Utleieboligen er solgt: hva skjer med leieforholdet?

Hva skjer med leieforholdet når utleieboligen er solgt?

Et salg flytter eiendomsretten, men det river ikke opp leieavtalen. Avtalen du skrev under med forrige eier, er fortsatt avtalen din. Husleieloven § 8-6 sier at utleieren ved eierskifte kan overføre til erververen rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen. I praksis skjer dette i kjøpekontrakten mellom selger og kjøper, og leieren trenger ikke skrive under på noe for at det skal virke.

Det betyr at kjøperen tar over avtalen slik den står. Han kan ikke bestemme at du skal ha andre vilkår enn dem du allerede har. Salgsprisen, finansieringen og planene hans for boligen er ikke ditt anliggende så lenge leieavtalen blir fulgt.

Du kan likevel trenge opplysninger. Be om en skriftlig beskjed om hvem som nå er utleier, hvor husleien skal betales og hvem du kontakter når noe går galt. Skriv gjerne også at du forstår det slik at avtalen gjelder uendret. Betaler du til gammel konto etter overtakelsen, kan det skape uklarhet om hvem som har fått pengene. Egen side om husleie betalt til gammel utleiers konto går gjennom hva som da gjelder.

Hva den nye eieren tar over

Kjøperen overtar hele avtalen, både rettighetene og pliktene. Han har rett til leien og plikt til å holde boligen i den standarden avtalen forutsetter, ta imot meldinger om skader og rette mangler. Har forrige eier lovet at du kan sette opp en skillevegg, ha et kjæledyr eller bruke bodplassen, gjelder løftet videre dersom det står i avtalen.

Det som ligger bak deg, følger ikke alltid med. Hadde du en tvist med forrige utleier om en mangel, er det ikke gitt at kjøperen er klar over den. Send gjerne en kort, skriftlig oversikt over åpne saker kort tid etter overtakelsen, slik at ingen kan hevde å ha vært uvitende.

Leietiden og oppsigelsen etter at boligen er solgt

Hvor sikker du er i boligen, avhenger av om avtalen er tidsbestemt eller tidsubestemt.

Er avtalen tidsbestemt, opphører den ved utløpet av den avtalte leietiden, og den kan ikke sies opp i mellomtiden dersom utleieren skriftlig har opplyst om det (§ 9-2). En tidsbestemt avtale for bolig skal som hovedregel løpe i minst tre år. Minstetiden er ett år for loftsbolig eller sokkelbolig i enebolig og for bolig i tomannsbolig der utleieren bor i samme hus, og det finnes unntak når utleieren selv eller husstanden skal bruke boligen, eller utleieren har en annen saklig grunn som er gitt skriftlig ved avtaleinngåelsen (§ 9-3). Avtaler som bryter reglene, regnes som tidsubestemte. At boligen er solgt, er ikke en egen grunn til å avslutte en tidsbestemt avtale i utleietiden.

Er avtalen tidsubestemt, gjelder reglene i § 9-5. En utleier av bolig kan bare si opp dersom han har en av grunnene loven lister opp: at han selv eller noen i husstanden skal bruke boligen, at riving eller ombygging gjør at boligen må fraflyttes, at leieren har misligholdt avtalen, eller at det foreligger en annen saklig grunn. Oppsigelsesfristen er tre måneder til utløpet av en kalendermåned (§ 9-6). At en ny eier gjerne vil bo i boligen selv, er en av de lovlige grunnene. At han bare ønsker en ny leietaker som betaler mer, er det ikke.

Får du en oppsigelse, kan du protestere skriftlig innen én måned etter at du mottok den (§ 9-8). Gjør du ikke det, kan du ikke senere hevde at oppsigelsen er i strid med loven. Protesterer du, må utleieren reise søksmål innen tre måneder etter at din frist løp ut, ellers faller oppsigelsen bort.

Slik sikrer du deg som leier etter salget

Når du får vite at boligen er solgt, er det klokt å ordne noen praktiske ting med en gang:

• Be om skriftlig beskjed om ny utleier, kontaktinformasjon og betalingskonto.
• Behold en kopi av leieavtalen, depositumsbeviset og eventuell skriftlig korrespondanse med forrige utleier.
• Meld skriftlig fra om mangler som ikke er rettet, slik at den nye eieren ikke kan si at han ikke kjente til dem.
• Skriv ned når og hvordan du fikk vite om salget. Datoen starter fristen på seks måneder for å kreve at selgeren hefter.

Er du utleieren som selger, bør kjøpekontrakten si uttrykkelig at leieavtalen overtas, og kjøperen bør få kopi av avtalen, depositumskontoen og oversikt over åpne saker. Det gir færrest tvister etterpå.

Husleie og depositum etter salget

Ny eier overtar også leien du betaler i dag. Han kan ikke sette den opp ved å vise til at han har kjøpt boligen. Leien kan endres etter de samme reglene som før: etter konsumprisindeksen tidligst ett år etter siste leiefastsetting, med minst én måneds skriftlig varsel (§ 4-2), eller til gjengs leie etter at leieforholdet har vart i to år og seks måneder (§ 4-3). Den gamle utleierens tidligere endringer teller med når fristene regnes.

Depositumet ditt skal stå på en egen konto i ditt navn, og ingen av partene kan disponere over det alene mens leieforholdet varer (§ 3-5). Et salg endrer ikke på det. Kontoen står i ditt navn, og pengene er fortsatt sikkerhet for utleierens krav etter leieforholdet. Hvordan overføringen av depositumet fungerer i praksis, står i veiledningen om depositum ved eierskifte.

Når selgeren fortsatt kan holdes ansvarlig

Kjøperen overtar pliktene i avtalen, men leieren har en ekstra sikring. Etter § 8-6 annet ledd kan leieren kreve at selgeren er ansvarlig sammen med kjøperen for at forpliktelsene i avtalen blir oppfylt. Det forutsetter at kjøperens forhold gir saklig grunn til det. Kravet må settes fram overfor selgeren innen seks måneder fra leieren fikk eller burde ha fått kjennskap til eierskiftet. Selgeren kan unngå ansvaret ved å stille betryggende sikkerhet.

Regelen er ment for tilfeller der leieren har grunn til å tvile på at den nye eieren kan eller vil oppfylle avtalen. Den gir ikke en automatisk rett til å holde selgeren ansvarlig i alle salg.

Kort oppsummert

• Er utleieboligen solgt, gjelder leieforholdet videre med de samme vilkårene, og kjøperen trer inn i utleierens plass (§ 8-6).
• En tidsbestemt avtale løper til den avtalte datoen. En tidsubestemt avtale kan bare sies opp av ny eier med saklig grunn, for eksempel eget bruk, og med tre måneders frist.
• Leien kan ikke økes fordi boligen er solgt. De vanlige reglene om indeksregulering og gjengs leie gjelder.
• Leieren kan i visse tilfeller kreve at selgeren fortsatt hefter, men må sette fram kravet innen seks måneder.
• Be om skriftlig beskjed om hvem som er ny utleier og hvilken konto husleien skal til, så du betaler til riktig person.