Vedlikeholdsfond i borettslaget: slik bygger laget opp sparing
Borettslaget bygger opp et vedlikeholdsfond ved å sette av en del av felleskostnadene til fremtidige utgifter, slik at store arbeider ikke må finansieres bare med lån eller engangsbeløp. Borettslagsloven har ingen egen paragraf om vedlikeholdsfond. Styret fastsetter hva hver andelseier betaler i felleskostnader, og generalforsamlingen kan gi styret retning for økonomien. Pengene tilhører laget og blir værende der når en andel selges.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Vedlikeholdsfond i borettslaget: hva det er
Et vedlikeholdsfond er penger laget har satt til side for å betale for vedlikehold og utskiftinger som kommer senere, som tak, rør og fasade. Det er laget som eier pengene, ikke den enkelte andelseier.
Borettslagsloven nevner ikke begrepet. Det gjør derimot eierseksjonsloven, som sier i § 29 tredje ledd at akontobeløpet seksjonseierne betaler, også kan dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold dersom årsmøtet har vedtatt slik avsetning. I borettslaget må ordningen bygges på de reglene som ellers gjelder for lagets økonomi.
Laget skal holde bygningene i forsvarlig stand, jf. § 5-17. Felleskostnadene skal dekke lagets utgifter og fordeles mellom andelseierne etter forholdet mellom boligenes verdier eller etter andre retningslinjer i bygge- og finansieringsplanen, jf. § 5-19 første ledd. Styret fastsetter hvor mye hver andelseier skal betale hver måned, jf. tredje ledd.
Styret leder laget i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak, jf. § 8-8. Det betyr at generalforsamlingen kan vedta at laget skal spare til vedlikehold, og styret setter felleskostnadene slik at det er mulig. Et lag kan også gjøre det ved at budsjettet har en egen post for avsetning.
Slik bygger laget opp sparingen
En vanlig fremgangsmåte er denne:
- Styret kartlegger bygningens tilstand, gjerne med en tilstandsvurdering.
- Styret setter opp en plan for hvilke arbeider som kommer, og når.
- Kostnadene deles på årene fram til tiltaket, og det gir et årlig sparebeløp.
- Beløpet legges inn i budsjettet, og felleskostnadene settes slik at det dekkes.
- Regnskapet viser hva som er avsatt, og generalforsamlingen godkjenner det ordinære regnskapet, jf. § 7-4 andre ledd.
Sparing kan kombineres med lån. Hvor mye laget sparer, og hvor mye det låner når prosjektet kommer, er opp til laget.
Størrelsen på sparingen avhenger av tre ting: hva som skal skiftes, når det må skje, og hvor mye laget vil låne. En tilstandsvurdering og en vedlikeholdsplan gir tallene. Så enkelt som mulig tar styret kostnaden for hvert større tiltak, deler på årene fram til det må gjøres, og legger sammen beløpene for alle tiltakene i planen. Resultatet er hva laget bør sette av hvert år.
Styret bør regne med at priser stiger og at ikke alt kan forutses. Et overslag fra i dag er sjelden riktig om åtte år. Gå gjennom tallene hvert år, og juster avsetningen når planen eller prisene endrer seg. En brå økning er ofte vanskeligere å få vedtatt enn en jevn, men det er ikke et lovkrav at økningene er jevne.
Generalforsamlingen kan gi styret retning om hvor mye laget skal spare, og andelseierne kan melde inn forslag om det. Saker som en andelseier ønsker tatt opp på den ordinære generalforsamlingen, skal nevnes i innkallingen når styret har fått kravet før fristen, jf. § 7-7 andre ledd.
Pengene er lagets, og de kan ikke deles ut som utbytte uten videre. Utdeling til andelseierne kan, utenom oppgjør etter oppløsning av laget, bare skje etter vedtak i generalforsamlingen med to tredjedels flertall, og ikke hvis det fører til at lagets skyldnader ikke forsvarlig kan dekkes, jf. § 3-3. Pengene skal altså brukes til det de er satt av til.
Hva det betyr for den enkelte andelseieren
Du betaler fondet gjennom felleskostnadene. Kjøper du en bolig i et lag med høyere avsetning, vil felleskostnadene være høyere, men sjansen for kraftige økninger eller engangsbeløp når taket skal skiftes, er mindre. Selger du, får du ikke utbetalt din del av fondet. Det blir værende i laget, og den som kjøper, får nytte av det.
Fordelingen mellom andelseierne følger fordelingsnøkkelen i laget. Betaler du mer i felleskostnader enn naboen fordi boligen din har høyere verdi, bidrar du også mer til fondet.
Ahmad og taket i Nordtun borettslag
Nordtun borettslag har 48 andeler. Styreleder Ahmad Rashid har fått en tilstandsvurdering som viser at taket må skiftes om åtte år, til en kostnad på 6 millioner kroner. Generalforsamlingen vedtar at laget skal spare til taket i stedet for å ta hele kostnaden som lån.
Styret deler 6 millioner på åtte år, som gir 750 000 kroner i året. Delt på 48 andeler er det i snitt 15 625 kroner per andel i året, eller omtrent 1 300 kroner i måneden. Beløpet legges inn i budsjettet som en egen post. Hver andelseier betaler sin andel etter fordelingsnøkkelen, så noen betaler litt mer og andre litt mindre enn snittet.
Når taket skal skiftes, er det 6 millioner kroner på konto, uten ny økning i felleskostnadene det året. Har laget i mellomtiden hatt uventede utgifter, kan styret foreslå å dekke resten med lån.
Kort oppsummert
- Et vedlikeholdsfond er penger laget har satt av til fremtidige vedlikeholdsutgifter.
- Borettslagsloven har ingen egen paragraf om vedlikeholdsfond. Styret fastsetter felleskostnadene, og generalforsamlingen kan gi retning.
- Sparebeløpet legges inn i budsjettet og betales gjennom felleskostnadene etter fordelingsnøkkelen.
- Utdeling til andelseierne krever to tredjedels flertall og må ikke ramme lagets økonomi.
- Selger du, får du ikke utbetalt din del av fondet.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.