillater. Det laget kan gjøre, er å stramme inn på det loven lar være åpent, som husordensregler, og å følge strengt med på at utleie over 30 døgn skjer med godkjenning.
Hans og Aisha i et borettslag i Drammen
I et borettslag i Drammen bestemmer generalforsamlingen i 2025 å føye til i vedtektene at «all korttidsutleie er forbudt». Hans, som bor i borettslaget, har leid ut leiligheten via en plattform i 12 døgn i fjor sommer mens han var på ferie. Styret sender ham et varsel om at han har brutt vedtektene.
Hans svarer med en henvisning til § 5-4 og peker på at utleien holdt seg innenfor 30 døgn. Styret finner ut at bestemmelsen ikke kan brukes mot ham. Styret skriver i stedet inn i husordensreglene at gjester skal melde seg til styret ved lengre opphold, og at alle må følge ro-reglene. Aisha, naboen som klaget på støy, får beskjed om at hun kan melde fra til styret hver gang noe skjer.
Hva kan en andelseier gjøre hvis styret likevel stopper utleien?
Får du beskjed fra styret om at du ikke kan leie ut på grunn av vedtektene, kan du svare skriftlig og vise til loven. Be styret oppgi hvilken bestemmelse det bygger på, og om utleien du har planlagt, er innenfor de 30 døgnene. De fleste konflikter løser seg når begge parter ser på lovteksten sammen.
Hvis konflikten ikke løser seg, kan saken tas opp på generalforsamlingen. Hva det kreves for å endre vedtektene, kan du lese i artikkelen om hva som kreves for å endre vedtektene. Har et forbud blitt vedtatt rett før du skal selge, finnes det en egen artikkel om forbud mot korttidsutleie vedtatt under salget.
Hva med en andelseier som vil kjøpe i et borettslag med forbud?
Står det et forbud mot korttidsutleie i vedtektene, bør du som kjøper vite at det ikke kan gjelde for de første 30 døgnene. Det kan likevel være tegn på at laget er restriktivt overfor utleie ellers, og at styret vil følge nøye med på lengre utleie.
Kort oppsummert
- Vedtektene kan ikke forby korttidsutleie innenfor 30 døgn i året.
- Retten står i borettslagsloven § 5-4, og vedtektene kan ikke begrense den.
- Husordensregler og vanlige krav til gjester kan fortsatt gjelde.
- Utleie utover 30 døgn krever godkjenning, og der har laget mer å si.
- Et vedtektsforbud mot korttidsutleie er ugyldig for de første 30 døgnene, selv om flertallet har vedtatt det.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.