Varmepumpen og solcellene er leaset. Må selger si det?
Ja, selger må si fra hvis varmepumpen eller solcelleanlegget er leaset og ikke eid. Kjøperen har grunn til å regne med å få vite at utstyr som sitter på boligen, ikke er en del av eiendommen. En leasingavtale følger ikke automatisk med boligen. Skal kjøperen overta den, må han avtale det med leverandøren. Avhendingslova § 3-7 og § 3-8 gjelder.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor leasing er et salgsproblem
Mange har de siste årene fått varmepumpe eller solceller montert gjennom en leasingavtale. Leverandøren eier anlegget, og eieren av boligen betaler en månedlig leie, ofte i ti til femten år. Anlegget ser ut som en del av huset, og det er det kjøperen vil tro når han ser det på visning eller leser annonsen.
Det er her saken kommer inn. Kjøperen betaler for en bolig og forventer å få det som følger med: varmeanlegget og eventuelle solceller. Hvis anlegget i stedet tilhører en tredjepart, og kjøperen må ta over leieforpliktelser eller kjøpe anlegget, får han ikke det han trodde.
Hva loven sier
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneAvhendingslova § 3-7 pålegger selgeren å opplyse om forhold han kjente til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, hvis det kunne virke inn på avtalen. Eierforholdet til utstyr som sitter fast i boligen, er et slikt forhold. Du finner teksten i avhendingslova § 3-7.
Dessuten sier § 3-8 at eiendommen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger gitt i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring fra selgeren. Skriver annonsen «bolig med varmepumpe og solcelleanlegg», og anlegget i realiteten er leaset og ikke inkludert i prisen, kan det være en mangel. Se avhendingslova § 3-8.
Loven har ingen egen regel om leasing. Det som teller, er hva kjøperen har fått vite, og hva han har grunn til å forvente.
Leasingavtalen følger ikke automatisk med
En leasingavtale er en avtale mellom selgeren og leverandøren. Kjøperen er ikke part i den. Han overtar den bare hvis leverandøren går med på det, og selgeren og kjøperen avtaler det. Hva som skal skje, avhenger av hva avtalen med leverandøren sier. Vanlige alternativer er:
- Kjøperen overtar leasingavtalen med leverandørens samtykke, og kjøpesummen justeres hvis det er riktig.
- Selgeren kjøper ut anlegget før salget og overfører det til kjøperen som en del av boligen.
- Selgeren løser ut avtalen og fjerner anlegget, eller kjøperen får et anlegg i eget navn.
Hvor mye det koster å avslutte en avtale, er bestemt i kontrakten, og kan være høyt. Selgeren bør derfor sjekke vilkårene tidlig.
solceller på 1 890 kroner i måneden
Reidun Aas selger en enebolig for 4,4 millioner kroner. Solcelleanlegget på taket og varmepumpen er leaset. Leien er 1 890 kroner i måneden, og det gjenstår syv år av avtalen. Annonsen sier «bolig med solceller og varmepumpe», og ingenting om leasing.
Kjøperen Kenneth Berg legger inn bud, vinner og skriver kontrakt. Ved overtakelsen får han en faktura fra leverandøren, og skjønner at anlegget ikke er hans. Leverandøren krever enten at han overtar avtalen på samme vilkår, eller at anlegget løses ut for 112 000 kroner.
Kenneth kan hevde at annonsen ga et feil bilde (§ 3-8), og at Reidun brøt opplysningsplikten (§ 3-7). Han kan kreve prisavslag, og Reidun kan selv rette forholdet, for eksempel ved å løse ut anlegget. Fordi anlegget eies av leverandøren, kan også avhendingslova § 4-17 om tredjepersons rett komme inn. Da kan kjøperen ikke kreve retting, men egenandelen på 10 000 kroner gjelder heller ikke. Prisavslaget vil normalt tilsvare det han må betale ekstra for å få det han trodde han kjøpte. Dessuten kan han ha rett til erstatning for økonomisk tap, etter § 4-14.
Hadde Reidun og megleren skrevet i salgsoppgaven at anlegget var leaset, og la ved avtalen, ville Kenneth vært kjent med det. Han kunne da sett det i forhold til prisen. Reidun kunne for øvrig også tilbudt å overføre avtalen mot et lavere bud.
Slik gjør partene det riktig
Slik gjør selger det riktig
Hent frem leasingavtalen og les vilkårene om overdragelse og førtidig avslutning. Ta kontakt med leverandøren og spør hva som kreves for at kjøperen kan overta. Gi opplysningene skriftlig til megleren, og sørg for at annonsen og salgsoppgaven sier klart at anlegget er leaset. Skriv også inn hva kjøperen kan velge, og hva som er avtalt mellom dere.
Salg «som den er» hjelper deg ikke. Etter avhendingslova § 3-9 gjelder opplysningsplikten uansett, og ved forbrukerkjøp har slike allmenne forbehold ingen virkning.
Hva kjøperen bør spørre om
Be om kopi av leasingavtalen og oversikt over gjenstående leie. Spør om overdragelse er mulig, hva det koster, og hvem som svarer for service og skader. Sjekk også hva som skjer med anlegget hvis du på et senere tidspunkt vil selge selv.
Kort oppsummert
- Er varmepumpe eller solceller leaset, må selger si det fra.
- Leasingavtalen følger ikke automatisk med boligen.
- Kjøperen overtar den bare hvis leverandøren og partene er enige.
- Annonsen kan gi en mangel etter § 3-8 hvis den sier at anlegget følger med.
- Selger bør gi avtalen til megleren og få leasingen inn i salgsoppgaven.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.