Må utleier godkjenne en fremleietaker som har betalingsanmerkninger?
Ikke alltid. Utleier kan nekte å godkjenne en fremleietaker bare hvis personens forhold gir saklig grunn eller boligen klart blir overbefolket (§§ 7-3 og 7-4). Betalingsanmerkninger kan være en saklig grunn, men loven sier ikke at de automatisk er det. Det avhenger av hvor alvorlige anmerkningene er og om fremleietakeren kan vise at han faktisk klarer å betale. Du som hovedleietaker hefter uansett overfor utleier for leien.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Utleier må ha en saklig grunn for å nekte
Når du fremleier en del av boligen mens du selv bor der (§ 7-3), eller hele boligen ved midlertidig fravær i inntil to år (§ 7-4), har du rett til å få fremleien godkjent (§ 7-3 og § 7-4). Utleier kan bare nekte hvis fremleierens forhold gir saklig grunn til det, eller hvis husrommet klart blir overbefolket.
Dette er en snever nektelsesadgang. Utleier kan ikke nekte fordi han foretrekker en annen leietaker eller ikke liker at det bor flere i huset. Grunnen må ligge i fremleieren selv, i «hans forhold», og den må være saklig. Loven forklarer ikke ordet nærmere, og det finnes ingen liste over hva som teller.
Utenfor disse paragrafene, for eksempel fremleie av hele boligen uten midlertidig fravær, gjelder hovedregelen i § 7-2: du trenger samtykke, og utleier kan nekte uten å oppgi saklig grunn, med mindre noe annet er avtalt.
Er betalingsanmerkninger en saklig grunn
Fremleierens betalingsevne er et forhold ved personen, så det kan etter omstendighetene være saklig å legge vekt på det. Loven sier likevel ikke at en betalingsanmerkning er nok. Spørsmålet er om utleier har grunn til å tro at fremleieren ikke vil oppfylle sine plikter og at det kan ramme ham.
Det kan tale for saklig grunn at:
- anmerkningene er mange eller nye, eller gjelder husleie
- beløpet er stort sammenlignet med leien
- fremleieren ikke har faste inntekter og ikke kan vise noe som tilsier at situasjonen har endret seg
Det kan tale mot at:
- anmerkningen er gammel, liten eller gjelder noe helt annet enn bolig, som et mobilabonnement
- fremleieren har fast jobb og kan dokumentere inntekt
- kravet er bestridt eller allerede betalt
- fremleien er kortvarig og fremleieren stiller sikkerhet
Det har også betydning at du som hovedleier fortsatt hefter overfor utleier for leien og for skader. Utleier har dermed en betalingsgaranti i deg. Det svekker påstanden om at fremleierens betalingsevne rammer utleier, men fjerner den ikke helt, siden utleier kan ha interesse i hvem som bruker boligen.
Slik styrker du saken din
Gjør jobben på forhånd. Utleier har en måned på seg til å svare, og jo mindre han må spørre om, desto mindre grunn har han til å nekte. Finn ut hva fremleieren kan dokumentere før du sender søknaden, og vurder selv om anmerkningene er et reelt varsel om dårlig betalingsevne eller bare gamle rester.
Sørg for at søknaden din svarer på det utleier kan tenke på. Legg ved dokumentasjon på at fremleieren har fast inntekt, for eksempel arbeidskontrakt eller siste lønnsslipp. Forklar anmerkningene hvis du kjenner til dem, og ta med bevis for at de er betalt eller bestridt.
Tilby sikkerhet. Du kan avtale at fremleieren setter inn depositum, som for en vanlig leieavtale kan være inntil seks måneders leie (§ 3-5 første ledd). Beløpet skal stå på en egen konto i leierens navn. Les mer om det under depositum til fremleier.
Send søknaden skriftlig, slik at fristen på én måned i § 7-6 begynner å løpe. Svarer ikke utleier innen fristen, regnes fremleien som godkjent.
Hva hvis utleier nekter
Be om en skriftlig begrunnelse. Finner utleier grunn i anmerkningene, kan du forklare hvorfor de ikke er relevante, eller tilby sikkerhet som fjerner bekymringen. Nekter utleier uten saklig grunn, har du et krav om å få fremleien godkjent.
Er leieavtalen tidsbestemt og du ønsker å fremleie for resten av leietiden, kan du si opp avtalen med varsel som nevnt i § 9-6 hvis godkjenningen nektes uten saklig grunn (§ 7-5). Hvis ikke, kan du bringe tvisten inn for Husleietvistutvalget eller tingretten.
Fremleier du uten godkjenning, risikerer du advarsel og i verste fall heving av din egen leieavtale (§ 9-9). Det er sjelden verdt det.
Hanna og Mohammed
Hanna Nygård leier en treroms i Fredrikstad og bor der selv. Hun vil fremleie det ene rommet til Mohammed Abdi for 7 500 kroner i måneden. Mohammed har to betalingsanmerkninger på til sammen 6 800 kroner fra et gammelt mobilabonnement og en parkeringsbot, begge betalt for over ett år siden.
Hanna søker utleier Berit Lie etter § 7-3. Berit svarer at hun ikke vil ha noen med anmerkninger i huset. Hanna svarer skriftlig at anmerkningene gjelder små, gamle beløp som er betalt, at Mohammed har fast jobb som elektriker med 45 000 kroner i måneden før skatt, og at hun selv fortsatt hefter for hele leien. Hun tilbyr også at Mohammed setter inn 15 000 kroner i depositum, to måneders fremleie.
Berit ser at hun ikke har noen reell grunn til å bekymre seg, og godkjenner. Hadde Mohammed hatt fem ubetalte husleiekrav, ville hun stått sterkere. Da kunne hun ha hatt saklig grunn til å nekte.
Kort oppsummert
- Utleier kan bare nekte en fremleietaker hvis personens forhold gir saklig grunn, eller boligen klart blir overbefolket (§§ 7-3 og 7-4).
- Betalingsanmerkninger kan være saklig grunn, men er det ikke automatisk. Størrelse, alder og type krav teller.
- Du hefter som hovedleier fortsatt overfor utleier, og det svekker utleiers argument.
- Styrk søknaden med inntektsdokumentasjon, bevis for at anmerkningene er betalt og et tilbud om depositum.
- Svarer ikke utleier skriftlig innen én måned etter at søknaden er mottatt, regnes fremleien som godkjent (§ 7-6).
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.