Utleie av en arvet leilighet: slik blir skatten
Leier du ut en arvet leilighet du ikke selv bor i, er leieinntekten skattepliktig. Du skattlegges for leien minus kostnadene du har for å leie ut, som vedlikehold, forsikring og renter. Selve arven er ikke inntekt for deg. Ligger leiligheten i et dødsbo som ikke er skiftet, er det dødsboet som skattlegges for leien.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Arven er ikke inntekt, men leien er det
Å arve en leilighet utløser ikke inntektsskatt for deg. Det er et eget spørsmål som er omtalt i er arv skattepliktig i Norge. Når du begynner å leie ut leiligheten, er situasjonen en annen. Da får du løpende inntekt, og den følger de vanlige reglene.
Skatteloven § 5-20 regner avkastning av fast eiendom som kapitalinntekt. Det er ingen forskjell på om du kjøpte leiligheten eller arvet den. Fritaket for utleie av egen bolig i § 7-2 krever at du selv bor i boligen og bruker minst halvparten av den, regnet etter utleieverdien. Det samme gjelder grensen på 20 000 kroner i året for utleie av hele eller en større del av boligen. Leier du ut en hel arvet leilighet for mer enn 20 000 kroner, er leien skattepliktig.
Det er sjelden at en arvet leilighet du leier ut, oppfyller vilkårene for fritak, siden du som regel bor et annet sted.
Hva du fører og hva du kan trekke fra
Du skattlegges for netto leieinntekt. Det vil si leien du har fått i inntektsåret, minus kostnader som har gått med til å få inntekten. Det følger av skatteloven § 6-1, som gir fradrag for kostnader til å erverve, vedlikeholde eller sikre skattepliktig inntekt.
Vanlige poster er kommunale avgifter, felleskostnader i sameie eller borettslag, forsikring, strøm hvis den er med i leien, vedlikehold og reparasjoner, og renter på lån som er knyttet til leiligheten. Mer omfattende oppussing som forbedrer standarden, skal vurderes for seg. Det er nærmere omtalt i fradrag for vedlikehold av utleiebolig.
Private kostnader gir ikke fradrag. Har du brukt leiligheten selv noen uker, er det bare kostnadene som hører til utleieperioden du kan trekke fra.
Bodde du selv i leiligheten før du begynte å leie den ut, kan det gjelde særlige begrensninger for vedlikeholdsfradraget de første årene. Overgang fra skattefri til skattepliktig utleie er regulert i skatteloven § 7-10. Fradraget for vedlikehold er fullt opp til 10 000 kroner, og for beløp over det reduseres det med ti prosent for hvert av de siste fem årene uten skattepliktig utleie.
Mens leiligheten ligger i dødsboet
Arver du sammen med andre, er det vanlig at leiligheten ligger i dødsboet en tid før arven er fordelt. Dødsboet svarer skatt av formue og inntekt, jf. skatteloven § 3-1 tredje ledd. Leier boet ut leiligheten i mellomtiden, er det boet som skattlegges for leieinntekten, og kostnadene til leiligheten føres der.
Når leiligheten er utlagt til deg, er det du som skattlegges for leien fra det tidspunktet.
Formue og sekundærbolig
En arvet leilighet du ikke bor i, tas med i formuen din. Paragraf 4-10 skiller mellom primærbolig og sekundærbolig. Primærboligen er den du selv bor i, og den verdsettes lavt. En leilighet du leier ut, og ikke bor i, regnes som sekundærbolig og verdsettes til 100 prosent av en beregnet omsetningsverdi.
Det betyr at en arvet leilighet kan øke formuesskatten din merkbart fra første 1. januar etter at du eier den. Verdien beregnes pr. 1. januar i skattefastsettingsåret. Du kan kreve at verdien settes ned til dokumentert omsetningsverdi, for eksempel etter en takst.
Når du senere vil selge
Leier du ut den arvede leiligheten i flere år og selger den, er gevinsten som hovedregel skattepliktig. Skattefritak for gevinst på bolig krever at du har eid boligen i mer enn ett år og selv har brukt den som bolig i minst ett av de to siste årene før salget (skatteloven § 9-3). Bor du ikke i leiligheten, er det andre vilkåret ikke oppfylt.
Hva som regnes som kjøpsverdi når gevinsten skal beregnes, er regulert i § 9-7 for arv. Reglene er ulike alt etter om avdøde kunne ha solgt skattefritt eller ikke. Dette er omtalt i salg av arvet bolig.
Sofie og leiligheten etter moren
Sofie Berg arvet en toromsleilighet i Bergen etter moren, og leiligheten ble utlagt til henne 1. februar. Hun bor selv i Stavanger og leier ut leiligheten fra 1. mars til 12 000 kroner i måneden. Det gir ti måneder med leie i inntektsåret, altså 120 000 kroner.
Kostnadene i samme periode er felleskostnader på 2 900 kroner i måneden, til sammen 29 000 kroner, kommunale avgifter på 4 800 kroner, forsikring på 2 200 kroner og maling mellom to leieforhold til 6 000 kroner. Til sammen er det 42 000 kroner.
Skattepliktig netto leieinntekt blir 120 000 minus 42 000, altså 78 000 kroner. Utleien er skattepliktig fordi Sofie ikke bor i leiligheten selv, og beløpet ligger godt over 20 000 kroner. I formuen tas leiligheten med til 100 prosent av beregnet verdi pr. 1. januar neste år.
Kort oppsummert
- Utleie av en arvet leilighet du ikke bor i, er skattepliktig kapitalinntekt.
- Du kan trekke fra kostnader til drift og vedlikehold av leiligheten.
- Mens leiligheten ligger i et dødsbo som ikke er skiftet, er det boet som skattlegges for leien.
- En utleid arvet leilighet er sekundærbolig i formuen og verdsettes til 100 prosent.
- Utleie gjør at du normalt ikke oppfyller botidskravet for skattefritak ved senere salg.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.