Utleier vil ha deg ut: oversikt over lovlige og ulovlige metoder
Utleier kan bare få deg ut av boligen ved lovlig oppsigelse, ved heving av leieavtalen, ved at en tidsbestemt avtale løper ut, eller ved at du går med på å flytte. Vil du ikke flytte frivillig, må utleier gå via namsmannen for å få deg ut med tvang. Å bytte lås, stenge deg ute, kaste tingene dine eller kutte strøm og vann er ikke lovlige metoder. Du kan bli boende til det finnes et tvangsgrunnlag.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Utleier kan ikke bare be deg om å flytte
Mange leietakere får høre at de «må ut innen helgen». Slike krav har ingen rettslig kraft alene. Så lenge leieavtalen gjelder, har du rett til å bo der. Utleier har bare noen få lovlige veier til å avslutte leieforholdet, og de har egne krav til form og frister. Å få deg ut med makt er forbeholdt namsmannen.
De lovlige metodene
Det finnes fire lovlige veier. Den første er å si opp en tidsubestemt avtale. Det krever saklig grunn etter husleieloven § 9-5: egen bruk, riving eller ombygging, mislighold eller en annen saklig grunn. Oppsigelsesfristen er normalt tre måneder, se § 9-6, og oppsigelsen må være skriftlig, begrunnet og opplyse om protestretten, se § 9-7.
Den andre er heving. Etter husleieloven § 9-9 kan utleier heve ved vesentlig mislighold, for eksempel manglende leiebetaling i stor skala, eller at du fortsetter med alvorlig skade eller sjenanse etter skriftlig advarsel. Hevingen må være skriftlig og oppgi grunnen. Den kan pålegge deg å flytte straks.
Den tredje er at en tidsbestemt avtale løper ut. Da opphører den uten oppsigelse ved utløpet av leietiden, se § 9-2.
Den fjerde er at du selv sier opp eller kommer til enighet med utleier. Det er lovlig, men du bør gjøre det skriftlig og ikke føle deg presset.
Kommer du ikke til å flytte selv om et av grunnlagene er på plass, trer namsmannen inn. Tvangsfravikelse er ikke en femte måte å avslutte leieforholdet på, men en måte å gjennomføre det på.
Hva som er ulovlig
Utleier må ikke ta saken i egne hender. Det er ikke lov å:
- bytte lås eller på annen måte hindre deg i å komme inn i boligen
- kaste ut eller flytte tingene dine uten at namsmannen har gjort det
- kutte strøm, vann eller varme for å presse deg til å flytte
- komme inn i boligen uten å varsle, utenom akutte tilfeller, se husleieloven § 5-6
- true med fysisk makt eller ubehageligheter
- kreve at du flytter uten oppsigelse, heving eller avtale
At du skylder penger eller har brutt avtalen, gir ikke utleier rett til selvtekt. Han må følge prosessen. Har du blitt stengt ute eller fått tingene dine kastet, kan du ha krav på erstatning. Dette er også temaet i spørsmålet kan utleier bytte lås mens jeg bor der.
Hvordan utleier får deg ut med tvang
Vil du ikke flytte, må utleier be namsmannen om tvangsfravikelse. Namsmannen kan bare gjøre det når det finnes et tvangsgrunnlag. Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 er blant annet en oppsigelse som fyller kravene i husleieloven § 9-7, og som du ikke har protestert på innen fristen, et slikt grunnlag. Det samme gjelder at retten ikke har satt oppsigelsen til side, og heving når det er åpenbart at utleier hadde rett til å heve.
Utleier kan også, når det er grunnlag for å begjære fravikelse, sende skriftlig varsel til sosialtjenesten i kommunen om misligholdet, jf. husleieloven § 9-11. Du kan reservere deg mot at slikt varsel sendes. Utleier skal sende deg en kopi.
Du får normalt varsel fra namsmannen før noe skjer. Det er viktig å ikke ignorere det. Les mer om fravikelsesvarselet hos namsmannen.
Reza og låsen som ble byttet
Reza Moradi leier en leilighet i Sandnes for 12 500 kroner i måneden. Han skylder én måneds leie. En fredag kommer utleier Bjarne Solheim og sier at han vil ha ham ut. Neste dag er låsen byttet, og Reza står utenfor med en sportsbag.
Bjarnes fremgangsmåte er ulovlig. Han har verken sagt opp skriftlig, hevet leieavtalen skriftlig eller fått en avgjørelse fra namsmannen. Reza ringer og krever å få komme inn. Bjarne nekter. Reza skriver en e-post som beskriver hva som har skjedd, når og hvordan, og krever at låsen åpnes. Hvis Bjarne mener misligholdet er vesentlig, kan han heve leieforholdet skriftlig og be namsmannen om fravikelse hvis Reza ikke flytter. Reza bør betale husleien han skylder så raskt han kan, og han kan ha krav på erstatning for utgiftene som stengingen har påført ham.
Hva du gjør hvis utleier prøver seg
- Ikke skriv under på noe du ikke forstår.
- Be om at kravet kommer skriftlig. Lovlige metoder krever skriftlighet.
- Dokumenter alt: bilder, e-poster, meldinger, vitner og datoer.
- Er du stengt ute, krev skriftlig at du slipper inn. Kontakt politiet hvis det blir trusler.
- Betal husleien du skylder så fort du kan, så utleier ikke får et sterkere grunnlag mot deg.
Kommer det en skriftlig oppsigelse, sjekk formkravene og protester innen én måned. Kommer det en hevingserklæring, vurder om vilkårene er oppfylt, og betal utestående hvis du kan.
Kort oppsummert
- Utleier kan bare avslutte leieforholdet ved lovlig oppsigelse, heving, utløp av tidsbestemt avtale eller avtale med deg.
- Vil du ikke flytte, må utleier gå til namsmannen for å få deg ut med tvang.
- Å bytte lås, kaste ting eller kutte strøm og vann er ulovlig selvtekt.
- Protester på oppsigelse innen én måned og dokumenter alt som skjer.
- Sjekk alltid om kravet er skriftlig og følger lovens formkrav.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.