Kan vaktmesteren gå inn i leiligheten min når jeg ikke er hjemme?

Når laget har rett til adgang

I et borettslag står regelen i borettslagsloven § 5-17. Laget skal holde felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen ved like. Laget har også rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen hvis det ikke er til vesentlig ulempe for deg. Tredje ledd pålegger andelseieren å gi tilgang til boligen for å utføre slikt arbeid og for ettersyn i forbindelse med vedlikehold, reparasjon eller utskifting.

I et sameie sier eierseksjonsloven § 33 noe tilsvarende. Seksjonseieren skal gi sameiet adgang til bruksenheten for å vedlikeholde, installere og kontrollere felles installasjoner. Kontroll og arbeid i bruksenhetene skal varsles i rimelig tid og gjennomføres slik at det ikke skaper unødvendig ulempe for seksjonseieren eller andre brukere.

Retten gjelder altså et bestemt formål: det som hører til lagets eller sameiets vedlikehold av det som er felles. Typiske eksempler er felles stigerør, avtrekkskanaler og ledninger som går gjennom badet eller gjennom veggen. Retten gir ikke adgang til å kontrollere hvordan du bruker eller har innredet boligen.

Hva «rimelig tid» betyr

Loven sier at det skal varsles i rimelig tid, men gir ingen fast frist. Hvor lang tid som er rimelig, avhenger av hva slags arbeid det er. Skal et rør skiftes og det trengs en håndverker i flere dager, bør varselet som en pekepinn komme minst en uke i forveien, gjerne med to tidspunkter å velge mellom. For en rask kontroll av en avstengingsventil kan kortere varsel holde.

Loven har ingen egen regel for akutte situasjoner, for eksempel en vannlekkasje som truer med å ødelegge boligen under deg. Da er det i praksis rimelig at varselet er svært kort, men det er ikke en regel som følger av ordlyden. Forsøk å nå eieren eller beboeren først.

Det er også lite i loven om hvordan varselet skal gis. Styret bestemmer hvordan meldinger gis til eierne (borettslagsloven § 1-6, eierseksjonsloven § 6 a), og et skriftlig varsel, enten som lapp, brev eller e-post, er enkelt å dokumentere.

Må du være hjemme?

Loven sier ikke at du må være til stede. Vaktmesteren eller håndverkeren kan likevel ikke uten videre komme inn hvis ingen åpner og dere ikke har avtalt noe annet. Vil du ikke være hjemme, kan du gi nabo, forretningsfører eller vaktmester en nøkkel, eller be om at arbeidet flyttes til et tidspunkt som passer. Loven nevner ikke nøkkel.

Arbeidet skal gjennomføres uten unødig ulempe for deg, og du kan be om et annet tidspunkt. Det gir deg ikke rett til å utsette arbeidet på ubestemt tid. Nekter du uten grunn gang etter gang, bryter du plikten til å gi tilgang. Gjentatte og alvorlige brudd kan til slutt føre til en sak om vesentlig mislighold, som gir grunnlag for advarsel og pålegg om salg etter borettslagsloven § 5-22. Det er en tung prosess som er ment for alvorlige tilfeller.

Hvem vaktmesteren handler for

Vaktmesteren er ansatt av eller leid inn av laget eller sameiet, og har ikke egne rettigheter overfor deg. Det er laget som har retten til adgang. Vaktmesteren kan derfor bare gå inn når oppdraget er gitt av styret eller forretningsføreren på lagets vegne. Spør derfor gjerne hvem som har bedt om å få komme inn, og hva arbeidet gjelder.

Blir noe ødelagt under arbeidet, er det laget du krever det fra. Laget har erstatningsansvar for skade som skyldes mangelfullt vedlikehold, men skade som oppstår under selve arbeidet vurderes etter alminnelige erstatningsregler.

Kort oppsummert

• Vaktmesteren har bare adgang for å utføre og kontrollere arbeid på felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen.
• Adgangen skal varsles i rimelig tid, og arbeidet skal gjøres uten unødig ulempe for deg.
• Loven har ingen egen regel for akutte tilfeller, men rimelig varsel kan da være svært kort.
• Du kan be om et annet tidspunkt, og du trenger ikke være hjemme hvis du ordner det praktiske.
• Å nekte adgang uten grunn er brudd på plikten din, men det skal mye til før det kan få alvorlige følger.