Utsikten fra den nye leiligheten ble dårligere enn lovet – mangel?
Ja, en utsikt som ble dårligere enn lovet i markedsføringen, kan være en mangel. Er det gitt opplysninger om utsikten i markedsføringen eller da avtalen ble gjort, og resultatet ikke stemmer med dem, kan du kreve retting, prisavslag, heving og erstatning. Det avhenger av hva som faktisk ble lovet, og om det var en konkret opplysning om boligen eller bare et illustrasjonsbilde eller et generelt salgsutsagn. Du må si fra innen rimelig tid etter at du oppdaget det, og senest fem år etter overtakelsen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når utsikten fra den nye leiligheten er dårligere enn lovet
Loven om oppføring av bolig, bustadoppføringslova, gjelder når du som privatperson kjøper en ny bolig av en næringsdrivende og arbeidet ikke er ferdig da avtalen ble gjort. Etter den er det en mangel hvis resultatet ikke svarer til opplysninger om egenskaper eller bruk som er gitt da avtalen ble gjort, eller i markedsføringen av entreprenøren eller på hans vegne (§ 27). Loven nevner også opplysninger fra en materialleverandør eller et tidligere salgsledd.
En utsikt er en slik egenskap. Står det i prospektet «uhindret fjordutsikt fra stue og balkong», og du ser i stedet en nabobygning, er dette en opplysning som boligen ikke svarer til. Er opplysningen vag, for eksempel «flott beliggenhet», er det vanskeligere. Det kan også være vanskeligere å bygge på et bilde som er merket som illustrasjon.
Loven sier ikke noe om hvordan illustrasjoner skal behandles. Det avgjøres ut fra hvordan opplysningen ble presentert og hva du hadde grunn til å forstå av den.
Utbyggeren visste at naboen skulle bygge
Det kan også være en mangel at du ikke fikk en opplysning du hadde grunn til å regne med å få. Hvis utbyggeren kjente til at naboen hadde fått byggetillatelse og ville stenge utsikten, og du ikke fikk vite det, kan det falle inn under § 26. Det gjelder bare hvis du kan gå ut fra at det ville påvirket avtalen om du hadde visst det.
Skal du bruke denne regelen, må du kunne vise hva utbyggeren kjente til og når. Spør om hvilke planer som var kjent i kommunen, og se om det er det som er brukt i markedsføringen.
Om det er mangel, vurderes ut fra forholdene da du overtok boligen, også om mangelen først viser seg senere (§ 28). Det er altså situasjonen på overtakelsestidspunktet som teller.
Krav når utsikten ble dårligere enn lovet
Når det foreligger en mangel, kan du holde tilbake betaling, kreve at mangelen rettes, kreve prisavslag, heve avtalen eller kreve erstatning. En utsikt lar seg sjelden rette. Du kan kreve retting bare hvis kostnadene og ulempene ikke står i misforhold til det du oppnår.
Da blir prisavslag det vanlige. Prisavslaget skal tilsvare kostnadene ved å få mangelen rettet. Blir de urimelig høye i forhold til hva mangelen betyr for deg, tilsvarer det verdifallet. Det skal minst tilsvare det utbyggeren har spart ved ikke å levere som avtalt. Hvor stort verdifallet er, kan en uavhengig verdivurdering fra en takstmann si noe om.
Du kan heve hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd. Hvor mye en dårligere utsikt betyr, avhenger av hva som ble lovet og hvordan det slår ut i verdi og bruk. Heving avslutter hele kjøpet og må vurderes nøye.
Erstatning for økonomisk tap kan du kreve uten at utbyggeren har skyld (§ 35). Han slipper unna så langt han kan vise at mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke rimelig kunne regne med på avtaletiden. At naboen bygget, kan være en slik hindring. Kjente han til planene, kunne han regne med hindringen, og da hjelper det ham ikke.
Slik gjør du kravet gjeldende
Du må si fra til utbyggeren innen rimelig tid etter at du oppdaget, eller burde ha oppdaget, mangelen. Gjør det skriftlig. En mangel kan ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen (§ 30). Beskriv hva som ble lovet, legg ved prospekt eller annonse, og vis hva du ser i dag. Du kan lese mer om hva du kan kreve i spørsmålet om feil i nybygg.
Geir og fjordutsikten
Geir Pettersen kjøpte en treroms i fjerde etasje for 5 900 000 kroner. Prospektet lovet «uhindret fjordutsikt fra stue og balkong». Da han overtok, var en nabobygning reist 14 meter fra balkongen og skjulte nederste halvdel av utsikten.
Geir ber en takstmann vurdere. Verdifallet anslås til 400 000 kroner. Han melder skriftlig til utbyggeren innen to uker og krever prisavslag på 400 000 kroner.
Utbyggeren svarer at naboen bygget på egen tomt og at han ikke kunne styre det. Geir svarer at hvem som bygde, ikke har noe å si for prisavslaget. Mangelen ligger i at boligen ikke svarer til det som ble opplyst. Spørsmålet om erstatning for økonomisk tap blir derimot mer usikkert, siden utbyggeren kan hevde at det var en hindring han ikke kunne regne med. Hva utbyggeren visste om naboplanene, er det som avgjør hvordan den delen av saken ender.
Kort oppsummert
- Er det lovet en bestemt utsikt i markedsføringen eller ved avtalen, og resultatet ikke stemmer med det, kan det være en mangel. Vage utsagn og illustrasjoner er svakere grunnlag.
- Visste utbyggeren om naboplaner du hadde grunn til å få opplysning om, kan det være en mangel også av den grunn.
- Er utsikten dårligere enn lovet, er prisavslag det vanlige kravet, siden en utsikt sjelden kan rettes.
- Si fra skriftlig innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.