Gjelder vedtak som ble fattet før jeg kjøpte?

Vedtaket er lagets, ikke selgerens

Et vedtak på generalforsamlingen eller årsmøtet er et vedtak for hele laget eller sameiet. Det er ikke knyttet til hvem som eide boligen da det ble fattet. Kjøper du en andel eller seksjon, trer du inn i den rettsstillingen som boligen har i fellesskapet, og det gjelder også vedtak som allerede er fattet.

Et eksempel i loven er vedlikehold. Ny eier av en andel har plikt til å utføre vedlikehold etter § 5-12 selv om det skulle ha vært utført av forrige eier (borettslagsloven § 5-16). Vedtektene gjelder også for deg, og endringer av vedtektene krever to tredjedeler av de stemmene som er gitt (§ 7-11).

Hva som binder deg i praksis

De vanligste vedtakene som treffer en ny eier, er disse:

• vedtatt rehabilitering, med økte felleskostnader eller tilleggsinnskudd
• endrede vedtekter, for eksempel regler om utleie, husdyr eller parkering
• vedtak om felleslån og avdragsplan
• innføring av nye ordensregler

I sameier har forpliktelser som følger av sameieforholdet og er fastsatt i en registrert vedtektsbestemmelse, rettsvern uten tinglysing mot senere rettsstiftelser i god tro i seksjonen (eierseksjonsloven § 27). Det kan bety at du ikke kan unngå en vedtektsfestet forpliktelse ved å si at du ikke kjente til den.

Økte felleskostnader fastsettes av styret etter fordelingen i laget. Har generalforsamlingen vedtatt en rehabilitering, vil kostnaden vanligvis komme som økte felleskostnader eller som en engangsbetaling.

Når et vedtak ikke binder deg

Ikke alle vedtak er gyldige. Noen eksempler fra loven:

• Generalforsamlingen kan ikke gjøre vedtak i andre saker enn dem som er nevnt i innkallingen, med mindre alle andelseierne samtykker (§ 7-8).
• Et vedtak kan ikke gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget (§ 7-13). Tilsvarende gjelder i sameier, der et flertall ikke kan gjøre vedtak som gir noen en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning (eierseksjonsloven § 40).
• Et vedtak som krever to tredjedeler, og som bare fikk vanlig flertall, er ikke gyldig vedtatt.

Mener du at et vedtak er ugyldig, bør du undersøke det raskt og skriftlig. Les protokollen og innkallingen, sjekk flertallskravet og spør styret hvordan vedtaket ble til.

Slik finner du ut hvilke vedtak som gjelder

Start med vedtektene, som viser reglene som gjelder for alle eiere. Les deretter protokollene fra de siste årene, og årsregnskapet og årsmeldingen, der styret gjerne oppsummerer det som er vedtatt og planlagt. Er du usikker på hva som fortsatt gjelder, kan forretningsføreren eller styret svare. Noter deg også datoene. Et vedtak fra for ti år siden kan være opphevet av et nyere, og et nytt vedtak går foran et gammelt i samme sak.

Vær oppmerksom på forskjellen mellom et vedtak som allerede er gjennomført, og et som venter. Et vedtak om rehabilitering i 2027 er ikke utført ennå, men kostnaden er likevel din som eier når det skal betales. Det samme gjelder tilleggsinnskudd som er vedtatt, men ikke krevd inn. Spør alltid om hva som gjenstår å betale, og når.

Hva selgeren skulle ha opplyst

Om selger skulle ha fortalt deg om vedtaket, er et annet spørsmål enn om vedtaket gjelder. Gjelder det en vedtatt rehabilitering som selger kjente til, kan det være grunnlag for å reise krav mot selger. Det vurderes etter reglene om kjøp av bolig. Du kan lese mer om det i artiklene om økte felleskostnader rett etter kjøpet og fellesplikter som ikke ble opplyst.

Sjekk protokollene før du kjøper. Det er der vedtakene står, og de er tilgjengelige for andelseierne.

Kort oppsummert

• Vedtak som er lovlig fattet før du kjøpte, binder deg som ny eier.
• Det gjelder vedtatte rehabiliteringer, økte felleskostnader og endrede vedtekter.
• Ugyldige vedtak, for eksempel i strid med innkallingen eller med krav til flertall, binder deg ikke på samme måte.
• Vil du endre et vedtak, kan du fremme nytt forslag og få det vedtatt med nødvendig flertall.
• Spørsmålet om hva selger skulle ha opplyst, er adskilt fra spørsmålet om vedtaket gjelder.