Slik varsler du styret om en skade sameiet må utbedre
Du varsler styret om en skade i sameiet ved å sende en skriftlig melding med en gang du oppdager den, med bilder, dato og en klar beskrivelse av hva som er skadet. Be om at sameiet utbedrer skaden innen en rimelig frist, og be om skriftlig svar. Hold deg selv skadeløs i mellomtiden ved å begrense skaden og melde den til din egen forsikring. Loven har ikke noe skjema eller fast frist for meldingen, men en tydelig og datert melding gjør det lett å følge opp saken senere.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Er det sameiet som skal utbedre skaden?
Før du skriver, bør du vite hvem som har ansvaret. Eierseksjonsloven § 33 pålegger sameiet å holde utvendige og innvendige fellesarealer forsvarlig ved like, og bygningen og felles installasjoner er med. Plikten omfatter reparasjon og utskifting når det er nødvendig, og utbedring av tilfeldige skader. Felles rør, ledninger og kanaler som går gjennom leiligheten din, er også sameiets ansvar.
Det som ligger innenfor din egen bruksenhet, har du selv ansvaret for etter § 32. Er du i tvil om skaden stammer fra noe sameiet eller du eier, meld den likevel. Styret kan ikke vurdere en sak det ikke har hørt om, og det er enklere å få klarhet i ansvaret når skaden er dokumentert.
Steg 1: Begrens skaden først
Er det snakk om vann som renner, ring rørlegger eller vaktselskap og meld fra til styreleder og eventuell forretningsfører umiddelbart, også på telefon. Skriv meldingen i etterkant.
Den som får en skade, må gjøre det som rimelig kan ventes for å avverge eller begrense tapet. Det står i forsikringsavtaleloven § 4-10, og regelen gjelder hvis du krever erstatning fra forsikringen. Rydd bort møbler, tørk opp og ta vare på kvitteringer for utgifter du får fordi du begrenser skaden.
Steg 2: Ta bilder og skriv ned fakta
Bilder er det beste beviset. Ta oversiktsbilder og nærbilder, helst med en gjenstand i bildet som viser størrelsen. Filmer du en aktiv lekkasje, ser styret raskt hva det dreier seg om. Skriv ned dato og klokkeslett for når du oppdaget skaden, og når den etter din vurdering oppsto.
Noter også tidligere forhold du vet om. Har dere hatt fuktflekker her før? Har du tidligere gitt beskjed om noe liknende? Det gjør saken lettere å følge for styret og kan ha betydning hvis det oppstår tvist om hvem som hadde sjansen til å gripe inn.
Steg 3: Slik varsler du styret om skaden i sameiet
Send meldingen på e-post til styreleder, med kopi til forretningsfører hvis sameiet har en. Skriv kort og saklig. En god melding har disse delene:
- hvem du er og hvilken leilighet det gjelder
- hva som er skadet og hvor, med bildene vedlagt
- når du oppdaget skaden og hva du har gjort for å begrense den
- at du mener skaden hører til det sameiet skal vedlikeholde, med henvisning til § 33
- en klar anmodning om at sameiet utbedrer skaden og en frist for svar
- at du vil ha svaret skriftlig
Setter du en frist, er den din egen og ikke en lovfestet frist. Velg en som står i forhold til hvor akutt skaden er. En lekkasje trenger svar i løpet av dager. En sprekk i fasaden kan tåle noen uker. Ikke skriv noe om skyld før du vet hva årsaken er.
Tuva og fuktflekken i stuen
Tuva Berge bor i øverste etasje. Den 3. november ser hun en brun fuktflekk på 40 centimeter i stuetaket. Hun går opp på loftet, finner ingenting og tar bilder av flekken med en tommestokk ved siden av. Samme kveld sender hun e-post til styreleder med bildene.
Hun skriver at flekken ble oppdaget 3. november, at taket over leiligheten er felles bygningsdel, og at hun ber styret undersøke og utbedre. Hun ber om svar innen fem dager og om en befaring innen to uker. Styret bekrefter 7. november. En takdekker finner en løs takstein, og taket er reparert 20. november. Tuva melder samtidig skaden til sin egen innboforsikring, siden parketten kan ha tatt skade.
Hva du gjør hvis styret ikke svarer eller ikke handler
Styret skal etter eierseksjonsloven § 57 sørge for vedlikehold og drift av eiendommen. Svarer ikke styret, send en purring med henvisning til den første meldingen. Be om at saken settes på dagsorden i neste styremøte.
Står sameiet i fare for å påføre eiendommen skade fordi vedlikeholdet uteblir, kan en seksjonseier utføre vedlikeholdet selv og kreve nødvendige utgifter dekket som andre vedlikeholdskostnader. De øvrige seksjonseierne skal da varsles i rimelig tid, med mindre det er særlige grunner til å unnlate det. Dette står i § 33 femte ledd.
Har skaden gitt deg et tap i leiligheten, skal sameiet etter eierseksjonsloven § 35 erstatte tap som oppstår gjennom skade på bruksenhetene, hvis sameiet ikke har oppfylt vedlikeholdsplikten og ikke kan vise til en hindring utenfor sin kontroll. Kravet rettes mot styret, og blir det tatt til følge, er kostnaden en felleskostnad.
Kort oppsummert
- Meld skaden skriftlig til styret så raskt du kan, og ring først hvis det haster.
- Begrens skaden selv, ta bilder og ta vare på kvitteringer.
- Beskriv hva som er skadet, når du oppdaget det, og be om utbedring og skriftlig svar innen en rimelig frist.
- Skal du varsle styret om en skade sameiet må utbedre, trenger du ikke et bestemt skjema, men melding og svar bør ligge skriftlig.
- Gjør sameiet ingenting, kan du purre, i visse tilfeller utføre vedlikeholdet selv, eller kreve erstatning for tap etter § 35.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.