Utleier: når lønner det seg å bruke utleiemegler?
Det lønner seg å bruke utleiemegler når du har lite tid, bor langt unna eller leier ut flere boliger, og honoraret er lavere enn det en feil i kontrakten eller en lang tomgang koster deg. Honoraret er din kostnad som utleier. Husleieloven § 3-7 forbyr at leier av bolig skal betale andre eller større beløp enn leie, forbruk, depositum og garanti, så meglerhonoraret kan ikke legges på leietakeren. Leieavtalen er inngått mellom deg og leietakeren, så du er part også når megleren gjør jobben.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva en utleiemegler gjør for deg
En utleiemegler tar over det praktiske rundt utleien. Det kan være annonse, visninger, innhenting av opplysninger om leietakerne, utkast til leiekontrakt og overlevering av nøkler. Hvor mye du får for pengene, varierer fra megler til megler, så les oppdragsavtalen før du signerer.
Loven stiller ingen krav om at du bruker megler. Du kan leie ut selv, og mange gjør det uten problemer. Spørsmålet er om det du betaler, er mindre enn det du sparer.
Hvem betaler meglerhonoraret
Du gjør det. Det er du som har gitt megleren oppdraget. Husleieloven § 3-7 sier at det ikke kan avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn det som står i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6. Det er leie, utgifter til strøm, brensel, vann og avløp, depositum og garanti. Et «formidlingsgebyr» eller «kontraktsgebyr» som leietaker skal betale, faller utenfor.
Har leietakeren betalt et slikt beløp, kan hun kreve det tilbake av deg, med rente fra betalingsdagen. Resten av leieavtalen gjelder likevel. Står det et gebyr til leietaker i meglerens standardkontrakt, bør du be om at det tas ut før du signerer.
Når det lønner seg
Det er tid, avstand og risiko som avgjør. Megler er mest aktuelt i disse situasjonene:
- Du bor i utlandet eller langt unna og kan ikke holde visninger.
- Du eier flere boliger og har ikke tid til å følge hver enkelt.
- Du har liten erfaring og vil unngå feil i kontrakten.
- Du får mange henvendelser og trenger hjelp til å sortere.
Det lønner seg mindre når boligen er lett å leie ut, du har tid, og du kjenner reglene. Da koster megleren mer enn den sparer.
Yusuf og leiligheten i Bergen
Yusuf skal flytte til utlandet i ett år og vil leie ut leiligheten for 15 000 kroner i måneden. Anta at en megler tar 15 000 kroner for å finne leietaker og sette opp kontrakt. Hver uke leiligheten står tom, koster Yusuf omtrent 3 500 kroner (15 000 delt på 4,3 uker). Selv om megleren fant leietaker to uker raskere enn Yusuf ville klart selv, sparer han bare rundt 7 000 kroner. Tidsgevinsten alene dekker ikke honoraret.
Regnestykket endrer seg hvis Yusuf ikke kan holde visninger fra utlandet og må få noen andre til det. Det endrer seg også hvis han ellers risikerer en kontrakt som ikke følger loven. Da er det ikke bare tiden som teller.
Det finnes derfor ikke ett svar for alle. Sett honoraret opp mot hva du ellers ville brukt av tid og penger, og hvilken risiko du tar.
Dette ansvaret beholder du uansett
Selv om megleren gjør jobben, er det du som er utleier. Noen regler bør du kjenne til selv.
Ved utleie av husrom kan det ikke tas hensyn til kjønn, etnisitet, alder, funksjonsnedsettelse og flere andre forhold, jf. husleieloven § 1-8. Det gjelder også når megleren velger blant søkerne. Kontrakten kan heller ikke gi leietaker dårligere vilkår enn loven.
Depositumet skal etter § 3-5 settes på en særskilt konto i leierens navn. Sjekk at megleren oppretter en slik konto, og at pengene ikke havner på en samlekonto. Kan leietaker ikke vise kontoen, har du en sak å rydde opp i.
Leieavtalen kan være muntlig eller skriftlig, men skal settes opp skriftlig hvis en av partene krever det, jf. § 1-4. Be om en kopi av kontrakten slik at du vet hva du har skrevet under på.
Spørsmål å stille megleren før du velger
Spør hva honoraret dekker, om det er fast beløp eller en andel av leien, og om du betaler også hvis du selv finner leietaker. Spør om oppdraget kan sies opp, og hvem som følger opp feilmeldinger i leietiden. Be om å få se et utkast til kontrakt. Sammenlign gjerne to eller tre tilbud, for prisene kan variere mye.
Alternativet: leie ut selv med en standardkontrakt
Mange løser utleien selv. Du lager annonsen, holder visning, snakker med interesserte og bruker en ferdig kontrakt. Se hvor du finner en standard leiekontrakt. Da betaler du ikke honorar, men du bruker egen tid, og du må selv følge reglene om depositum, forhåndsbetalt leie og oppsigelse. Leien kan som hovedregel kreves forskuddsvis for én måned om gangen.
Prøv å anslå hvor mange timer det tar, og hva timene er verdt for deg. Har du stor fleksibilitet og boligen er lett å leie ut, er det ofte fornuftig å gjøre det selv første gang.
Kort oppsummert
- Spørsmålet om utleiemegler lønner seg avhenger av tid, avstand, erfaring og hvor mange boliger du leier ut.
- Honoraret er utleiers kostnad. Husleieloven § 3-7 gir leietaker rett til å få tilbake gebyrer som ikke er leie, forbruk, depositum eller garanti.
- Du er part i leieavtalen og har ansvaret for at den følger loven, også når megleren utformer den.
- Depositum skal på egen konto i leierens navn, og utvelgelsen av leietaker kan ikke bygge på forhold som kjønn eller etnisitet.
- Sammenlign honorar og ytelser før du velger, og les oppdragsavtalen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.