Kan utleier forby meg å bruke panelovner og varmeovn på soverommet?
Husleieloven har ingen regel som direkte forbyr eller tillater varmeovner på soverommet. Utleier kan gi rimelige påbud for å sikre god husorden, og et begrunnet sikkerhetskrav kan høre med. Utleier kan ikke bruke et forbud til å hindre at boligen kan brukes til vanlig bolig. Er boligen så kald at den ikke egner seg til vanlig bruk, kan det være en mangel som utleier må rette.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om forbud mot varmeovn på soverommet
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneSpørsmålet om utleier kan forby varmeovn på soverommet har ikke noe direkte svar i husleieloven. Loven nevner verken panelovner, varmeovner eller en bestemt innetemperatur. Det betyr at du ikke kan peke på en paragraf som sier at du har rett til varmeovn, og utleier kan heller ikke peke på en paragraf som gir rett til å forby dem.
Det som finnes, er to regler som trekker i hver sin retning. Den første er husleieloven § 5-2 annet ledd: leieren plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt til sikring av god husorden. Den andre er kravene til boligens stand etter kapittel 2, der § 2-2 sier at husrommet skal være i samsvar med avtalen og i vanlig god stand. Er ikke annet avtalt, har husrommet en mangel hvis det ikke passer til de formål tilsvarende husrom vanligvis brukes til. Se hele teksten i husleieloven.
Når et påbud kan være rimelig
Et påbud om å ikke bruke løse varmeovner kan ha en saklig bakgrunn. Eldre bygg kan ha et elektrisk anlegg som ikke tåler mye last, og løse ovner som står tett på sengetøy eller gardiner er en kjent brannkilde. Står påbudet i leieavtalen eller i husordensreglene, og er det begrunnet i sikkerhet, er det lettere å se det som rimelig.
Rimelighetsvurderingen avhenger av flere forhold: hvordan boligen ellers varmes opp, om påbudet gjelder alle leietakere likt, og om det finnes et alternativ som er trygt. Et forbud som ikke er begrunnet, og som samtidig gjør at du ikke får varme i rommet, er vanskeligere å forsvare.
Husleieloven § 1-2 sier at vilkår som er mindre gunstige for leieren enn loven ikke kan gjøres gjeldende. Det setter en grense for hvor langt en avtalt regel kan gå, hvis den i praksis frarøver deg muligheten til å bruke boligen som bolig.
Vanlig bruk av en bolig inkluderer å holde den varm
Loven fastsetter ingen minimumstemperatur. Likevel må en bolig kunne brukes til det den er leid ut til. Er det så kaldt på soverommet at du ikke kan sove der uten ekstra tiltak, og det skyldes boligens oppvarming eller isolasjon, kan det være en mangel etter § 2-2.
Skyldes kulden at utleier har montert for lite varme, kan du kreve at utleier retter mangelen (§ 2-10). Du kan også kreve avslag i leien etter § 2-11 annet ledd hvis mangelen ikke er ubetydelig, og i alvorlige tilfeller heve avtalen etter § 2-12. Mangler som oppstår i leietiden følger reglene i § 5-7.
Forbyr utleier deg å bruke varmeovn, og samtidig er rommet for kaldt, er forbudet og kulden to sider av samme sak. Du kan da be om at utleier enten tillater ovnen eller forbedrer oppvarmingen.
Panelovner som utleier selv har montert
Hvis panelovnene er montert av utleier og er en del av boligens faste oppvarming, kan utleier ikke forby deg å bruke dem slik de er tenkt brukt. Det følger av at utleier skal stille husrommet til rådighet slik avtalen sier (§ 5-1 første ledd). Ovnene er en del av det du leier.
Utleier kan derimot ha en rimelig begrunnelse for å be deg ikke dekke dem til eller sette møbler tett inntil. Det er en vanlig forsiktighetsregel som også følger av plikten til å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet.
løs ovn i et kaldt soverom
Cecilie Aasen leier en leilighet for 12 800 kroner i måneden. Kontrakten sier at «løse varmeovner ikke er tillatt». Soverommet har ingen fast ovn, og i desember er det 14 grader der om morgenen. Cecilie kjøper en liten oljefylt radiator til 899 kroner og setter den i soverommet.
Utleier ser den ved et besøk og krever at hun fjerner den med henvisning til kontrakten. Cecilie svarer skriftlig at soverommet ikke har noen fast oppvarming og at temperaturen gjør rommet uegnet til soverom. Hun ber om at utleier enten monterer en fast ovn eller godtar radiatoren. Hun foreslår at ovnen kobles til en kontakt i god stand, ikke står nær tekstiler og ikke brukes mens ingen er hjemme.
Utleier kan insistere på kontraktsvilkåret, men Cecilie kan da si at soverommet har en mangel som utleier må rette, og at hun ellers har krav på avslag i leien. Lykkes hun ikke med å få utleier til å bevege seg, kan saken tas til Husleietvistutvalget, som vurderer både påbudets rimelighet og om det foreligger en mangel.
Slik lønner det seg å løse saken
Be om begrunnelsen skriftlig. Hvis utleiers grunn er brannsikkerhet, kan du tilby løsninger som reduserer risikoen, for eksempel en ovn med overopphetingsvern og vippebryter. Dokumenter temperaturen i rommet med bilder av termometer og datoer, hvis kulden er problemet. Send krav om retting til utleier skriftlig, og vent rimelig tid på svar.
Uansett er det leietaker som svarer for skade som oppstår fordi han eller hun har brukt utstyret uaktsomt. Skader et utstyr du selv har satt inn, boligen, kan utleier kreve erstatning etter husleieloven § 5-8.
Kort oppsummert
- Husleieloven har ingen regel om at utleier kan forby eller må tillate varmeovn på soverommet.
- Utleier kan gi rimelige påbud for god husorden, og brannsikkerhet er en mulig begrunnelse.
- Boligen må kunne brukes til vanlig bolig, og et for kaldt soverom kan være en mangel.
- Faste panelovner som utleier har montert, skal du kunne bruke.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.