Utedoen og det biologiske toalettet er ikke godkjent – hva nå?

Når en utedo som ikke er godkjent er en mangel

Avhendingslova (loven om salg av fast eiendom) gir tre veier til en mangel (en feil som gir deg krav mot selgeren) her. Ved forbrukerkjøp har eiendommen en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått, med mindre du ikke bygde på selgerens sakkunnskap. Det er også en mangel hvis du ikke fikk vite om forhold selgeren kjente til, og du hadde grunn til å regne med å få vite om dem. Og det er en mangel hvis hytten ikke svarer til det annonsen eller selgeren opplyste.

Om anlegget faktisk mangler godkjenning, avgjøres av regelverket i din kommune og på tidspunktet for kjøpet. Loven om avhending sier ingenting om hva slags toalettløsning som kreves, og de tekniske kravene er ikke noe den fastsetter. Rettighetene dine som hyttekjøper i sin helhet finner du i pilaren om hyttekjøp som gikk galt.

Hva myndighetene kan kreve av deg som eier

Ingen må ha eller gjøre noe som kan medføre fare for forurensning, med mindre det er lovlig, og den ansvarlige skal sette i verk tiltak. Forurensningsmyndigheten kan pålegge undersøkelser for å klarlegge en forurensning. I tillegg kan kommunen etter plan- og bygningsloven gi pålegg om retting, stans og opphør av bruk. Et endelig pålegg kan tinglyses som heftelse på eiendommen, og kommunen kan fastsette tvangsmulkt for å få pålegget gjennomført.

Kommunen skal forfølge overtredelser, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning. Slik at du vet hvor du står, kan du be kommunen om en avklaring. Har kommunen tidligere godkjent anlegget, er det egne regler for om den kan snu, som kan kommunen snu etter å ha godkjent? forklarer.

Slik gikk det for Terje

Terje kjøpte en hytte med utedo og et biologisk toalett som selgeren hadde satt inn selv. Annonsen sa «biologisk toalett, klart til bruk». Sommeren etter fikk Terje brev fra kommunen som ba om dokumentasjon på at utslippet var godkjent. Han fant ingen tillatelse blant papirene.

Terje reklamerte skriftlig til selgeren og la ved annonsen og brevet fra kommunen. Det viste seg at selgeren hadde hatt en tilsvarende henvendelse fra kommunen to år tidligere, uten å nevne den. Etter en runde med utveksling av brev godtok selgeren et prisavslag som dekket kostnaden ved å søke og legge om anlegget.

Hva kjøperen må ha kjent til

Du kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe du kjente eller måtte kjenne til da du kjøpte. Du regnes for å kjenne til det som tydelig går fram av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter du fikk anledning til å lese. Sto det i salgsoppgaven at toalettet ikke var godkjent, eller at det manglet tillatelse, står du svakere. Selgerens opplysningsplikt begrenses likevel ikke av det du selv har undersøkt.

Som hovedregel er «som den er» uten virkning ved forbrukerkjøp, så en slik klausul redder ikke selgeren hvis han visste om manglende tillatelse og tiet.

Har du ikke kjøpt ennå, er dette et godt sted å stille spørsmål før du signerer. Be selgeren dokumentere hvem som har montert anlegget, når, og om det finnes tillatelse. Et svar som uteblir, er også en opplysning.

Slik går du frem

Start med å spørre kommunen for å få vite hva som faktisk er godkjent, og be om en oversikt over saker på eiendommen. Ta bilder av anlegget. Noter hva selgeren og megleren sa om toalettløsningen, og sikre annonsen og salgsoppgaven.

Gi selgeren skriftlig melding innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Selgeren har rett til å tilby å rette mangelen, og du må som hovedregel godta det. Kravene ved kjøp av brukt hytte er ellers prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), erstatning og heving. Prisavslaget settes normalt til det det koster å rette feilen. Ligger det et offentligrettslig rådighetsbånd på eiendommen, gjelder mangelsreglene tilsvarende.

Vil du se hvordan andre hyttefeil kan gi krav, kan du lese om solcelle i stedet for strømnett og om vann som fryser eller tørker ut.

Kort oppsummert

• Utedo eller biologisk toalett som ikke er godkjent, kan være en mangel hvis anlegget bryter offentligrettslige krav eller selgeren tiet om det han visste.
• Kommunen kan gi deg som eier pålegg om retting, og et endelig pålegg kan tinglyses.
• Har du selv sett i salgsoppgaven at toalettet ikke var godkjent, kan du normalt ikke bruke det som mangel.
• Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og ta vare på annonse, salgsoppgave og brev fra kommunen.
• Kravene er prisavslag, erstatning og heving, og selgeren har rett til å tilby retting.